Du choix de l’hypothèque à la signature de l’acte de vente, en passant par les visites et la négociation, le processus d’achat d’une nouvelle propriété peut être long. Pour accélérer le processus, il peut être tentant de tourner les coins ronds et de sauter quelques étapes, telles que celle de l’inspection.
Résistez toutefois à la tentation ! L’inspection d’une propriété est l’une des étapes les plus cruciales de l’achat d’un bien immobilier, car elle peut fortement influencer votre projet d’achat. Mieux vaut donc s’assurer du bon déroulement de l’inspection et éviter de faire les erreurs suivantes.
En bref
- Ne sautez jamais l'inspection préachat, même pour une construction neuve. Aucune propriété n'est à l'abri de défauts.
- Vérifiez les qualifications de l'inspecteur. Privilégiez un inspecteur certifié ou membre d'une association reconnue, et bien assuré.
- Prévoyez le coût de l'inspection et soyez présent, idéalement vers la fin, pour discuter des constats avec l'expert.
- Gardez la tête froide : aucun rapport n'est parfait. Ne renégociez que pour les défauts majeurs (fondations, toit, électricité).
- Faites réinspecter les réparations négociées, et rappelez-vous qu'une inspection réduit le risque de vices cachés sans jamais l'éliminer complètement.
1. Sauter l’étape de l’inspection préachat
La principale erreur que vous pourriez faire est de renoncer à l'inspection préachat de la propriété que vous désirez acheter. Que vous envisagiez de devenir propriétaire d’un plex, d’une maison, d’un condo ou même d’une construction neuve, vous devriez toujours faire une inspection préachat.
En effet, même lorsque vous achetez une construction tout juste terminée, celle-ci peut avoir quelques problèmes de non-conformité qui pourront être détectés par l’inspecteur en bâtiment lors de ses observations physiques. Aucune habitation n’est à l’abri de défauts, mineurs ou majeurs. L’examen physique de la propriété par l’inspecteur en bâtiment permet de repérer ces défectuosités potentielles et de commencer votre projet du bon pied !
2. Vérifier les qualifications et la certification de l'inspecteur
Longtemps, la profession d'inspecteur en bâtiment n'était encadrée par aucune loi au Québec. Ce n'est plus le cas. Depuis le 1er octobre 2024, le Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation (REIBH), issu de la loi 16, est en vigueur. Il prévoit qu'à terme, les inspecteurs qui réalisent des inspections préachat devront détenir un certificat délivré par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et respecter la norme québécoise BNQ 3009-500.
Une période de transition s'applique toutefois jusqu'au 1er octobre 2027. D'ici là, un inspecteur déjà en pratique peut continuer d'exercer sans certificat de la RBQ. La certification n'est donc pas encore obligatoire pour tous, mais elle le deviendra, et de plus en plus d'inspecteurs affichent déjà fièrement leur certification.
D'ici l'entrée en vigueur complète, prenez donc le temps de vérifier les qualifications du professionnel avant de l'engager. Voici quoi valider:
- La certification de la RBQ, si l'inspecteur la détient déjà (un atout à privilégier);
- L'adhésion à une association reconnue ;
- Une assurance responsabilité professionnelle valide (erreurs et omissions);
- Le respect de la norme BNQ 3009-500, qui uniformise la pratique;
- Ses tarifs, son équipement et un exemple de rapport pour juger de la qualité de son travail.
3. Ne pas prévoir le coût de l’inspection préachat
Comme nous l’avons dit précédemment, l’inspection préachat est une étape cruciale lors de toute acquisition d’une nouvelle propriété. Il est donc aussi important de prévoir les coûts associés à cette inspection.
Évidemment, le prix d’une inspection en bâtiment varie en fonction de la région dans laquelle se situe la demeure et du type de propriété à inspecter. L’ancienneté de la résidence, ses dimensions et le nombre d’étages peuvent également avoir un impact sur le prix de l’inspection.
Pour en savoir plus sur les coûts de l’inspection en bâtiment, consultez Combien coûtent les services d'un inspecteur en bâtiment?
4. Ne pas être présent pour l’inspection
Comme plusieurs, vous pourriez être tenté de laisser l’inspecteur faire son travail et vous contenter de lire le rapport une fois l’inspection terminée. Il y a pourtant de nombreux avantages à être présent lors de l’inspection, dont celui de pouvoir poser des questions directement à l’expert.
Un rapport, même s’il est détaillé et inclut des photos, ne remplacera jamais le contact direct avec le professionnel. Entendre de vive voix les commentaires de l’inspecteur, que ce soit sur les problèmes mineurs ou potentiellement majeurs, est extrêmement utile pour guider votre projet d’achat. Il sera aussi plus facile, en lisant le rapport, de retrouver les éléments les plus préoccupants dont il aura été question.
Sachez toutefois qu’une inspection peut prendre quelques heures. Si vous ne pouvez pas (ou ne voulez pas) assister à l’entièreté de l’inspection, tentez au moins d’être présent vers la fin de l’inspection afin de pouvoir discuter avec l’expert.
5. Être trop impliqué dans l’inspection
Bien qu’être présent lors de l’inspection soit une bonne initiative, il ne faut pas non plus que votre présence nuise au travail de l’inspecteur. Ne tentez pas, par exemple, de « l’aider » dans son travail en vous mettant tout à coup à tester les appareils et le débit d’eau des robinets. Malgré vos bonnes intentions, vous risquez de lui nuire dans ses tâches.
Évitez également de suivre le moindre de ses pas et ne passez pas trop de temps à discuter. Cela pourrait le distraire et l’empêcher de bien faire son travail en lui faisant manquer certains détails. Au bout du compte, cette distraction pourrait vous être nuisible à vous aussi.
6. S’attendre à un rapport d’inspection parfait
Vous croyez avoir déniché la maison de vos rêves et vous pensez que l’inspection n’est qu’une simple formalité qui ne relèvera aucun défaut ? Malheureusement, aucune maison n’est parfaite et chaque propriété a ses défauts. L’inspecteur relèvera fort probablement plusieurs lacunes plus ou moins importantes selon le cas. Vous ne devez toutefois pas vous en faire outre mesure.
L’inspection physique d’une propriété n’est pas un examen qui se résulte par une réussite ou par un échec. Ainsi, même si l’inspecteur en bâtiment note une cinquantaine de défauts, cela ne veut pas dire que vous devez céder à la panique et renoncer à votre projet. La gravité de la situation dépendra bien plus de l’importance des problèmes trouvés que de leur nombre.
Si le nombre de lacunes trouvées vous inquiète ou si vous voulez en savoir plus sur la gravité d’un problème relevé, n’hésitez pas à questionner l’inspecteur en bâtiment. Il pourra vous aider à y voir plus clair et vous indiquer quels éléments nécessitent le plus votre attention.
7. Accorder trop d’importance aux défauts mineurs
Comme nous l’avons mentionné dans le point précédent, tous les problèmes potentiels relevés par l’inspecteur n’auront pas la même importance. Il ne sert à rien de vous en faire avec chaque petit défaut noté, en particulier si ceux-ci ne sont que des imperfections mineures.
Ce n’est également pas la peine de tenter de renégocier votre offre d’achat en fonction de ces petits détails qui peuvent facilement être corrigés une fois la transaction conclue. Seuls les défauts présentant un problème potentiel majeur devraient servir à la renégociation. Un problème au niveau des fondations, du toit ou du système électrique, par exemple, pourrait vous pousser à vouloir renégocier avec le vendeur.
Celui-ci risque d’ailleurs d’être plus réceptif à votre demande si vous lui présentez une liste raisonnable de réparations à effectuer avec une estimation des coûts que si vous lui présentez une longue liste de détails sans réelle importance.
8. Ne pas faire inspecter les réparations effectuées
Vous avez négocié des réparations avec le vendeur qui dit les avoir effectuées ? N’ayez pas peur de débourser un montant supplémentaire pour demander une nouvelle inspection. Cette approbation finale sur les rénovations vous permettra d’avoir la tranquillité d’esprit que tout est bel et bien en ordre. Elle vous permettra également de découvrir si certaines réparations négociées n’ont pas bien été faites, malgré votre entente.
9. Croire que l’inspection préachat est une garantie contre les vices cachés
Malgré toutes les précautions que vous prendrez, vous ne pourrez jamais avoir une garantie que vous ne découvrirez pas éventuellement des vices cachés. Même l’inspection minutieuse de l’inspecteur en bâtiment n’est pas un gage d’absence de défauts, puisqu’elle ne relève que ce qui est visible.
Les vices cachés sont difficilement repérables. Bien que certains indices puissent être découverts par l’inspecteur, ce n’est pas toujours le cas. Gardez toutefois en tête que l’inspection du bâtiment, de ses systèmes et de ses composantes permet de grandement diminuer les risques de découvrir un de ces vices. De plus, vous pourrez démontrer que vous avez pris toutes les précautions nécessaires et aurez un avantage de taille en cas de litige avec le vendeur.
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