En inspectant le vide sanitaire de la maison que vous souhaitez acheter, l'inspecteur en bâtiment a noté du bois bruni et friable. Dans le rapport qu'il vous remet, il vous recommande de procéder à une expertise avant de poursuivre. Le mot « mérule » n'apparait nulle part, mais il pourrait bien surgir dans les analyses plus tard.
La mérule pleureuse (ou Serpula lacrymans) est un champignon qui se nourrit du bois jusqu'à lui faire perdre ses propriétés structurantes. Souvent surnommée le « cancer du bâtiment », elle est reconnue comme le champignon le plus destructeur pour le bois de charpente. Elle peut mettre en péril la structure de votre maison et même mener, dans les cas les plus graves, à la démolition du bâtiment.
Son potentiel destructif en fait un enjeu majeur pour votre transaction. D'où l’importance de savoir la reconnaitre, de connaitre ses dangers réels, de comprendre ce qu'elle change lors d’un achat ou d’une vente et de savoir quoi faire si vous la découvrez chez vous.
En bref
- La mérule pleureuse est un champignon qui se nourrit du bois et lui fait perdre sa solidité. Dans les cas les plus graves, elle peut mener à la démolition de la maison.
- Elle passe facilement inaperçue et est souvent découverte lorsque le problème est à un stade avancé.
- L'acheteur doit faire preuve de prudence, et le vendeur doit déclarer sa présence, même si elle a été traitée. Le courtier immobilier est d'ailleurs obligé d'informer les parties impliquées.
- La mérule peut être considérée comme un vice caché si elle répond aux quatre critères prévus par la loi.
- La décontamination est possible, mais les travaux sont souvent majeurs et doivent être confiés à des experts.
Qu'est-ce que la mérule pleureuse?
La mérule pleureuse est un champignon lignivore, c'est-à-dire qu'elle se nourrit de bois, provoquant son assèchement et sa décomposition. Elle cause ainsi ce qu'on appelle la « pourriture sèche » du bois, aussi appelée « pourriture cubique ». Ainsi dégradé, le bois risque de céder sous le poids des autres matériaux de la maison.
Plus spécifiquement, la mérule s'attaque à la cellulose, la composante qui assure la solidité du bois. Elle peut s'attaquer à toutes les sortes de bois, mais a une préférence pour les bois résineux (sapin, épinette, pin), qui sont justement ceux utilisés comme matériaux de construction. Il n'est donc pas étonnant qu'elle prolifère bien dans nos maisons, lorsque les conditions propices sont réunies.
Comment contamine-t-elle la maison?
Pour contaminer un nouveau bâtiment, la mérule doit y être introduite par des spores ou par contact avec une surface infectée. Il peut s'agir de structure ou de meubles en bois, mais aussi de vêtements, de souliers ou même d'animaux domestiques.
Le transport du champignon dans un nouvel endroit ne signifie toutefois pas qu'il sera affecté. Cela dépend des conditions de son nouvel environnement.
Les conditions qui favorisent son développement
Quatre conditions sont propices à sa prolifération :
- De l'eau ou de l'humidité élevée dans le bois ;
- Une faible ou une absence de luminosité ;
- Une ventilation insuffisante ;
- Une température entre 5 °C et 26 °C, avec une croissance optimale autour de 20 °C.
Ce champignon se développe surtout dans les bâtiments mal entretenus, non conformes aux normes de construction ou sujets aux infiltrations d'eau. On le retrouve donc plus régulièrement dans les vieux bâtiments, mais il peut aussi apparaitre dans les constructions neuves. Le vide sanitaire, le faux plancher et le sous-sol sont des endroits particulièrement touchés.
Une maison en bon état et bien entretenue est ainsi peu à risque d'être contaminée par la mérule, particulièrement lorsque l'humidité est bien contrôlée.
Une capacité distinctive : transporter l’eau
La mérule pleureuse se distingue par sa capacité à transporter l'eau. Ses rhizomorphes acheminent l’eau et les nutriments sur plusieurs mètres à travers les matériaux. Elle peut ainsi humidifier, puis détruire du bois sain et sec, loin de son point de départ. Ses rhizomorphes peuvent même traverser le mortier friable des fondations.
Cette caractéristique rend la mérule tenace. Une courte période de sécheresse ne suffit pas à arrêter sa croissance. Si les conditions deviennent défavorables, elle entre en latence, puis reprend sa progression dès qu’elles redeviennent propices.
Comment la reconnaitre?
La mérule pleureuse est difficile à repérer, car elle se développe souvent dans des endroits peu visibles. Son apparence change aussi au fur et à mesure de sa croissance. Elle peut donc facilement passer inaperçue et n'être détectée que lorsque le bois est à un stade avancé de dégradation. Connaitre ses différentes formes et les signes qui l'accompagnent peut donc vous aider à la reconnaitre plus tôt.
Les formes que peut prendre le champignon
Le mycélium. Sur un support humide, la mérule ressemble à un épais feutre blanc d'apparence cotonneuse. Quand l'eau est plus rare, elle devient grisâtre et peut être marbrée de beige ou de violet. À maturité, le mycélium tourne au gris ou au brun.
Les cordons. Le champignon développe rapidement des cordons bruns d’environ 8 mm de diamètre. Ils peuvent atteindre plusieurs mètres de longueur et propager la mérule loin de sa source.
Les fructifications. À un stade plus avancé, la mérule peut produire des fructifications en forme de galettes. Leur contour est blanc et sinueux, et leur centre est de couleur rouille, visqueux et alvéolé. C’est de ce centre que s’échappent les fines gouttelettes qui lui ont donné son nom. Ces fructifications libèrent une grande quantité de spores microscopiques dans l’air.
Dans la majorité des cas, les fructifications sont absentes. On ne voit alors que les filaments ou les cordons, ce qui rend la mérule encore plus facile à manquer.
Les signes sur le bois et dans la maison
Certains signes peuvent permettre de détecter la mérule ou d'en soupçonner la présence dans la maison, dont :
- Du bois qui devient brunâtre, cassant et finit par s'effriter ;
- Des boursouflures et des craquelures sur le bois peint ou verni ;
- Du bois à l'aspect cotonneux ;
- Une forte odeur de champignons ;
- Des boules filandreuses et blanchâtres ;
- Des cloisons et des plinthes tordues.
Les dangers de la mérule pour votre maison
La mérule représente une menace réelle et potentiellement grave pour votre maison. Une fois installée, elle détruit le bois d'œuvre et l'affaiblit, au point de créer un risque d'effondrement de la structure. Et parce qu'elle est souvent détectée tard, les dégâts sont généralement avancés au moment de la découverte. Selon leur étendue, ils peuvent être difficiles à réparer.
En effet, les dommages causés par le champignon entrainent des travaux importants. Pendant leur réalisation, la maison pourrait même ne pas être habitable. Dans les cas les plus graves, lorsque les coûts de réparation sont trop élevés par rapport à la valeur du bâtiment, la démolition peut être envisagée. Il s'agit toutefois d'une solution de dernier recours, et la décision devrait s'appuyer sur le rapport d'un ingénieur en structure.
Le danger ne se limite d'ailleurs pas toujours à votre propre maison. Lorsque deux propriétés partagent un mur mitoyen, comme dans le cas d’un jumelé, la mérule peut passer d'un bâtiment à l'autre et contaminer la résidence voisine.
Y a-t-il un danger pour votre santé?
Selon l'Institut national de santé publique du Québec (INSPQ), il n'existe aucune preuve que la mérule pleureuse est un champignon pathogène ou infectieux pour l'humain, ni qu'elle produit des toxines. Comme elle ne peut pas croitre à une température aussi élevée que 37 °C, elle serait d'ailleurs incapable d'infecter les humains ou les animaux domestiques.
En ce qui concerne les allergies, il y a peu d'études sur le sujet et elles n'apportent pas de preuves claires. Les quelques réactions observées touchaient des personnes déjà sensibles à plusieurs allergènes.
Les réactions observées seraient plus associées à la présence de moisissure, car les conditions qui favorisent la mérule, soit l’humidité et le manque d’aération, favorisent aussi l'apparition de moisissure au même endroit.
Quels sont ses impacts sur votre transaction immobilière?
De la mérule pleureuse est découverte ou soupçonnée pendant une transaction immobilière? Si vous travaillez avec un courtier immobilier, il doit intervenir.
En vertu de ses devoirs de conseil, d'information et de divulgation, le courtier doit entreprendre les démarches pour découvrir ce qui pourrait nuire à la transaction et informer les parties en conséquence. Ses démarches, précisées par l’OACIQ, varient selon la situation et le moment où la mérule fait surface.
Si vous achetez une maison
Lorsque la présence de mérule soupçonnée ou confirmée avant de faire une promesse d'achat, le courtier immobilier doit :
- Vous informer par écrit des problèmes que peut entrainer l'achat de ce type de propriété, notamment en ce qui concerne les travaux majeurs de rénovations qui peuvent en découler ;
- Vous recommander une inspection plus poussée, notamment pour évaluer la qualité de l'air pour vérifier si la maison est aussi contaminée par des moisissures ;
- Vous recommander de faire évaluer l'ampleur des travaux par un expert.
Si la mérule est découverte alors qu'une promesse d’achat est en cours ou déjà acceptée, le courtier doit informer immédiatement toutes les parties, de préférence par écrit. Il doit ensuite les informer sur les options qui s'offrent à elles pour poursuivre ou mettre fin à la transaction.
Si vous souhaitez poursuivre la transaction malgré tout, vous devez remplir et signer un formulaire Modifications, qui précise que vous savez que l’immeuble est affecté. Le courtier transmettra ensuite ce formulaire à votre prêteur hypothécaire.
Important : en tant qu'acheteur, vous devez faire preuve de responsabilité en faisant inspecter la propriété avant de conclure la transaction. S'il y a lieu, vous devez aussi donner suite aux recommandations de votre inspecteur ou de votre courtier concernant les expertises nécessaires.
Si vous vendez une maison
Si votre propriété est touchée par la mérule ou l'a déjà été, vous devez le divulguer par écrit dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Même si le problème a été traité, il doit aussi être déclaré.
De son côté, votre courtier doit :
- Vous recommander de faire évaluer la qualité de l'air pour vérifier si la maison est aussi contaminée par les moisissures ;
- Vous aviser des impacts de la vente d'une telle propriété, notamment concernant les travaux importants qui peuvent en découler.
- Au besoin, vous recommander d'obtenir des soumissions écrites pour évaluer les coûts des correctifs.
Si vous refusez de divulguer la présence de mérule, votre courtier doit mettre fin au contrat de courtage ou refuser de mettre en vente votre propriété si aucun contrat n'a encore été signé.
La mérule peut-elle être un vice caché?
La mérule pleureuse peut être considérée comme un vice caché si elle répond aux quatre critères prévus par la loi, c'est-à-dire :
- Être grave, au point que l'acheteur aurait modifié sa décision s'il en avait été informé ;
- Être non apparent, c'est-à-dire qu'un simple examen ne permet pas de le découvrir ;
- Être inconnu de l'acheteur ;
- Être existant au moment de l’achat.
Parce que ses dommages sont souvent sérieux et qu'elle peut facilement passer inaperçue lors d'une inspection préachat, la mérule peut remplir l'ensemble de ces critères. Mais chaque situation doit être évaluée au cas par cas.
Que faire si vous découvrez de la mérule chez vous?
Depuis quelques années, plusieurs cas de maisons endommagées par la mérule pleureuse ont été rapportés au Québec. Si vous avez des raisons de croire que votre maison est affectée par la Serpula lacrymans, ne tardez pas. Plus la situation est prise en charge rapidement, plus les dommages et les coûts peuvent être limités. Vous devez d'abord confirmer sa présence, puis procéder à la décontamination.
Faire confirmer sa présence
La mérule pleureuse est rarement recherchée lors d'une inspection en bâtiment, elle passe donc facilement inaperçue. Pour confirmer sa présence, il faut une démarche ciblée.
Il faut d'abord procéder à une inspection visuelle des endroits potentiellement touchés et cherchez la présence de filaments, de cordons, de fructifications et de signes de dégradation du bois. Il faut ensuite réaliser une identification au microscope ou une analyse génomique (PCR).
Si la mérule est confirmée, l'investigation doit aussi évaluer l’étendue des dommages, trouver les causes de la contamination et planifier les travaux.
La décontamination
L'intervention doit être confiée à des intervenants qui ont l'expertise nécessaire, détiennent les licences et les assurances requises et sont membres d'une association, d'une corporation ou d'un ordre professionnel.
Avant tout traitement, il faut assécher l’air et le bois pour éviter que la mérule revienne. Deux traitements peuvent ensuite être utilisés.
- L’ensachage : la zone contaminée est isolée avec des bâches, puis l'air est chauffé à 50 °C pendant 16 heures. Cette technique tue le champignon et assèche rapidement la maison, mais elle peut endommager certaines surfaces si elle est mal maitrisée.
- Le fongicide : un produit est appliqué en surface, et en profondeur au besoin. Comme il peut présenter des risques pour la santé, il ne devrait être utilisé qu’en dernier recours.
La démolition, elle, reste l’ultime option. Elle ne devrait être envisagée qu’après l’évaluation d’un ingénieur en structure.
Pour obtenir du soutien, le regroupement Mérule Québec accompagne les propriétaires aux prises avec une maison contaminée.
Vous voulez faire inspecter votre maison?
Habitam.ca peut vous aider dans vos démarches pour trouver un inspecteur en bâtiment. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
