Vos parents souhaitent vendre leur maison et vous voulez l'acheter? Sur papier, la situation parait simple : pas de visite, pas de surenchère, un vendeur en qui vous avez confiance et une maison que vous avez l'impression de connaitre sur le bout des doigts. Mais dans les faits, il s'agit d'une transaction immobilière assujettie à des contraintes précises.
Le lien familial entre acheteur et vendeur ajoute certaines règles qu'on ne croise pas dans une transaction entre inconnus. Il est aussi plus tentant de sauter certaines vérifications que vous feriez sans hésiter avec un vendeur que vous ne connaissez pas.
On vous présente d'abord les options possibles pour devenir propriétaire de la maison familiale, puis les informations essentielles à connaitre pour bien réaliser votre projet.
En bref
- Vous pouvez acheter la maison au prix du marché, recevoir un don d'équité ou recevoir la maison en donation.
- Pour l'impôt, le prix doit correspondre à la juste valeur marchande. Un prix plus bas ou plus élevé peut entrainer une double imposition, surtout si la maison n'est pas une résidence principale.
- En l'absence de mise en marché, faire appel à un évaluateur agréé est la meilleure façon d'établir le prix.
- Une promesse d'achat écrite, la déclaration du vendeur et une inspection préachat restent recommandées, même si vous connaissez la maison.
- Si vos parents continuent d'y habiter, l'arrangement doit être encadré et bien réfléchi.
Achat, don d'équité ou donation : vos trois options
Acheter la maison de vos parents n'est pas votre seule façon possible d'en devenir propriétaire. Elle peut être transférée de trois façons.
- Une vente standard au prix du marché : vous payez la pleine valeur de la propriété ;
- Un don d'équité : vos parents vous offrent une partie de la valeur de la maison comme mise de fonds, ce qui réduit le montant que vous déboursez ;
- Un don de son vivant : vos parents vous cèdent la maison sans aucune contrepartie.
Chaque option a ses propres règles fiscales et exigences à bien évaluer avant de vous engager. Le reste de cet article concerne la vente au prix du marché.
Les règles propres à une transaction entre parents et enfants
En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, vos parents et vous avez un lien de dépendance. Elle impose ainsi des règles particulières pour les transferts entre personnes liées, dont les parents, les enfants, ainsi que les frères et les sœurs, ce qui inclut le transfert de biens immobiliers.
Le prix d'achat doit correspondre à la valeur marchande
Entre inconnus, le prix négocié est présumé refléter le marché. Entre parents et enfants, le fisc ne fait pas cette même présomption.
La Loi considère que la maison est vendue à sa juste valeur marchande, peu importe le prix réel que vous payez. Acheter à un prix inférieur ou, à l'inverse, à un prix supérieur pourrait entrainer une double imposition, ou l'un de vous pourrait être imposé sur un gain qui n'existe pas vraiment.
Si le prix convenu est inférieur à la valeur
Vos parents sont réputés vous avoir vendu la maison à sa valeur marchande, peu importe le montant que vous leur versez. De votre côté cependant, le coût correspond au montant que vous avez réellement payé.
Par exemple :
Vos parents ont acheté leur maison il y a quelques années au prix de 200 000 $. Sa juste valeur marchande est aujourd'hui de 450 000 $, mais vous l'achetez pour 300 000 $.
En vertu de la loi, vos parents sont réputés avoir vendu leur propriété pour 450 000 $, ce qui représente un gain en capital de 250 000 $. La moitié de ce gain, donc 125 000 $, devra être incluse à leur déclaration de revenus.
Le coût que vous avez payé n'est toutefois pas majoré à la juste valeur marchande : vous êtes considéré avoir acquis la propriété pour 300 000 $. Si vous revendez la maison quelques mois plus tard pour 450 000 $, votre gain en capital serait considéré de 150 000 $, et la moitié de ce gain (75 000 $) devra être déclarée comme revenus.
Il y aurait donc double imposition.
Si vous payez plus cher que la valeur
Ce cas est plus rare, mais il pourrait arriver, notamment dans le cas d'un enfant qui souhaiterait aider ses parents à financer leur retraite. Dans cette situation, vos parents sont imposés sur le prix réellement reçu, mais votre coût sera ramené à la juste valeur marchande.
Par exemple :
Vos parents ont acheté leur maison pour 200 000 $. Vous l'achetez quelques années plus tard pour 450 000 $, alors que sa juste valeur marchande est de 400 000 $. Vos parents ont un gain en capital réel de 250 000 $, et 50 % de ce gain devra être inclus dans leur déclaration de revenus.
De votre côté, vous êtes réputé avoir acquis la maison à sa juste valeur marchande, soit 400 000 $, même si vous avez payé davantage. Si vous la revendez pour 500 000 $, la loi considère que vous avez obtenu un gain en capital de 100 000 $ plutôt que les 50 000 $ réellement obtenus.
Encore une fois, une partie de la valeur de la maison est imposée deux fois.
| Scénario | Vos parents sont imposés sur | Votre cout est | Risque de double imposition |
|---|---|---|---|
| Prix égal à la valeur | Le prix payé | Le prix payé | Aucun |
| Prix inférieur à la valeur | La valeur marchande | Le prix payé | Oui, hors résidence principale |
| Prix supérieur à la valeur | Le prix payé | La valeur marchande | Oui, hors résidence principale |
Lorsque la maison est la résidence principale
Le risque de double imposition est particulièrement réel si la propriété en question est une résidence secondaire ou si elle est louée. Mais lorsque la maison que vous achetez est la résidence principale de vos parents et qu'elle deviendra aussi la vôtre, l'exemption pour gain en capital pourrait s'appliquer.
Cette exemption permet d'éliminer, en tout ou en partie, l'impôt sur le gain en capital réalisé à la vente d'une propriété. Pour en profiter, le propriétaire doit avoir habité la maison et doit la désigner comme résidence principale pour les années visées.
Cela dit, l'existence de cette exemption n'est pas une raison pour fixer un prix plus bas ou plus élevé que la valeur. Acheter à la juste valeur marchande reste l'option la plus simple : elle évite tout risque de double imposition, facilite le financement et laisse moins de place aux imprévus.
Les droits de mutation : une exonération possible
Tout acheteur doit payer les droits de mutation, mieux connue sous le nom de taxe de bienvenue. Ils sont calculés sur le plus élevé entre le prix payé et la valeur marchande. Acheter à prix réduit ne diminue donc pas la facture.
Un transfert de ligne direct, notamment entre parents et enfants, peut donner droit à une exonération du paiement, mais votre municipalité pourrait exiger un droit supplétif à la place.
Comment fixer le prix de la maison sans mise en marché?
La valeur marchande doit idéalement être établie par un évaluateur agréé. Le rapport documenté qu'il vous remettra servira à la fois à justifier le prix auprès d'un prêteur et des autorités fiscales. L'analyse d'un courtier ou la valeur inscrite à votre compte de taxes peuvent donner un ordre de grandeur, mais ni l'une ni l'autre n'a cette valeur officielle.
Dans une transaction classique, le prix de vente s'établit par concurrence. La maison est affichée à un prix de départ, généralement conseillé par un courtier immobilier, puis des acheteurs la visitent. Des offres arrivent et la compétition entre en jeu, ce qui peut faire grimper le prix de la propriété. Le prix de vente final reflète alors ce que le marché est prêt à payer.
Entre vos parents et vous, cette étape n'existe pas. Il n'y a ni visites ni offres concurrentes : vous fixez le prix ensemble, d'où l'importance qu'il s'appuie sur des données solides et vérifiables.
Faites évaluer la maison avant de vous entendre sur le prix. Le rapport doit servir de base à la discussion, pas servir de confirmation après coup. D'ailleurs, évitez de faire évaluer la propriété plusieurs mois à l'avance : passer six mois, dans un marché actif, le rapport pourrait déjà être moins pertinent.
Dès que vous mandatez l'évaluateur, précisez-lui l'objectif de l'évaluation. Il écrira son rapport pour s'assurer qu'il soit adapté à votre usage.
Mettre l'entente par écrit
Même entre parents et enfants, la transaction devrait être consignée en bonne et due forme dans une promesse d'achat écrite. Une entente verbale ne laisse aucune trace si la situation change, que ce soit le décès d'un parent ou un désaccord familial soudain.
Une promesse d'achat fixe tous les aspects de la transaction par écrit : prix, dates, conditions, inclusions et exclusions. Sa signature engage officiellement les parties à respecter les modalités inscrites. Ce document sert aussi de base au notaire qui officialisera le transfert.
Demandez à vos parents de remplir la déclaration du vendeur et d'y inscrire tout ce qu'ils savent de la propriété. Infiltrations d'eau, moisissures, type de matériaux, rénovations : vos parents connaissent la maison mieux que quiconque et ce document met son historique sur papier.
Ce document protège autant vos parents que vous. Un défaut qu'ils y déclarent devient un défaut que vous connaissiez au moment de l'achat. Vous ne pourrez pas leur reprocher plus tard de l'avoir caché. De votre côté, vous savez exactement dans quel état se trouve la maison avant de vous engager.
Sans courtier immobilier, un notaire peut vous aider à préparer ces documents.
Finalement, déterminez aussi si vous achetez la maison de vos parents avec ou sans garantie légale. Cet aspect peut avoir d'importantes répercussions si vous découvrez un vice important dans la maison après en être devenu propriétaire.
Faut-il faire une inspection préachat quand on connait la maison?
Oui, l'inspection préachat demeure fortement recommandée, même si vous achetez la maison de votre enfance. Ce n'est pas parce que vous avez l'impression de la connaitre par cœur que vous connaissez réellement son état. L'inspection vous donne un portrait objectif avant de vous engager.
Avec les années, certains défauts et signes d'usure peuvent ne plus être perceptibles pour ceux qui habitent la maison. Une fissure qui s'est formée graduellement, une trace d'humidité persistante au sous-sol ou un panneau électrique d'origine en sont quelques exemples.
Un inspecteur en bâtiment examine la maison sans ces habitudes et sans lien affectif. Il repérera les signes de dégradations et les notera dans son rapport, qui dressera le portrait de la maison au moment de sa vente. De cette façon, vos parents et vous disposerez de la même information, diminuant le risque de malentendus si un problème apparait plus tard.
Vos parents continuent d'habiter la maison?
C'est tout à fait possible, mais cette décision mérite une réflexion. Vous devez notamment déterminer comment vous encadrez l'occupation de vos parents, en plus d'anticiper les impacts financiers qui pourraient découler de la situation.
3 façons d'encadrer l'occupation
Pour permettre à vos parents de rester dans la maison même après la transaction, quelques options s'offrent à vous.
Un bail. Vos parents deviennent vos locataires. Le bail précise le loyer, la durée et qui assume quelles dépenses. Il leur donne les droits de tout locataire, dont celui du maintien au logement, et vous, les obligations d'un propriétaire. Le loyer que vous recevez est un revenu de location que vous devez déclarer.
Un usufruit ou un droit d'usage. Vos parents conservent un droit réel d'occuper la maison, inscrit au registre foncier, pour une durée déterminée ou jusqu'à leur décès. L'usufruit leur permet aussi de la louer, alors que le droit d'usage se limite à leurs besoins et à ceux de leur famille. Pendant ce temps, vous ne pouvez pas disposer librement de la maison.
Un prêt à usage. Si vos parents habitent la maison, mais ne paient pas de loyer, on parle alors de prêt à usage. C'est un contrat par lequel une personne prête gratuitement un bien, ici la maison, à une autre personne, qui s'engage à le restituer après l'utilisation prévue. Un contrat écrit est recommandé pour préciser la durée et les modalités du prêt à usage.
Les conséquences pour vous
Plusieurs conséquences fiscales et financières peuvent découler de cette décision. Assurez-vous de les connaitre avant pour éviter les mauvaises surprises.
L'exemption pour résidence principale. Pour qu'une maison soit votre résidence principale, vous devez l'habiter. Si vous habitez avec vos parents, la maison pourrait demeurer admissible, en tout ou en partie. Si vous n'habitez pas la maison, vous pourriez être imposé sur le gain en capital réalisé pendant cette période lors de la revente.
Le financement. Les conditions de financement peuvent être différentes si vous n'habitez pas la maison. Informez votre prêteur de votre décision pour connaitre les conditions de qualification pour votre situation.
Le coût de la propriété. Si vos parents habitent la maison sans payer de loyer ou s'ils payent seulement un loyer modique, vous devez assumer les coûts de la propriété sans revenus suffisants pour compenser.
Hypothèque, taxes municipales et scolaires, assurance et entretien : si vous n'habitez pas la maison, ces frais s'ajoutent à ceux de votre propre logement, ce qui peut rapidement faire grimper la facture. Assurez-vous que votre budget vous le permette et discutez de la façon de répartir les dépenses avec vos parents avant de vous engager.
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