Le rapport d'inspection est l'aboutissement du travail de l'inspecteur en bâtiment. Il rassemble tout ce qu'il a constaté pendant sa visite et vérifié par la suite. C'est ce document que vous relirez au moment de négocier, quand viendra le temps de planifier vos travaux, et parfois des années plus tard si un litige survient.
Cet article vous explique ce que ce rapport doit contenir, quand vous le recevrez, qui a le droit de le lire et comment vous en servir.
En bref
- Le rapport d'inspection décrit l'état des composantes examinées. Il mentionne aussi celles qui n'ont pas pu l'être.
- Il classe ses constats en trois catégories : les vices apparents, les indices de déficience et les risques pour la sécurité.
- Le délai maximal pour sa réception est prévu à votre contrat.
- Le rapport appartient à la personne qui a commandé l'inspection. L'inspecteur ne peut pas le transmettre à quelqu'un d'autre sans autorisation écrite.
Qu'est-ce qu'un rapport d'inspection en bâtiment?
Le rapport d'inspection est le document que l'inspecteur en bâtiment rédige après avoir examiné une propriété. Il présente un compte rendu détaillé de l'état des composantes observables du bâtiment, telles que :
- La toiture ;
- Les fondations ;
- La structure ;
- La plomberie ;
- Le système électrique ;
- Le chauffage ;
- La ventilation ;
- L'isolation ;
- Les revêtements ;
- Les combles et le vide sanitaire.
Le rapport signale les problèmes relevés, les vérifications complémentaires à envisager et les risques à corriger. Son but est de vous donner une vue d'ensemble de l'état du bâtiment, suffisamment claire pour appuyer une décision.
Ce document accompagne tous les types d'inspection, qu'il s'agisse d'une inspection préachat, prévente, préréception ou préventive.
Ce que votre rapport doit obligatoirement contenir
Depuis le 1er octobre 2024, les inspecteurs certifiés par la Régie du bâtiment du Québec sont tenus de respecter la norme BNQ 3009-500. Celle-ci encadre la façon de réaliser une inspection et fixe également la forme et le contenu obligatoire du rapport.
Le rapport d'inspection doit contenir ces renseignements essentiels :
- Votre nom et votre adresse ;
- Le nom, l'adresse et le téléphone de l'inspecteur, ainsi que son numéro de certificat de la RBQ ;
- La date de signature du contrat de service ;
- La date de l'inspection ;
- La date à laquelle la rédaction du rapport a été complétée ;
- L'adresse de la propriété inspectée ;
- Le nom du syndicat de copropriété, dans le cas d'un condo ;
- Les conditions météorologiques au moment de l'inspection ;
- Une mention indiquant que le rapport a été préparé conformément aux exigences de la norme ;
- Une mention rappelant que le rapport décrit la situation constatée au moment de l'inspection, et qu'il est impossible de prédire l'état futur des composantes.
Le rapport doit être signé par l'inspecteur qui a réalisé l'inspection.
Au-delà de ces informations, le rapport doit aussi :
- Décrire les systèmes et les composantes inspectés ;
- Énumérer les documents que vous lui avez remis ;
- Nommer les personnes présentes lors de la visite ;
- Indiquer quels instruments ont servi à obtenir des mesures complémentaires ;
- Décrire les conditions qui l'ont empêché de respecter une exigence de la norme.
Les trois types de constats
Le rapport d'inspection peut présenter trois types de constats, chacun appelant un traitement différent.
Le vice apparent est un problème que l'inspecteur a détecté au moment de sa visite. Le rapport doit le décrire, expliquer son incidence sur l'état du bâtiment et énoncer les risques si rien n'est corrigé.
L'indice de déficience est un signe, ou une combinaison de signes, qui ne permet pas de confirmer l'existence d'un problème. L'inspecteur doit décrire ce qui l'a mené à l'identifier, puis formuler une recommandation et la justifier.
Par exemple, une trace d'humidité au bas d'un mur n'est pas une infiltration confirmée, c'est un indice. L'atteinte de la fin de vie utile d'une composante entre aussi dans cette catégorie.
Le risque pour la sécurité ou l'intégrité physique est une source potentielle de danger, de dommages au bâtiment ou d'effet nocif. Le rapport doit le décrire, établir son incidence, recommander son élimination et énoncer les risques de ne pas suivre cette recommandation.
Les 4 caractéristiques d'un rapport de qualité
Outre les renseignements obligatoires, voici ce qui fait un rapport d'inspection de qualité.
1. Il est rédigé en texte descriptif, pas en cases cochées
Une liste d'éléments cochés sur un formulaire ne constitue pas un rapport d'inspection valable.
Le rapport doit être un texte descriptif, dans un langage simple, explicite et sans ambiguïté. Il ne doit pas contenir d'énoncés généraux et imprécis. Chaque vice apparent, chaque indice de déficience et chaque risque détecté doit y figurer, décrit et justifié.
Les formulations vagues n'ont pas leur place dans le document, que se soit pour les constatations ou les recommandations. Ainsi, lorsqu'un examen plus poussé est nécessaire, l'inspecteur doit préciser ce qu'il devrait permettre de vérifier et vous guider quant aux qualifications du spécialiste à consulter, plutôt que de simplement recommander de « faire évaluer par une personne compétente ».
2. Il précise ce qui était accessible et ce qui était observable
Un endroit est accessible s'il comporte un point d'accès dégagé, déverrouillé et assez grand pour que l'inspecteur y pénètre et s'y déplace sans compromettre sa sécurité. Un entretoit encombré de boites ne le serait donc pas.
Un élément est observable s'il est installé de façon permanente, situé dans un endroit accessible. L'inspecteur doit pouvoir le voir, le toucher ou l'examiner sans déplacer d'objet, sans rien démonter ni ouvrir, sans autre outil qu'un instrument usuel, et sans risquer d'endommager le bâtiment. Par exemple, une fondation recouverte de gypse fini est dans un endroit accessible, mais elle n'est pas observable.
C'est d'ailleurs une bonne raison de préparer votre maison avant l'inspection. Vous ne pouvez rien contre une fondation enfouie, mais vous pouvez dégager une pièce ou tailler une haie trop dense. Chaque zone bloquée et non examinée est mentionnée dans le rapport et, lorsque plusieurs mentions s'accumulent, elles peuvent inquiéter les acheteurs potentiels.
3. Il documente aussi l'absence de problème
Ça semble contre-intuitif, mais c'est en fait essentiel. L'inspecteur doit autant mentionner la présence que l'absence de défauts. Ce constat prouve que l'élément en question a bel et bien été inspecté, mais qu'aucun indice de déficience n'a été relevé.
Le rapport doit aussi souligner clairement l'absence de signes pour les points auxquels l'inspecteur porte une attention particulière, notamment les dépôts d'ocre, la pyrite, les moisissures, les rongeurs et insectes, et les risques liés à la présence possible d'amiante.
4. Il contient des photos d'éléments analysés
Une description, aussi minutieuse soit-elle, ne vaut jamais une image. Un rapport d'inspection intègre donc des photographies prises lors de la visite et les associe aux constats correspondants. Ce sont des preuves objectives de ce qui a été observé.
L'inspecteur peut y ajouter des flèches, des annotations ou des commentaires pour plus de précision.
Quand recevez-vous le rapport?
La remise du rapport est généralement estimée entre 24 et 72 heures. Mais le délai réel est celui prévu à votre contrat de service. Convenez avec l'inspecteur du délai maximal pour la réalisation de l'inspection et la remise du rapport avant la signature.
Quel que soit le délai déterminé, il est essentiel pour permettre à l'inspecteur d'analyser les preuves recueilles et de vérifier les éléments qui demandent confirmation. Cet examen postérieur peut d'ailleurs révéler d'autres constats que ceux dont il vous a parlé sur place.
À qui appartient le rapport d'inspection?
À la personne qui a commandé l'inspection et qui l'a payée.
L'inspecteur est tenu de respecter la confidentialité de tous les renseignements obtenus. Il doit obtenir votre approbation écrite avant de remettre votre rapport à quelqu'un d'autre. Si vous êtes l'acheteur, le vendeur n'y a donc pas automatiquement droit, ni son courtier, ni votre institution financière.
Cela dit, si vous souhaitez vous servir du rapport pour renégocier ou pour vous retirer de votre promesse d'achat, il est normal que le vendeur en reçoive une copie. Il doit pouvoir comprendre ce qui motive votre décision.
La règle vaut dans l'autre sens : un rapport d'inspection prévente commandé par le vendeur lui appartient. C'est lui qui décide de le partager ou non.
Ce que le rapport vous permet de faire
Un rapport qui révèle des défauts est un levier puissant, particulièrement dans le cadre d'une transaction immobilière. Lorsque votre promesse d'achat est conditionnelle à l'inspection, vous pouvez vous en servir pour demander une réduction de prix, exiger des correctifs avant la vente ou vous retirer de la transaction.
Le rapport garde sa valeur même une fois l'achat conclu. Il documente l'état du bâtiment au moment de l'achat et constitue une preuve importante si un vice caché est découvert plus tard. Il établit ce qui était détectable et ce qui ne l'était pas, donc ce que vous ne pouviez pas savoir.
Et si un défaut qu'un professionnel compétent aurait dû relever n'y figure pas, vous disposez peut-être d'un recours contre l'inspecteur. D'où l'importance de conserver ce document précieusement.
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