C'est bien connu : pour acheter une maison, il faut fournir une mise de fonds. L'acompte, quant à lui, est moins bien compris. Beaucoup d'acheteurs en entendent parler pour la première fois au moment de remplir leur offre d'achat.
Verser un acompte n'est pas une obligation légale au Québec. Le montant est à la discrétion de l'acheteur et il peut tout à fait choisir de n'en remettre aucun. Mais faire un dépôt dès la promesse d'achat peut être un bon argument de négociation auprès du vendeur.
On vous explique en quoi consiste l'acompte lors de l'achat d'une propriété, la somme à envisager, à qui le verser, ainsi que la façon de sécuriser votre argent jusqu'à la signature chez le notaire.
En bref
- Au Québec, l'acompte n'est pas obligatoire, mais il peut renforcer votre offre d'achat auprès du vendeur si le marché est compétitif.
- Le montant de l'acompte est à la discrétion de l'acheteur. Il ne s'ajoute pas au prix d'achat, il en fait partie.
- L'argent est déposé dans un compte en fidéicommis. Il ne devrait jamais être remis directement au vendeur.
- Pour une habitation neuve, les modalités de l'acompte sont prévues dans le contrat préliminaire plutôt que dans l'offre d'achat.
Qu'est-ce qu'un acompte dans une transaction immobilière?
L'acompte est une somme que l'acheteur remet au moment de déposer sa promesse d'achat. Selon l'article 1711 du Code civil du Québec, « toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement ».
L'acompte n'est donc pas un montant supplémentaire à payer, mais une partie du prix d'achat, qui sera ultimement déduite lors du passage chez le notaire. C'est le premier versement que vous effectuez sur votre achat et il signale au vendeur que votre démarche est sérieuse.
Acompte ou mise de fonds : quelle différence?
La mise de fonds est la portion du prix d'achat que vous financez vous-même, le reste du solde étant généralement financé par un prêt hypothécaire. Elle est remise lors de la signature de l'acte d'hypothèque chez le notaire.
L'acompte, quant à lui, est versé dès la promesse d'achat. C'est une première tranche de votre mise de fonds, que vous fournissez dès le dépôt de votre offre. Ce n'est donc pas un montant à accumuler en plus de la mise de fonds : il en fait partie.
Par exemple, si vous prévoyez fournir une mise de fonds de 10 % sur une maison de 500 000 $, vous prévoyez débourser 50 000 $. Si vous déposez 5 000 $ en acompte, il vous reste 45 000 $ à payer chez le notaire, en plus des frais supplémentaires liés à l'achat.
| Quand | Rôle | Où va l'argent | |
|---|---|---|---|
| Acompte | À la promesse d'achat | Démontrer le sérieux de l'offre | Détenu en fidéicommis, puis appliqué sur le prix à la signature de l'acte |
| Mise de fonds | À la signature chez le notaire | Portion du prix non financée par la banque | Remise au notaire, qui l'applique sur le prix avec les fonds du prêt hypothécaire |
Est-ce obligatoire de verser un acompte?
Non, aucune disposition légale n'oblige un acheteur à verser un acompte pour une propriété existante. C'est un choix volontaire, à la discrétion de l'acquéreur. L'acheteur potentiel peut décider de remettre un montant significatif ou de n'en remettre aucun.
En pratique toutefois, le versement d'un acompte peut rendre votre offre plus solide aux yeux du vendeur. Si d'autres offres lui sont proposées en même temps que la vôtre et que vous êtes le seul à fournir un acompte, la décision pourrait pencher en votre faveur.
Verser un acompte en même temps que votre promesse d'achat démontre en effet le sérieux de vos démarches et votre intention véritable d'acheter la propriété. Cette pratique peut rassurer le vendeur et faire pencher la décision en votre faveur.
Quel montant verser?
Il n'existe pas de recommandations précises à ce sujet. Le montant de l'acompte se négocie et varie selon plusieurs facteurs :
- Le prix de la propriété. Un dépôt qui a du poids sur une maison de 300 000 $ peut passer inaperçu sur une propriété de 700 000 $. L'acompte doit donc se calibrer en fonction du prix d'achat.
- Le niveau de compétition. Plus il y a d'offres, plus le dépôt peut vous permettre de démarquer votre offre.
- Le délai avant la signature. Une occupation dans 90 jours immobilise votre argent plus longtemps qu'une occupation prévue dans 30 jours.
- La situation financière de l'acheteur. Vous pourriez avoir plus ou moins de liquidités disponibles selon la provenance de vos fonds (RAP, CELIAPP, compte épargne) et les autres dépenses que vous devez payer dans les mêmes semaines.
À qui l'acompte doit-il être versé?
Votre acompte ne doit jamais être remis directement au vendeur. Vous risqueriez alors de perdre votre argent si la transaction n'aboutissait pas pour une raison ou une autre.
Lorsque vous faites affaire avec un courtier immobilier, l'acompte est déposé dans le compte en fidéicommis de l'agence ou du courtier. L'argent y est déposé sur acceptation de l'offre par le vendeur et y est conservé jusqu'à ce que l'acte de vente soit signé et publié.
Si vous achetez sans courtier immobilier, confiez votre acompte à un notaire, qui protégera également votre argent dans un compte distinct, en fidéicommis.
Il est recommandé de verser l'acompte à l'ordre de l'agence ou du notaire, sous forme de virement électronique, chèque certifié ou traite bancaire.
Dans quels cas récupérez-vous votre acompte?
L'acompte déposé vous revient lorsque la promesse d'achat n'aboutit pas pour une raison prévue au contrat, par exemple :
- Les délais d'acceptation de l'offre sont dépassés ;
- La condition d'inspection a révélé d'importants défauts et l'offre est retirée ;
- Le financement pour l'achat est refusé ;
- La vente de votre propriété actuelle, conditionnelle à l'achat, ne s'est pas réalisée.
Dans tous ces cas, la somme détenue en fidéicommis vous est remise et aucun montant n'est attribué au vendeur.
La situation se complique toutefois si vous retirez votre offre sans motif prévu au contrat. Vous êtes en effet lié par contrat lorsque votre promesse d'achat est acceptée. Seules des conditions non réalisées vous autorisent généralement à y mettre un terme. Si vous vous rétractez pour autre raison, le vendeur peut réclamer des dommages pour désistement injustifié.
Dans ce contexte, l'agence ou le notaire en possession de l'acompte ne peut déterminer à qui l'argent revient. Il doit donc être conservé jusqu'à ce qu'une entente écrite soit établie ou qu'un jugement soit rendu par un tribunal compétent.
Maison ou condo neuf : d'autres règles s'appliquent
Vous comptez acheter d'un constructeur ou d'un promoteur? Comme pour une propriété existante, aucune loi n'oblige l'acheteur d'une habitation neuve à verser un acompte, mais c'est une pratique courante et légale, souvent requise par les constructeurs.
La transaction passe alors par un contrat préliminaire plutôt qu'une offre d'achat. C'est ce contrat qui prévoit l'acompte à verser et les modalités qui l'entourent.
Pour une copropriété divise neuve, l'article 1791.1 du Code civil du Québec prévoit tout de même que l'acheteur a droit au remboursement complet de l'acompte si la fraction n'est pas délivrée à la date convenue au contrat.
Pour une maison neuve couverte par le plan de garantie obligatoire, Garantie de construction résidentielle recommande de ne pas dépasser 50 000 $ en acomptes. Ce montant correspond au plafond de la protection offerte par GCR.
Acheter sans courtier : le notaire est votre meilleure protection
Dans une vente conclue entre particuliers, il n'existe aucun compte en fidéicommis d'agence et aucun formulaire obligatoire n'encadre la clause d'acompte. Votre argent n'est protégé que par ce que vous écrivez dans la promesse d'achat.
Pour cette raison, un notaire devrait être consulté dès la promesse d'achat, pas seulement lors de la signature de l'acte de vente. En plus de vous conseiller sur les clauses à inscrire à votre offre pour protéger la transaction, il sécurise le montant de l'acompte dans un compte en fidéicommis. Il peut également agir en tant que tiers neutre si la transaction déraille.
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