Quelques mois après avoir emménagé dans votre nouvelle maison, vous remarquez des traces d'eau sur un mur du sous-sol. Rien d'alarmant au début, jusqu'à ce qu'elles deviennent de plus en plus abondantes et fréquentes.
Vous décidez alors d'appeler un expert et le verdict tombe : une membrane d'étanchéité défaillante a causé une infiltration d'eau et le développement de moisissure. Pourtant, rien n'avait été relevé lors de l'inspection préachat ni dans la déclaration du vendeur.
Un défaut comme celui-là pourrait constituer un vice caché en vertu de l'article 1726 du Code civil sur la garantie légale de qualité. On vous explique les protections prévues par la loi, les démarches et délais à respecter, les recours possibles, ainsi que les professionnels à contacter en priorité.
En bref
- La garantie de qualité oblige le vendeur à répondre d'un défaut grave, invisible à l'achat, qui existait déjà au moment de la vente. Elle s'applique même s'il ignorait le problème.
- L'acheteur a trois ans pour agir à partir de la découverte du vice, mais il doit d'abord dénoncer le défaut par écrit. C'est une obligation légale.
- Une vente « aux risques et périls de l'acheteur » peut fermer complètement le recours, sauf si un vendeur a caché un vice qu'il connaissait.
- Vous pouvez réclamer une réduction du prix, l'annulation de la vente ou le remboursement de frais connexes, mais évaluez le coût des démarches avant de les entamer.
La garantie de qualité : ce que la loi dit du vice caché
Il n'existe pas de « loi sur les vices cachés » proprement dite au Québec. Ce qui existe, c'est une obligation imposée au vendeur : la garantie légale de qualité, établie à l'article 1726 du Code civil.
En vertu de celle-ci, le vendeur doit garantir que le bien qu'il vend ne possède pas de défaut grave et inapparent qui en réduirait sérieusement l'utilité au point de modifier la décision de l'acheteur. Cette garantie est assujettie à quatre conditions :
| Critère | Ce que ça signifie |
|---|---|
| Grave | Le défaut rend la propriété impropre à son usage ou en réduit sérieusement l'utilité. |
| Caché | Un acheteur prudent et diligent ne pouvait pas le voir sans expert. |
| Antérieur à la vente | La cause existait avant la vente, même si les symptômes sont apparus après. |
| Inconnu de l'acheteur | L'acheteur n'en avait pas été informé, ni par le vendeur, ni par la déclaration du vendeur, ni par l'inspection préachat. |
C'est à ces quatre critères qu'on reconnait un vice caché. Ils sont cumulatifs, c'est-à-dire que si un seul d'entre eux est absent, le recours prévu par la garantie légale ne s'applique pas.
La garantie s'applique d'ailleurs même si le vendeur ignorait l'existence du problème. Elle peut toutefois être écartée avec une mention explicite au contrat de vente.
Ce qui n'est pas un vice caché
Lorsqu'un défaut se présente dans leur maison, beaucoup de gens croient à tort avoir affaire à un vice caché. Moisissure dans les murs, défauts dans les fondations, système électrique non conforme : en voilà quelques exemples fréquents.
Mais un défaut peut être grave, coûteux et invisible sans pour autant ouvrir un recours s'il entre dans une catégorie que la garantie de qualité ne couvre pas.
L'usure normale et la vétusté
Tout matériau est affecté par le passage du temps, et les composantes d’une propriété ont nécessairement une durée de vie limitée. Un toit de 20 ans qui coule ou un chauffe-eau de 15 ans qui se met à suinter est une composante qui a fait son temps. C'est une détérioration normale, due à l’âge ou à l’utilisation, et ce n'est donc pas un vice caché.
La frontière n'est toutefois pas toujours nette. Une composante qui cède bien avant sa durée de vie attendue peut révéler un défaut d'origine. C'est alors la cause prématurée, et non l'usure elle-même qui est en jeu.
Il est attendu d’un acheteur prudent et diligent de s’informer sur la durée de vie des différents éléments de la résidence qu’il souhaite acquérir. Un rapport d'inspection préachat peut documenter l'état des matériaux et la durée de vie résiduelle des composantes, aidant ainsi l'acheteur à prévoir les travaux à venir.
La malfaçon
Une installation qui ne respecte pas les règles de l'art est une malfaçon. Un bâtiment pourrait s'écarter de plusieurs normes sans qu'aucun défaut grave n'en découle. Par exemple, un solin mal posé qui n'a jamais laissé passer une goutte d'eau reste une malfaçon sans conséquence.
Toutefois, la malfaçon peut devenir un vice caché si elle produit un dommage assez sérieux pour rendre la propriété impropre à son usage. Ce n'est donc pas le manquement à la norme qui compte, c'est les conséquences qui en découlent.
Il existe des recours contre les malfaçons ou les vices de construction, mais elles ne sont pas couvertes par la garantie légale de qualité.
Le défaut déjà déclaré
Les défauts mentionnés dans la déclaration du vendeur ou relevés dans le rapport d'inspection préachat sont, par définition, connus de l'acheteur. Il a acquis la propriété en connaissance de cause, même s'il n'a pas mesuré toutes les implications possibles. Il ne peut donc pas intenter de recours pour vice caché.
Les délais à respecter
On distingue deux délais distincts associés au vice caché : celui pour dénoncer le problème au vendeur, puis celui pour exercer le recours.
Dans le premier cas, l'article 1739 vous oblige à dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable. Ce délai raisonnable n'est pas chiffré par la loi, mais il est généralement recommandé d'aviser le vendeur dans les six mois à la suite de la découverte du vice. Sachez toutefois que ce délai peut varier selon la situation. Le plus tôt possible est le mieux.
En ce qui concerne le recours à exercer, vous disposez généralement d'un délai de prescription de trois ans suivant la découverte du vice caché (article 2925 du Code civil). Mais attention : le moment où ce délai débute peut varier selon la situation.
Par exemple, dans le cas d'un vice qui se manifesterait par étapes, le compteur ne commence pas nécessairement dès les premiers signes repérés, mais au moment où vous pouviez raisonnablement comprendre la gravité du problème.
Les démarches à suivre pour exercer un recours pour vice caché
Voici un aperçu de la marche à suivre lors de la découverte d'un vice caché dans votre maison.
- Documentez le vice. Notez la date de la découverte, prenez des photos ou des vidéos datées. Une trace écrite faite le jour même vaut beaucoup plus qu'une reconstitution de mémoire des mois plus tard.
- Ne réparez rien. Un vice se démontre par son état. En agissant pour le régler rapidement, vous pourriez diminuer votre capacité de recours. Si le problème menace le bâtiment ou votre sécurité, agissez, mais documentez d'abord.
- Faites établir la cause par un expert. Son intervention permettra d'établir l'ampleur et l'antériorité du problème.
- Dénoncez le vice par écrit au vendeur. C'est une obligation prévue à l'article 1739 du Code civil. Vous devez faire parvenir l'avis de dénonciation dans un délai raisonnable.
- Laissez au vendeur la possibilité d'agir. Il a le droit de constater le problème et de proposer lui-même une solution.
- Envoyez une mise en demeure. Cet avis ouvre la voie à des procédures judiciaires contre le vendeur.
Ce qui peut limiter votre capacité d'agir
Avant d'entamer un recours, vérifiez si la vente de votre propriété a été réalisée sans garantie légale. Lorsque la mention « sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur » se trouve au contrat de vente, elle écarte la garantie de qualité.
Ce type de vente est courant et a pour effet, en principe, d'annuler tout recours possible contre le vendeur. Elle peut aussi avoir pour effet de briser la chaîne de transactions, c'est-à-dire la suite des propriétaires successifs du bien, et d'empêcher l'acheteur de se retourner contre les propriétaires précédents.
Toutefois, l'exclusion de la garantie légale n'excuse pas la mauvaise foi. Cette clause ne protège pas le vendeur qui a volontairement caché un vice.
Et si le vice était connu du vendeur?
Un vendeur qui connaissait l'existence du vice et qui ne l'a pas déclaré commet un dol, c'est-à-dire une tromperie utilisée pour vicier le consentement. Deux choses changent alors :
- La clause d'exclusion de la garantie ne le protège plus ;
- Il s'expose, en plus du remboursement, à une poursuite pour dommages et intérêts.
Le dol ne suppose pas nécessairement un mensonge. Le silence et la réticence à dévoiler une information suffisent. L'article 1474 du Code civil du Québec interdit à une personne de se dégager par contrat de sa propre mauvaise foi. L'acheteur peut donc intenter un recours contre le vendeur, même lorsque la garantie de qualité a été exclue du contrat de vente.
À cela s'ajoute les modalités prévues à l'article 1728 : le vendeur qui connaissait le vice, ou qui ne pouvait l'ignorer, doit réparer le préjudice subi, en plus de la restitution du prix. Il pourrait donc devoir payer pour les frais d'hébergement ou les inconvénients vécus.
Ce que vous pouvez réclamer
Selon la nature et la gravité du vice, le dédommagement peut prendre trois formes :
- La réduction du prix de vente. Le vendeur vous verse une somme qui compense la perte de valeur causée par le défaut. Selon la situation, ce montant pourrait différer du coût des travaux nécessaires pour corriger le problème.
- L'annulation de la vente. Dans les cas majeurs, le vendeur peut être forcé de reprendre la propriété et d'annuler la transaction. Vous retrouvez donc votre argent.
- Le remboursement de frais connexes. Les frais d'expertise, les démarches effectuées, l'hébergement pendant les travaux et la perte de jouissance des lieux peuvent parfois être inclus dans l’indemnisation.
Les coûts d'une poursuite judiciaire
Avant d'entamer un recours pour vice caché, il est important d'évaluer si les démarches en valent la peine. Poursuivre le vendeur a en effet un coût, et les procédures judiciaires peuvent entrainer une facture salée.
Le coût réel est impossible à chiffrer d'avance. Il varie en fonction de la situation, de l'expertise requise et des procédures judiciaires qui seront réalisées. Voici toutefois certaines catégories de frais que vous devrez considérer :
L'expertise technique. C'est une dépense inévitable pour prouver la gravité et l'antériorité du problème. Selon la nature du vice, l'expert retenu peut être un ingénieur, un architecte, un spécialiste en structure ou tout autre expert du bâtiment. Un rapport qui doit tenir devant un tribunal coûte plus cher à produire qu'un simple constat.
Les honoraires d'avocat. Les prix varient d'un avocat à l'autre et en fonction de la complexité du dossier. Un dossier qui se règle par une entente après la mise en demeure entrainera évidemment moins de frais qu'un dossier contesté jusqu'au procès.
Les frais du dossier lui-même. Frais de greffe, signification par huissier, et parfois une contre-expertise si le vendeur conteste vos conclusions avec les siennes.
Pour une réclamation de moins de 15 000 $, vous devrez vous adresser à la Cour des petites créances. En haut de ce montant, vous devrez porter votre requête devant la Cour du Québec. En haut de 85 000 $, c'est plutôt à la Cour supérieure que vous devrez vous adresser.
Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un avocat ou un expert juridique pour vous aider.
Outre l'aspect financier, il y a aussi un aspect souvent sous-estimé : le temps. Un dossier de vice caché se compte en mois, parfois en années quand il est contesté. Pendant ce temps, la propriété demeure dans l'état où vous l'avez trouvée, ou vous devez avancer les réparations de votre poche.
Selon les dédommagements que vous espérez obtenir, intenter un recours pourrait coûter plus cher qu'il ne rapporte. Cela ne veut pas forcément dire que vous devez renoncer à vos droits, mais plutôt adapter vos démarches. Une entente négociée peut parfois être plus avantageuse.
Quels professionnels contacter?
Plusieurs professionnels peuvent intervenir dans un dossier de vice caché. Chacun fait un travail distinct et ne peut se substituer à un autre. Voici un aperçu des experts à contacter et comment ils peuvent vous être utiles.
| Professionnel | Ce qu'il peut faire |
|---|---|
| Notaire | La lecture de votre acte de vente et de ses clauses d'exclusion. |
| Inspecteur en bâtiment | Le constat et la cause probable du défaut. |
| Ingénieur ou technologue | Un rapport d'expertise recevable en preuve, quand le vice touche la structure. |
| Entrepreneur | Des soumissions de réparation. |
| Avocat | La mise en demeure, l'évaluation du recours, la représentation. |
| Évaluateur agréé | La perte de valeur chiffrée, si le vendeur la contexte. |
Les cas particuliers
Trois situations sortent du cadre général et méritent qu'on s'y attarde.
En copropriété, le vice caché peut toucher votre partie privative ou les parties communes. Selon la zone affectée, le syndicat de copropriété pourrait devoir intervenir. On détaille toutes les particularités de cette situation dans notre article sur les vices cachés en copropriété.
Pour une propriété neuve, le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs de GCR peut s'appliquer. Ce plan comporte ses propres délais et son propre processus d'admissibilité et de réclamation.
Si vous êtes le vendeur poursuivi, vos moyens de défense sont plus nombreux qu'on le croit. Apprenez à vous protéger contre un éventuel recours.
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