Votre maison neuve est enfin construite et la date de réception approche. Avant de recevoir vos clés, il vous reste une étape essentielle à ne pas traiter à la légère : l'inspection préréception. Réalisée avec votre entrepreneur, celle-ci fixe par écrit ce qu'il reste à corriger avant la conclusion du contrat.
Ce que vous écrivez sur le formulaire ce jour-là ouvre vos recours au plan de garantie, d'où l'importance de réaliser une inspection méticuleuse de votre nouvelle propriété. On vous explique comment se déroule ce type d'inspection résidentielle et les garanties qui prennent effet à partir de la réception.
En bref
- L'inspection préréception est obligatoire pour tous les bâtiments visés par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle se fait avec l'entrepreneur, à la fin des travaux, avant votre prise de possession.
- Elle repose sur un formulaire préétabli, que vous signez tous les deux et qui sert de point de départ à vos garanties.
- Les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit au moment de la réception, ou dans les trois jours suivants si vous n'avez pas encore emménagé.
- Après la réception, la garantie couvre : 1 an pour les malfaçons non apparentes, 3 ans pour les vices cachés, et 5 ans à partir de la fin des travaux pour les vices majeurs.
- Tout problème découvert doit être dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur du plan dans un délai raisonnable, qui ne peut dépasser six mois après la découverte.
Qu'est-ce que l'inspection préréception?
L'inspection préréception consiste à visiter votre habitation neuve une fois les travaux terminés et avant de prendre possession des lieux. Cet examen, réalisé conjointement avec votre entrepreneur, vise un objectif précis : constater ce qui reste à parachever et relever les malfaçons apparentes.
Les éléments relevés sont consignés dans un formulaire préétabli, qui doit être signé par les deux parties. C'est ce qui établit la base de vos garanties.
L'inspection préréception est obligatoire pour tous les bâtiments couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle ne doit pas être confondue avec l'inspection préachat, qui est optionnelle et réalisée pour une habitation déjà sur le marché.
Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
Votre habitation neuve est couverte par un plan de garantie obligatoire, administré par l'organisme Garantie de construction résidentielle depuis 2015.
Les bâtiments visés sont :
- La maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée ;
- L'immeuble de deux à cinq logements non détenus en copropriété divise, comme un duplex, un triplex ou une maison intergénérationnelle ;
- L'immeuble détenu en copropriété divise comptant quatre parties privatives superposées ou moins.
Dans le cas d'une copropriété, les parties privatives et les parties communes doivent chacune faire l'objet d'une inspection préréception. Notre article sur l'inspection préréception d'un condo neuf détaille ce cas de figure.
Une condition à vérifier
Pour bénéficier des protections du plan, votre habitation doit avoir été construite ou vendue par un entrepreneur ou un promoteur accrédité auprès de la GCR au moment de la signature du contrat. C'est une obligation légale, mais elle n'est pas automatique.
Vérifiez l'accréditation de votre entrepreneur au registre de la GCR avant la signature. Si votre projet n'est pas couvert, par exemple en autoconstruction, l'inspection préréception garde toute sa valeur comme constat contractuel, mais vous n'aurez pas les recours du plan de garantie derrière elle.
Comment se déroule l'inspection préréception?
L'inspection se fait conjointement avec l'entrepreneur. Lors de celle-ci, vous parcourez le bâtiment ensemble pour vérifier si tous les travaux convenus sont terminés.
S'il y a des travaux à parachever ou à corriger, ils doivent être notés méticuleusement dans le Formulaire d’inspection préréception prévu à cet effet. Ce document, qui varie selon le type de bâtiment inspecté, est fourni par l’organisme Garantie de construction résidentielle (GCR) et approuvé par la Régie du bâtiment du Québec.
Profitez de la visite pour discuter avec votre entrepreneur et poser toutes vos questions. En cas de désaccord sur un élément, indiquez-le clairement dans le formulaire d'inspection.
À la fin de la visite, fixez avec l'entrepreneur un délai pour la réalisation des correctifs, et inscrivez-le au formulaire. Celui-ci ne doit pas dépasser 6 mois. Signez ensuite le formulaire et conservez précieusement votre copie.
Bon à savoir :
Une entente verbale ne suffit pas. Même si vous vous entendez verbalement avec votre entrepreneur pendant l'inspection, il est essentiel de laisser une trace écrite de ce que vous avez convenu. Ce qui n'est pas noté au formulaire n'existe pas pour l'administrateur du plan de garantie.
Réception avec ou sans réserve
À la fin du formulaire, vous devez choisir entre deux options, et ce choix a des conséquences.
Réception sans réserve. Vous convenez que les travaux sont terminés et que le bâtiment est en état de servir à l'usage prévu. La garantie prend effet dès la signature du formulaire.
Réception avec réserve. Vous considérez que le bâtiment est en état de servir, mais des travaux à compléter ou des éléments à corriger ont été identifiés et inscrits au formulaire. Vous devez alors convenir d'une date de fin des travaux avec l'entrepreneur. Celui-ci doit vous remettre une copie du formulaire de déclaration d'exécution finale des travaux une fois les correctifs réalisés.
Dans les deux cas, la réception a lieu et vos garanties commencent à courir. La différence porte sur les travaux qui restent dus. Ne cochez « sans réserve » que si le formulaire est réellement vide de réserves.
Le délai de trois jours après l'inspection
Une fois l'inspection préréception complétée, vous disposez d'un délai de 3 jours pour remplir le formulaire et y ajouter des éléments à corriger ou à parachever. Vous devez ensuite envoyer une copie signée du formulaire modifié à l'entrepreneur et à l'administrateur du plan de garantie (GCR).
Il y a toutefois une condition : vous ne devez pas avoir emménagé dans votre nouvelle habitation. Prendre possession équivaut à déclarer que vous acceptez le bâtiment dans l'état constaté. Les correctifs deviennent alors à vos frais.
Passé ce délai de trois jours, un défaut apparent non dénoncé n'est pas couvert.
Faut-il être accompagné d'un inspecteur?
Pour une maison unifamiliale, ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommandé. À moins de travailler vous-même dans la construction, il est difficile de juger de la qualité de travaux qu'on voit pour la première fois, en présence de l'entrepreneur qui les a réalisés.
Vous pouvez vous faire accompagner par un inspecteur en bâtiment, un technologue, un ingénieur ou un architecte. Prévoyez ce rendez-vous dès que la date de réception est connue.
Faire appel à un professionnel vous coûtera quelques centaines de dollars, selon le type de propriété visé. Mais c'est une dépense justifiable : une seule malfaçon non dénoncée pourrait vous coûter davantage que l'accompagnement.
Pour les parties communes d'une copropriété, la règle est différente : le syndicat doit obligatoirement faire appel à un membre de l'un des trois ordres professionnels concernés.
Les garanties qui prennent effet après l'inspection
La signature du formulaire d'inspection préréception est le point de départ de vos protections. Vous êtes couvert :
- 1 an pour les malfaçons non apparentes ;
- 3 ans pour les vices cachés ;
- 5 ans pour les vices majeurs.
Dès que vous découvrez un problème, que ce soit une malfaçon, un vice caché ou un vice de construction, vous devez le dénoncer par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur du plan, dans un délai raisonnable.
Le détail de chaque volet, les délais de dénonciation et la procédure de réclamation sont expliqués dans notre article sur la Garantie de construction résidentielle.
Ce qui change avec le nouveau programme d'inspections de la GCR
L'organisme met en place un programme qui vise trois inspections en cours de chantier pour les habitations neuves d'ici 2029. L'objectif est de détecter les problèmes pendant la construction plutôt qu'à la réception.
Ces inspections ne remplacent pas votre inspection préréception, qui reste obligatoire et qui reste votre responsabilité.
Les points les plus souvent oubliés à la préréception
Les défauts qui échappent à la réception sont rarement spectaculaires. Ce sont ceux qu'on ne pense pas à regarder :
- Le nivellement du terrain et le drainage de surface. L'eau doit s'éloigner des fondations. C'est difficile à corriger plus tard et coûteux.
- Le calfeutrage extérieur, aux jonctions de matériaux, autour des portes, des fenêtres et des sorties de ventilation.
- Le fonctionnement de l'échangeur d'air et l'équilibrage des débits, souvent laissés en réglage d'usine.
- Les espaces peu visités : entretoit, vide sanitaire, garage, placards, sous les escaliers.
- Les finitions dans les zones techniques, comme la salle mécanique ou le local de la fournaise.
- Le fonctionnement de chaque prise, chaque interrupteur et chaque robinet. Fastidieux, mais c'est le moment.
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