Que vous achetiez, que vous vendiez ou que vous receviez une construction neuve, l'inspecteur en bâtiment est le seul professionnel de la transaction dont le mandat est de regarder le bâtiment lui-même.
Reste que son travail a des frontières précises. Son mandat se limite à l'examen visuel des composantes accessibles du bâtiment. Plusieurs vérifications qu'on croit incluses dans l'inspection en bâtiment n'en font pas partie. Voici ce que fait ce professionnel et ce qui échappe à son mandat.
En bref
- L'inspecteur en bâtiment examine les composantes visibles et accessibles d'une propriété, puis remet un rapport écrit.
- Son travail comporte deux étapes : la visite, puis la rédaction du rapport.
- Ce qu'il ne fait pas : ouvrir les murs, évaluer la valeur de la propriété, chiffrer les travaux ou garantir l'absence de vices cachés.
- Depuis le 1er octobre 2024, la profession est encadrée par la Régie du bâtiment du Québec, et un certificat devient obligatoire le 1er octobre 2027.
Que fait l'inspecteur en bâtiment?
L'inspecteur en bâtiment est le professionnel qui procède à un examen attentif de toutes les composantes visibles et accessibles d'un bâtiment. Au-delà de la simple observation, il peut toucher, écouter et utiliser des instruments usuels pour obtenir des données complémentaires. Il consigne ensuite ses observations dans un rapport écrit.
Son examen couvre l'ensemble de la propriété :
- La structure et les fondations ;
- La toiture ;
- L'enveloppe extérieure ;
- La plomberie ;
- Le système électrique ;
- Le chauffage ;
- La ventilation ;
- L'isolation ;
- Les finis intérieurs.
Il faut donc qu'il possède des connaissances dans chacun de ces domaines, et qu'il les maintienne à jour. C'est l'une des qualités qu'on attend d'un bon inspecteur en bâtiment, avec la rigueur et l'objectivité. L'inspection en bâtiment est un métier d'apprentissage continu, où les normes de construction évoluent d'année en année.
Sa fonction n'est pas de juger la propriété, mais de donner à son client l'information dont il a besoin pour décider. Un vendeur qui apprend qu'une toiture est en fin de vie peut la refaire, le déclarer ou ajuster son prix. Un acheteur qui reçoit la même information peut renégocier, exiger des correctifs ou se retirer. Dans les deux cas, la décision revient au client.
Selon le moment où on le mandate, on parle d'inspection prévente, préachat, préréception ou préventive.
Ce qu'un inspecteur en bâtiment ne fait pas
Aussi large que soit son champ de compétence, le mandat de l'inspecteur a des limites claires.
Il n'ouvre pas les murs. L'inspection est non destructive. Ce qui se trouve derrière un revêtement, sous une dalle ou dans un mur fermé échappe à son examen.
Il n'évalue pas la valeur de la propriété. C'est le travail de l'évaluateur agréé. L'inspecteur constate un état, jamais un prix.
Il ne chiffre pas les travaux. Il peut signaler qu'une composante est en fin de vie utile, mais l'estimation du coût des correctifs relève de l'entrepreneur.
Il ne garantit pas l'absence de vices cachés. Un vice caché est par définition ce qu'un examen normal ne révèle pas. L'inspection réduit le risque, elle ne l'élimine pas. En revanche, un rapport sérieux devient une preuve utile si un vice apparait plus tard.
Il n'inspecte pas ce qui est inaccessible. Un entretoit encombré ou un vide sanitaire bloqué seront notés comme non inspectés au rapport.
Il ne certifie pas la conformité aux normes actuelles. Un bâtiment construit selon les règles de son époque n'a pas à respecter le Code de construction d'aujourd'hui. L'inspecteur peut signaler un écart, il ne déclare pas la propriété non conforme.
Les deux étapes de son mandat
Le travail de l'inspecteur s'effectue en deux grandes étapes : la visite sur le terrain et la rédaction du rapport d'inspection.
La visite de la propriété
Avant même d'arriver sur place, l'inspecteur prend connaissance des documents disponibles sur la propriété. Cette préparation lui indique où porter son attention avant même de visiter le bâtiment.
Sur place, il procède à un examen attentif des composantes accessibles. Il teste ce qui peut l'être (ex. : robinets, ventilation, interrupteurs), photographie ce qu'il observe et note les zones auxquelles il n'a pas eu accès. Il travaille avec des outils de mesure qui complètent son examen à l'œil nu.
Certaines vérifications dépassent l'inspection standard et relèvent de tests spécialisés, tels que la thermographie. Dans certains cas, l'inspecteur peut les offrir lui-même s'il détient la formation requise ou vous recommander un spécialiste, au besoin.
La rédaction du rapport
L'inspecteur ne rédige pas son rapport d'inspection sur place. Il reprend ses notes et ses photos, vérifie les éléments qui l'ont laissé perplexe, puis rédige un document qui présente ses constats, leur gravité et ses recommandations.
Il est donc tout à fait normal et souhaitable que la remise du rapport ne s'effectue pas la même journée que l'inspection. Comptez entre 24 et 72 heures selon la complexité du mandat.
Un rapport de qualité est essentiel, car c'est sur lui que repose l'utilité de toute la démarche. C'est ce document qui appuie une renégociation ou qui sert de preuve en cas de litige.
Une profession désormais encadrée
Pendant longtemps, l'inspection en bâtiment a été l'un des rares maillons de la transaction immobilière sans encadrement légal. Contrairement au courtier immobilier, l'inspecteur n'était pas visé par le Code des professions, et toute personne ayant des connaissances en construction pouvait porter ce titre.
Ce n'est plus le cas. Depuis le 1er octobre 2024, la profession est encadrée par le Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation de la Régie du bâtiment du Québec. Le certificat qu'elle délivre devient obligatoire le 1er octobre 2027.
Ce certificat vient avec une obligation de méthode : l'inspecteur certifié doit respecter la norme BNQ 3009-500, qui encadre chacune des étapes de l'inspection et fixe même le contenu obligatoire du rapport. C'est cette norme qui définit l'examen attentif décrit plus haut.
La responsabilité de l'inspecteur
Un inspecteur qui omet un élément qu'il aurait dû voir peut engager sa responsabilité professionnelle. C'est la raison pour laquelle l'assurance responsabilité erreurs et omissions est le critère non négociable au moment de l'embauche. Sans elle, un rapport bâclé ne vous laisse aucun recours utile.
Cette responsabilité a toutefois des limites. On ne peut pas reprocher à un inspecteur de ne pas avoir vu ce qui n'était pas visible, ni de ne pas avoir chiffré des travaux qui ne relevaient pas de lui. Ce qu'on peut lui reprocher, c'est d'avoir manqué un indice qu'un professionnel compétent aurait relevé.
Si vous croyez être dans cette situation, vous pouvez avoir recours contre un inspecteur en bâtiment.
Comment choisir votre inspecteur?
Avant de choisir votre inspecteur en bâtiment, demandez au candidat s'il détient le certificat de la RBQ, ou où il en est dans sa démarche.
Deux ou trois soumissions vous permettent aussi de comparer. L'important, c'est moins le prix que l'expérience du type de bâtiment que vous faites inspecter, le délai de remise du rapport et la qualité de ce rapport.
Quelques questions posées au téléphone peuvent aussi vous aider à prendre une décision. Un professionnel rigoureux prend le temps d'y répondre.
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