Vous voulez vendre votre maison, refinancer votre hypothèque ou contester votre évaluation municipale? Dans tous ces cas, quelqu'un devra établir la valeur marchande de votre propriété.
Trois méthodes sont officiellement reconnues par l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) : les comparables, le coût et le revenu. L'évaluateur choisit celle qui convient à votre bien et doit justifier ses démarches dans son rapport.
Cet article décortique chacune de ces trois méthodes et vous explique tout ce que vous devez savoir à leur sujet.
En bref
- Il y a trois méthodes d'évaluation reconnues au Québec : les comparables, le revenu et le coût.
- La méthode des comparables est utilisée pour la grande majorité des maisons unifamiliales et condos.
- La méthode des revenus est utilisée pour les immeubles à revenus, commerciaux et industriels. Elle se base sur les loyers générés.
- La méthode du coût est la moins utilisée et concerne généralement les bâtiments commerciaux, industriels ou à usage particulier.
- L'évaluateur croise souvent deux méthodes, et il doit expliquer dans son rapport pourquoi il en a écarté une.
Les 3 méthodes d'évaluation reconnues au Québec
La valeur marchande correspond au prix le plus probable qu'on peut obtenir pour la propriété dans un marché libre, à une date donnée. Pour l'établir avec rigueur, il faut procéder à une évaluation immobilière en bonne et due forme. L'évaluateur agréé dispose pour cela de trois approches reconnues.
| Méthode | Quand on l'utilise | Type de propriété |
|---|---|---|
|
Comparables |
Ventes récentes disponibles |
Maisons, condos, terrains, plex |
|
Coûts |
Pas assez de comparables, propriété unique |
Bâtiments commerciaux, industriels, patrimoniaux, neufs |
|
Revenu |
Propriété qui génère des loyers |
Immeubles à revenus, bureaux, commerces |
Ces trois méthodes, comme le contenu minimal du rapport qui en découle, sont encadrées par les Normes de pratique professionnelle de l'Ordre.
La méthode des comparables : la plus utilisée pour les maisons
La méthode des comparables, c'est la technique par excellence pour les propriétés résidentielles. Elle consiste à comparer votre propriété à d'autres propriétés similaires vendues récemment dans votre quartier ou votre municipalité.
À partir d'une sélection de 3 à 5 propriétés comparables, l'évaluateur établit une estimation fondée sur les prix de vente constatés. Le nombre exact dépend de la disponibilité des transactions récentes et de leur ressemblance avec votre bien.
Voici les principales caractéristiques analysées :
- L’année de construction ;
- La superficie du terrain et la superficie habitable ;
- Le nombre d’étages et le nombre de pièces ;
- La présence d’une piscine ;
- La qualité des finitions ;
- La présence d’un garage ;
- L’état extérieur de la propriété.
Comment fonctionnent les ajustements
Comme deux propriétés ne sont jamais identiques, l'évaluateur applique des ajustements pour ramener chaque comparable au niveau de la vôtre.
Par exemple, si une maison similaire possède un garage et pas la vôtre, on soustrait la valeur du garage de son prix de vente. À l'inverse, si votre maison a une piscine et pas le comparable, on ajoute la valeur de la piscine au prix. Une fois tous les ajustements faits, l'évaluateur établit une moyenne pondérée des prix de vente ajustés pour déterminer la valeur marchande.
C'est une partie du rapport qui est très utile à lire, car les ajustements montrent exactement comment l'évaluateur est passé du prix des voisins au vôtre. Un ajustement important et mal expliqué mérite une question.
L'avantage de cette méthode est de reposer sur la réalité du marché immobilier. Elle apporte une preuve directe de la valeur marchande. Elle s'applique particulièrement bien aux maisons unifamiliales, aux condos, aux duplex, aux triplex et aux terrains vacants.
C'est d'ailleurs la méthode qu'un courtier immobilier emploie, lui aussi, pour estimer un prix de vente, sans produire pour autant de rapport officiel. Notre article sur qui peut évaluer le prix d'une maison compare les deux approches.
La méthode du revenu
Si votre propriété génère des loyers, sa valeur dépend directement de son rendement financier. C'est ici qu'intervient la méthode du revenu, la plus complexe des trois.
Elle s'applique aux :
- Immeubles à revenus résidentiels ;
- Immeubles commerciaux ;
- Immeubles industriels (entrepôts, usines) ;
- Immeubles à bureaux.
L'évaluateur analyse en profondeur les revenus et dépenses de l'immeuble pour calculer le revenu net d'exploitation (RNE). Il applique ensuite l'une des techniques d'actualisation du revenu reconnues par l'OEAQ.
- Capitalisation directe : on divise le revenu net d'exploitation par un Taux Global d'Actualisation paritaire (TGA), établi à partir des transactions récentes d'immeubles similaires.
- Technique des flux monétaires (DCF) : on projette les revenus et dépenses sur plusieurs années, puis on les ramène à leur valeur actuelle. Plus complexe, on l'utilise pour les gros immeubles commerciaux.
D'autres techniques existent également pour déterminer la valeur d'un immeuble à revenu (multiplicateur du revenu brut, techniques résiduelles, technique hypothèque et mise de fonds).
Un évaluateur agréé corrobore presque toujours les résultats de la méthode du revenu avec la méthode des comparables.
La méthode du coût
Pour les propriétés qui ne génèrent pas de revenus locatifs et qui sont trop uniques pour être comparées, l'évaluateur a recours à la méthode du coût. Il s’agit d’un processus en trois étapes :
- Calcul de la valeur du terrain.
- Calcul du coût de remplacement à neuf du bâtiment.
- Déduction de la dépréciation liée à l'âge, à l'usure, à l'obsolescence fonctionnelle et à l'obsolescence externe.
Contrairement à la méthode des comparables, c'est une preuve indirecte de valeur : on ne constate pas ce que le marché a payé, on reconstitue ce qu'il en coûterait de rebâtir. Elle est principalement utilisée pour :
- Les bâtiments commerciaux, industriels ou à usage particulier (écoles, églises, hôpitaux) ;
- Les immeubles patrimoniaux ou historiques ;
- Les constructions neuves ;
- Les propriétés uniques sans équivalent récent sur le marché.
Pour une maison unifamiliale standard, cette méthode est très rarement employée seule. Elle peut en revanche servir à établir la valeur de reconstruction exigée par les assureurs, qui n'est pas la même chose que la valeur marchande.
Pourquoi votre rapport mentionne-t-il une méthode qui n'a pas servi?
Votre rapport explique les méthodes qui ont été employées, mais aussi celles qui ne l'ont pas été. C'est normal, et même obligatoire.
Les Normes de pratique professionnelle exigent que l'évaluateur justifie le rejet d'une méthode d'évaluation. C'est l'un des douze éléments que tout rapport d'évaluation doit contenir.
C'est aussi pourquoi un évaluateur croise souvent deux méthodes plutôt qu'une : la seconde valide la première. Un écart important entre les deux résultats est en soi une information qui doit être expliquée.
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