La Déclaration du vendeur sur l’immeuble est un document déterminant de toute transaction immobilière au Québec. Essentielle pour instaurer la confiance entre l'acheteur et le vendeur, elle dresse le portrait officiel de la propriété et permet aux deux parties de se protéger.
En la remplissant en bonne et due forme, le vendeur se défend contre d'éventuels recours pour vice caché. En la consultant en détail, l'acheteur obtient d'importantes informations sur le bien qu'il convoite.
Voici tout ce qu'il faut savoir sur ce formulaire, son contenu et vos recours en cas de fausse déclaration.
En bref
- La Déclaration du vendeur sur l'immeuble est un formulaire de l'OACIQ qui dresse le portrait connu de la propriété (systèmes, travaux, problèmes, servitudes, etc.).
- Elle protège les deux parties. Elle limite la responsabilité du vendeur honnête et donne à l'acheteur une base fiable pour évaluer et négocier.
- Elle est obligatoire dans les ventes résidentielles de moins de 5 logements impliquant un courtier immobilier.
- Une fausse déclaration peut mener à l'annulation de la vente, à des dommages et intérêts ou à des travaux correctifs aux frais du vendeur.
Qu’est-ce que la déclaration du vendeur sur l’immeuble?
Créée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), la Déclaration du vendeur sur l’immeuble est un formulaire qui dresse un portrait détaillé de la propriété mise en vente. Le vendeur répond par « oui » ou « non » à une série de questions, puis ajoute des précisions au besoin, de bonne foi et au meilleur de sa connaissance.
On la compare souvent au curriculum vitae de la propriété. Elle regroupe les informations susceptibles d'influencer la valeur ou l'état de l'immeuble. Son objectif est de fournir un maximum de transparence pour éclairer la décision de l’acheteur.
Une protection essentielle pour l’acheteur et le vendeur
Lorsqu’elle est remplie de façon rigoureuse, la déclaration du vendeur agit comme une forme de protection légale pour les deux parties.
Pour le vendeur, elle limite sa responsabilité si des vices ou des irrégularités sont découverts plus tard, à condition que les renseignements aient été transmis de façon complète et honnête. En divulguant ce qu'il sait, il se protège contre d'éventuels recours pour vice caché.
Du côté de l’acheteur, le document offre un aperçu structuré et fiable de la propriété. Il sert de point de départ pour évaluer le bien, soulever des questions et, au besoin, négocier des conditions supplémentaires à intégrer à la promesse d'achat.
La déclaration du vendeur suffit-elle à garantir l’état de la propriété?
Aussi utile soit-elle, la déclaration du vendeur ne remplace pas une inspection rigoureuse. Elle donne un bon aperçu de l'état général de la propriété, mais elle repose uniquement sur les connaissances du vendeur. Elle ne permet donc pas toujours de détecter les problèmes non apparents ou ignorés.
Autrement dit, cette déclaration n'est pas une garantie formelle. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel que l’acheteur procède à une inspection préachat indépendante, réalisée par un inspecteur en bâtiment qualifié.
Quelles informations retrouve-t-on dans la déclaration du vendeur?
Le formulaire vise à dresser un portrait aussi fidèle et complet que possible de la propriété. En collaboration avec son courtier immobilier, le vendeur doit remplir chaque section avec rigueur.
Cela peut exiger certaines vérifications, comme la consultation du registre foncier ou d'anciens rapports d'inspection, afin d'éviter toute omission ou fausse déclaration involontaire. Parmi les renseignements habituellement demandés, on retrouve :
- L’année de construction de la propriété et l’année d’acquisition par le vendeur actuel ;
- Le statut hypothécaire, incluant la présence ou non d’une hypothèque ;
- L’existence de servitudes ou de limitations au droit de propriété (droit de passage, empiètement, etc.) ;
- L’état des systèmes principaux : toiture, plomberie, chauffage, électricité, fondations ;
- Les problèmes connus comme les infiltrations d’eau, la contamination du sol, la moisissure ou les vices structuraux ;
- Les travaux ou rénovations effectués, récents ou anciens, avec la possibilité d’y joindre des pièces justificatives ;
- La localisation dans une zone à risque, par exemple une zone inondable ;
- Les revenus de location, dans le cas d’un immeuble générant un revenu.
Une fois le formulaire complété et signé, il est annexé à la promesse d’achat. Ce document est également transmis au prêteur hypothécaire de l’acheteur, qui l’utilise pour mieux évaluer le risque et établir les conditions du prêt.
Le vendeur n’a pas habité la maison : quelles sont ses obligations?
Il arrive qu'un vendeur n'ait jamais habité le bien qu'il vend. C'est souvent le cas lors d'une succession, d'une vente par un mandataire ou d'une reprise de finance. Une question revient alors fréquemment : quelles informations doit-il tout de même fournir?
Même s'il ne connaît pas l'historique complet de la propriété, le vendeur demeure tenu de remplir la déclaration du vendeur. Ce document ne peut être ignoré. Il doit toutefois indiquer clairement, dans les sections appropriées, les raisons pour lesquelles il ne peut pas répondre à certaines questions.
Ce devoir de transparence aide l'acheteur à mieux comprendre le contexte de la vente et à ajuster ses démarches. Il peut alors demander une inspection plus poussée ou ajouter des conditions à sa promesse d'achat. C'est une façon de préserver l'équilibre et la confiance dans la transaction.
Où peut-on se procurer une déclaration du vendeur?
Lorsque vous vendez avec un courtier, celui-ci vous fournit la déclaration du vendeur et la remplit avec vous. Le document fait partie intégrante du contrat de courtage : il y est annexé et signé en même temps. C'est votre courtier qui s'assure d'utiliser la bonne version et le bon formulaire selon le type de propriété.
Vous aimeriez simplement consulter un exemple de formulaire? Un spécimen est accessible en ligne, directement sur le site de l’OACIQ. Il vous permet de prendre connaissance des différentes sections à remplir, ainsi que de la nature des renseignements exigés.
Existe-t-il un formulaire spécifique pour les copropriétés divises?
Oui. Pour une copropriété divise, comme un condo, un formulaire distinct doit obligatoirement être utilisé : la Déclaration du vendeur sur l’immeuble — Copropriété divise.
Ce document reprend la structure générale du formulaire standard et ajoute des questions propres aux réalités de la copropriété. Parmi les éléments abordés, on retrouve :
- Le fonds de prévoyance et sa santé financière ;
- Les frais de condo mensuels ;
- Les assemblées des copropriétaires et les décisions prises ;
- Les travaux majeurs planifiés ou récemment exécutés dans les parties communes ;
- Les litiges en cours ou irrégularités administratives dans la gestion de la copropriété.
Ce formulaire encadre mieux la particularité des immeubles détenus en copropriété. Il donne à l'acheteur une vue d'ensemble des enjeux collectifs qui peuvent affecter la valeur ou l'usage de la propriété.
Ce document est-il obligatoire au Québec?
Oui, la déclaration du vendeur est obligatoire dans plusieurs contextes au Québec, notamment lorsque la transaction implique un courtier immobilier. Depuis le 1er juillet 2012, ce formulaire doit être utilisé dans toute vente résidentielle où un professionnel réglementé intervient. Plus précisément, il est requis pour :
- Les propriétés résidentielles de moins de cinq logements ;
- Les immeubles en copropriété indivise.
Dans ces cas, toute promesse d’achat doit être accompagnée d’une Déclaration du vendeur dûment remplie et signée. Le courtier immobilier n’est pas autorisé à représenter un vendeur qui refuse de remplir ou signer le document, ce qui rend son utilisation incontournable.
Pour les autres types d'immeubles, l'utilisation du formulaire n'est pas obligatoire, mais elle reste vivement recommandée afin de favoriser une transparence accrue entre les parties et de réduire les risques de litige.
Acheteur : comment obtenir la déclaration du vendeur?
Dès que vous manifestez votre intention de faire une offre, vous devez recevoir une copie de la déclaration du vendeur. Le document est préparé par le vendeur, généralement avec l'aide de son courtier, puis remis avant la signature de la promesse d'achat.
Vous êtes alors tenu de le lire et de le signer. Il est ensuite annexé automatiquement à l'offre déposée.
Ce formulaire peut aussi être transmis à votre inspecteur en bâtiment. Ce dernier s'en servira pour orienter son inspection, vérifier les informations déclarées et repérer les éléments qui méritent une attention particulière dans son rapport.
Quels sont vos recours en cas de fausse déclaration du vendeur?
Même lors d'une vente conclue sans garantie légale, le vendeur reste soumis à une obligation de transparence. Une fausse déclaration intentionnelle dans le formulaire peut donc entraîner de sérieuses conséquences juridiques.
Si l'acheteur découvre, après l'achat, qu'une information importante a été dissimulée ou falsifiée, plusieurs recours sont possibles :
- Annulation de la vente. Si la situation est suffisamment grave, l'acheteur peut demander la résolution du contrat. Cela implique le retour de la propriété au vendeur et le remboursement du prix payé.
- Dommages et intérêts. Si la vente ne peut pas être annulée, l'acheteur peut réclamer une compensation financière pour les préjudices subis.
- Travaux correctifs aux frais du vendeur. Dans certains cas, un tribunal peut ordonner que les réparations nécessaires soient réalisées aux frais du vendeur fautif.
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