L'achat d'une maison est un processus complexe, et le volet assurance en fait partie. On parle souvent d'« assurance hypothécaire » comme s'il s'agissait d'une seule chose, alors que ce terme regroupe des produits très différents, dont certains sont obligatoires et d'autres pas.
Assurance qui protège le prêteur ou assurance qui protège votre famille : mieux vaut savoir laquelle vous devez souscrire et laquelle vous pouvez refuser. Voici 4 choses essentielles à comprendre sur les assurances liées à votre hypothèque.
En bref
- L'assurance prêt hypothécaire (SCHL) protège le prêteur, pas vous. Les assurances vie et invalidité hypothécaires, elles, protègent votre famille.
- L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle facilite l'accès à la propriété, mais son coût est à votre charge.
- Les assurances vie et invalidité liées à l'hypothèque sont facultatives. Vous pouvez les refuser sans nuire à l'approbation de votre prêt.
- Une assurance vie temporaire indépendante est souvent plus avantageuse et plus souple qu'une assurance vie hypothécaire offerte par le prêteur (montant fixe, bénéficiaire libre).
1. « Assurance hypothécaire » désigne deux familles à ne pas confondre
Avant d'aller plus loin, il faut lever une confusion très répandue. Le terme « assurance hypothécaire » ne désigne pas un seul produit, mais deux familles bien distinctes, qui n'ont ni le même but ni le même caractère obligatoire.
La première protège le prêteur : l'assurance prêt hypothécaire. C'est l'assurance exigée par votre institution financière lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la propriété. Offerte par la SCHL et par des assureurs privés (Sagen, Canada Guaranty), elle protège le prêteur si vous cessez de rembourser votre prêt. Elle est obligatoire dans cette situation, et son coût est à votre charge, même si elle ne vous protège pas directement. Nous y revenons au point suivant.
La seconde vous protège, vous et vos proches : les assurances de personnes. Ce sont l'assurance vie hypothécaire, l'assurance vie temporaire et l'assurance invalidité hypothécaire. Elles servent à rembourser ou à continuer de payer votre prêt en cas de décès, de maladie grave ou d'invalidité. Contrairement à l'assurance prêt, elles sont facultatives.
En résumé : l'assurance prêt hypothécaire protège la banque et peut être obligatoire; les assurances vie et invalidité vous protègent, vous, et demeurent un choix. Gardez cette distinction en tête, car elle éclaire toute la suite.
2. Il existe trois assurances pour protéger votre famille
En effet, il vous est possible de faire le choix entre plusieurs types d’assurances hypothécaires. Le choix de votre assurance doit être fait en fonction de vos besoins et ceux de votre famille. Voici les 3 types d’assurances offertes :
- L’assurance vie hypothécaire ;
- L’assurance vie temporaire ;
- L’assurance invalidité hypothécaire.
L'assurance vie hypothécaire
Ce type d’assurance combine, en un seul forfait, une assurance vie et une assurance hypothécaire. En cas de décès, le montant total restant de l’hypothèque sera couvert et remboursé. La prestation reçue au décès servira automatiquement et obligatoirement à rembourser l’hypothèque. Au fil des années, plus le montant de l’hypothèque diminue, plus le montant total du remboursement décroit.
Prenons, en exemple, une hypothèque de 500 000 $. Dès la première année, l’assurance vie hypothécaire couvrira 500 000 $. Éventuellement, si le propriétaire décède et qu’il a remboursé jusqu’alors 250 000 $, l’assurance couvrira le montant restant, soit 250 000 $. Cependant, le montant de la prime reste le même du début à la fin.
Il est possible que votre prêteur hypothécaire vous propose ce type d’assurance. Avant d’y souscrire, vérifiez si vous avez déjà une couverture semblable auprès de votre employeur ou d’une assurance privée.
L'assurance vie temporaire
Cette assurance peut sembler comparable à l’assurance vie hypothécaire, mais les deux sont un peu différentes. Lors de votre souscription à l’assurance vie temporaire, vous choisirez le montant de la prestation en cas de décès. Vous pouvez choisir de couvrir le montant total de votre hypothèque, la moitié de celle-ci, seulement un pourcentage, etc.
Ce type d’assurance est également temporaire. Vous choisissez, en plus de choisir le montant de votre prestation, pour combien d’années cette assurance sera valide.
Il est important de noter que le montant de la prestation ne diminue pas proportionnellement avec le remboursement du prêt hypothécaire. Le montant de la prestation reste le même du début à la fin. Lors du décès, le bénéficiaire reçoit la prestation et est libre de l’utiliser, ou non, sur le remboursement de l’hypothèque restant.
L'assurance invalidité hypothécaire
L’assurance invalidité hypothécaire vous permet de poursuivre vos paiements si vous vous blessez gravement ou si vous tombez malade. Attention ! La plupart de ces régimes contiennent de multiples conditions et exceptions. Il est fort probable que la liste des maladies ou des blessures graves varie d’une couverture d’assurance à un autre. Il est également important de noter qu’habituellement les conditions de santé préexistantes ne sont pas couvertes.
Il est possible que votre prêteur hypothécaire vous propose ce type d’assurance. Tout comme l’assurance vie hypothécaire, avant d’y souscrire, vérifiez si vous avez déjà une couverture semblable auprès de votre employeur ou d’une assurance privée.
3. Certaines assurances hypothécaires ne sont pas obligatoires
Maintenant que la distinction est claire, voyons ce que vous êtes réellement tenu de souscrire.
L'assurance prêt hypothécaire : obligatoire sous 20 % de mise de fonds
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur d'achat de la propriété, vous devez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire. C'est la condition qui permet au prêteur de vous accorder un financement avec une mise de fonds aussi basse que 5 %.
Rappelez-vous qu'elle protège le prêteur, pas vous. C'est simplement une façon, pour l'institution financière, de se protéger contre le risque de non-remboursement. Son coût, lui, est bel et bien à votre charge, et la seule façon d'y échapper est de fournir une mise de fonds de 20 % ou plus.
Les assurances de personnes : toujours facultatives
À l'inverse, les assurances vie et invalidité liées à votre hypothèque ne sont jamais obligatoires. Lorsque votre prêteur vous les propose, vous êtes en droit de les refuser, et ce refus n'a aucun effet sur l'approbation de votre prêt.
Prenez donc le temps de vérifier si vous êtes déjà protégé, par exemple par les assurances collectives de votre employeur ou par une police privée. Dans bien des cas, il est même financièrement plus avantageux de souscrire une assurance vie ou invalidité indépendante plutôt que celle offerte par le prêteur. Vous gardez ainsi le contrôle sur le montant, le bénéficiaire et les conditions.
4. Il est possible de magasiner votre assurance
Il vous est possible de magasiner votre assurance hypothécaire. Il est même recommandé de le faire. Notez bien que le prestataire avec qui vous êtes en contact ne peut vous proposer que les produits qu’offre sa propre compagnie. Vous ne pourrez donc pas explorer différents produits si vous ne contactez pas divers fournisseurs.
Plusieurs fournisseurs sont en mesure de vous offrir une assurance hypothécaire, dont :
Votre prêteur hypothécaire. Il peut être intéressant de souscrire à une assurance directement avec votre prêteur hypothécaire. C’est une option plutôt facile, puisque vous n’avez pas besoin d’aller la magasiner bien loin.
Cependant, en souscrivant à une assurance auprès de votre prêteur, vous n’obtiendrez pas nécessairement le meilleur prix envisageable. De plus, si vous ajoutez le montant de votre prime d’assurance à votre prêt hypothécaire, vous risquez de payer des intérêts sur celle-ci également.
Une compagnie d’assurance. Les compagnies d’assurances offrent une grande variété de forfaits d’assurances. Cependant, assurez-vous de prendre contact avec plusieurs compagnies différentes, puisque leurs forfaits peuvent varier grandement d’une compagnie à une autre.
Une institution financière. Vous pouvez également magasiner une assurance hypothécaire auprès de différentes institutions financières. Si vous avez un dossier et faites affaire avec votre banque depuis longtemps, il se peut que vous ayez une bonne relation professionnelle avec votre banquier. Vous pouvez prendre avantage de cette relation afin de négocier votre assurance auprès de celui-ci.
L’important, peu importe l’assurance hypothécaire choisie, c’est de prendre le temps de réfléchir aux différentes options et de choisir celle avec laquelle vous êtes la plus à l’aise.
5. Vous pouvez faire affaire avec un courtier en assurances hypothécaires
Le domaine des assurances hypothécaires peut être très complexe. Particulièrement lorsque vous désirez obtenir la meilleure couverture au plus petit prix possible. Si vous magasinez par vous-même vos assurances, il se peut que ce soit une longue et fastidieuse tâche.
En faisant affaire avec un courtier en assurances hypothécaires, il se focalisera, dès votre premier contact, sur vos besoins réels. Il saura, dès lors, vous conseiller et vous éclairer sur ce dont vous avez besoin. Il existe plusieurs avantages de faire affaire avec un professionnel en assurances, dont :
- Il vous présente un minimum de 3 couvertures d’assurances adaptées à vos besoins ;
- Il vous aide à prendre la meilleure décision ;
- Il vous fait gagner du temps en contactant tous les fournisseurs d’assurances pour vous ;
- Il est en mesure de vous obtenir la meilleure assurance au meilleur prix ;
- Il vous facilite les démarches dans le processus de souscription.
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