Si vous achetez ou faites construire une maison neuve ou un condo neuf au Québec, vous avez probablement croisé le sigle GCR dans vos documents. Derrière ces trois lettres se trouve Garantie de construction résidentielle, l'organisme qui administre le plan de garantie obligatoire des bâtiments résidentiels neufs pour l'ensemble de la province.
Concrètement, ce plan encadre les obligations de votre entrepreneur, de la signature du contrat jusqu'à cinq ans après la fin des travaux. Il protège vos acomptes, prévoit le parachèvement des travaux si le chantier s'arrête et couvre les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs selon des durées et des montants fixés par règlement.
Cet article vous explique qui est la GCR, ce qu'elle fait, quels bâtiments sont couverts, quelles sommes sont protégées et pendant combien de temps, ainsi que comment se déroule une réclamation.
En bref
- Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est obligatoire au Québec. Depuis 2015, la GCR est le seul organisme autorisé à l'administrer.
- Les bâtiments couverts sont : maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée, bâtiment de 2 à 5 logements non détenu en copropriété divise, copropriété divise de 4 parties privatives superposées ou moins.
- Ce qui est couvert avant la réception : acomptes protégés jusqu'à 50 000 $, parachèvement des travaux jusqu'à 300 000 $ pour une unifamiliale, frais de relogement, de déménagement et d'entreposage liés à un retard de livraison jusqu'à 6 000 $.
- Ce qui est couvert après la réception : 1 an pour les malfaçons non apparentes, 3 ans pour les vices cachés, 5 ans pour les vices majeurs et les vices du sol.
- Pour être couvert, votre entrepreneur doit détenir une licence RBQ valide pour le résidentiel neuf et être accrédité auprès de la GCR.
Qu'est-ce que Garantie de construction résidentielle?
La GCR est un organisme à but non lucratif, neutre et indépendant, mandaté pour administrer le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs sur tout le territoire québécois.
Le Québec impose un plan de garantie obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs depuis 1999. À la suite d'une refonte réglementaire entrée en vigueur le 1er janvier 2015, seul un organisme à but non lucratif peut désormais administrer ce plan, l'objectif étant d'éliminer tout conflit d'intérêts, réel ou apparent, entre l'administrateur et les entrepreneurs. La GCR est le seul organisme autorisé par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) à jouer ce rôle.
GCR ou le plan de garantie?
Les deux sont reliés, d'où la confusion fréquente. Le plan de garantie est le régime de protection défini par règlement. La GCR est l'organisme qui l'administre, qui accrédite les entrepreneurs, qui inspecte les chantiers et qui tranche les réclamations. Vous n'achetez pas une garantie de la GCR : vous bénéficiez d'un plan obligatoire que l'organisme administre.
Que fait la GCR concrètement?
L'organisme remplit quatre fonctions, qui s'exercent à des moments différents de votre projet.
Elle administre le plan de garantie. C'est son mandat principal. Elle définit les formulaires, encadre les obligations de l'entrepreneur et assume les protections prévues au règlement lorsque celui-ci fait défaut.
Elle accrédite les entrepreneurs. Une entreprise qui veut construire ou vendre un bâtiment résidentiel neuf visé par le plan doit obtenir son accréditation. Celle-ci suppose de rencontrer des exigences financières et de fournir des garanties. Sans accréditation, l'entreprise perd le droit de construire ou de vendre ces bâtiments.
Elle inspecte les chantiers. La GCR inspecte les habitations en cours de construction, à différentes étapes d'avancement. Elle s'est d'ailleurs engagée à réaliser 3 inspections dès 2029 sur chaque habitation neuve assujettie au plan de garantie obligatoire.
Elle traite les réclamations. Lorsqu'un différend survient entre un acheteur et son entrepreneur, la GCR analyse le dossier, inspecte au besoin et rend une décision.
Quels bâtiments sont couverts?
Seuls les bâtiments entièrement neufs sont visés. Ils doivent également faire partie de l'une des catégories suivantes :
- Maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée ;
- Bâtiment multifamilial de 2 à 5 logements, du duplex au quintuplex, non détenu en copropriété divise, ce qui inclut la maison intergénérationnelle ;
- Bâtiment détenu en copropriété divise comptant au plus 4 parties privatives superposées.
Les exclusions
Le plan ne couvre pas :
- La transformation d'un bâtiment ;
- La rénovation, ce qui comprend un agrandissement, une construction sur des fondations existantes et l'ajout d'un garage non adjacent à la propriété ;
- Les bâtiments de copropriété de plus de quatre unités superposées, donc les tours à condos ;
- L'autoconstruction, lorsque la maison est construite sans l'aide d'un entrepreneur général.
Si votre unité ne répond pas aux critères, votre promoteur ou entrepreneur peut vous offrir une garantie conventionnelle. Cette garantie est contractuelle et sa couverture varie : lisez-la attentivement, elle n'est pas équivalente au plan obligatoire.
Le cas de l'autoconstruction
Un autoconstructeur qui organise et coordonne lui-même son projet, qu'il exécute les travaux seul ou qu'il les fasse exécuter par des entrepreneurs spécialisés, ne bénéficie pas du plan de garantie.
En revanche, s'il retient les services d'un entrepreneur pour organiser ou coordonner les travaux, en tout ou en partie, cet entrepreneur est considéré comme agissant à titre d'entrepreneur général. Il doit alors détenir la licence appropriée, être accrédité et enregistrer le projet auprès de la GCR, et cela demeure vrai même si la facturation est faite à votre nom.
La maison usinée
Une maison usinée est couverte si le contrat d'achat et d'installation clés en main est conclu avec un fabricant ou un entrepreneur général accrédité auprès de la GCR. Si vous achetez le bâtiment seul et gérez l'installation vous-même, la logique de l'autoconstruction s'applique.
Quelles protections offre le plan de garantie?
Les couvertures se divisent en deux temps, avant et après la réception du bâtiment.
Avant la réception
| Protection | Montant maximal |
|---|---|
| Remboursement des acomptes | 50 000 $ |
| Parachèvement des travaux, maison unifamiliale | 300 000 $ |
| Parachèvement des travaux, unité de condo | 200 000 $ par unité |
| Frais de relogement, de déménagement et d'entreposage liés à un retard de livraison | 6 000 $ |
Ces montants s'appliquent selon les limites financières prévues au règlement, qui varient aussi selon le type de bâtiment. Les frais de relogement sont remboursés sur pièces justificatives.
Après la réception
| Couverture | Durée | Point de départ |
|---|---|---|
| Malfaçons existantes et non apparentes | 1 an | Réception du bâtiment |
| Vices cachés | 3 ans | Réception du bâtiment |
| Vices de conception, de construction, de réalisation et vices du sol | 5 ans | Fin des travaux |
Bon à savoir :
Les deux premières périodes courent à partir de la réception, la troisième à partir de la fin des travaux. Ce ne sont pas toujours les mêmes dates.
Une garantie transférable
Si vous vendez votre propriété pendant la période de couverture, le prochain acheteur bénéficie automatiquement des protections restantes, selon les mêmes modalités. La garantie est rattachée au bâtiment, pas à vous.
Ce que la GCR n'est pas
Quatre malentendus reviennent constamment, et il est important de les clarifier.
Ce n'est pas une assurance habitation. Le plan couvre des défauts de construction et des manquements de l'entrepreneur, pas un dégât d'eau, un incendie ou un vol.
Ce n'est pas un inspecteur en bâtiment privé. Les inspections de la GCR visent la conformité à la réglementation et aux règles de l'art, à des étapes précises du chantier. Elles ne garantissent pas que l'habitation livrée est entièrement conforme, et elles ne remplacent pas votre inspection préréception.
Ce n'est pas un tribunal. La GCR rend des décisions sur les réclamations, mais ces décisions peuvent être portées en médiation ou en arbitrage.
Ce n'est pas « cinq ans de garantie sur tout ». Trois périodes distinctes couvrent trois types de problèmes différents, et la couverture de cinq ans ne vise que les vices majeurs. Le plan ne couvre pas non plus l'usure normale, le mauvais entretien et les dommages causés par vos propres travaux après la prise de possession.
Les conditions pour être couvert
Trois éléments doivent être réunis :
- Votre entrepreneur détient une licence valide de la RBQ qui couvre la construction de bâtiments résidentiels neufs. Toutes les licences ne donnent pas ce droit. Le registre des licences de la RBQ permet de le vérifier gratuitement.
- Votre entrepreneur est accrédité auprès de la GCR. C'est cette accréditation, et non la licence seule, qui déclenche la couverture.
- Votre bâtiment est enregistré auprès de la GCR. C'est la responsabilité de l'entrepreneur, mais votre habitation demeure couverte même si votre entrepreneur accrédité omet de l'enregistrer.
La prime d'enregistrement est à la charge de l'entrepreneur, pas la vôtre. Et votre contrat de garantie doit porter la mention « Approuvé par la Régie du bâtiment du Québec », avec le numéro et la date de la décision.
Comment se déroule une réclamation?
La procédure est encadrée et suit toujours la même séquence.
- Dénoncez le problème par écrit à votre entrepreneur et transmettez une copie à la GCR, dans un délai raisonnable après la découverte. L'écrit est essentiel, un appel ne suffit pas.
- La GCR analyse le dossier et inspecte les lieux au besoin.
- Elle produit un rapport écrit et, en l'absence de règlement entre les parties, statue sur la recevabilité de la réclamation. Le cas échéant, elle ordonne à l'entrepreneur de corriger ou de parachever les travaux.
- Si la décision ne vous satisfait pas, vous pouvez soumettre le dossier à un médiateur ou à un arbitre dans le délai prévu.
Pour avoir un dossier solide, documentez tout au fur et à mesure : photos datées, courriels, formulaire d'inspection préréception, factures de travaux supplémentaires. Vous mettrez alors toutes les chances de votre côté pour obtenir votre réclamation.
Les garanties légales du Code civil
Le plan obligatoire n'est pas votre seule protection. Le Code civil du Québec impose des garanties légales qui existent indépendamment de tout contrat.
L'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur et le technologue professionnel sont tenus, pendant un an, de garantir l'ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception ou découvertes dans l'année qui suit. Ils sont également présumés responsables de la perte de l'ouvrage survenant dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d'un vice de conception, de construction, de réalisation ou d'un vice du sol.
Vous souhaitez être accompagné dans votre projet immobilier?
Habitam.ca peut vous aider dans vos démarches pour trouver un professionnel immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
