Lorsque vous faites une offre sur un condo, il est recommandé d'inclure une clause d'inspection à votre promesse d'achat. Celle-ci vous donne une marge de manœuvre pour renégocier ou mettre un terme à la transaction si des problèmes importants sont découverts.
Dans un condo, votre unité représente toutefois une fraction de votre investissement réel. En plus de votre logement, vous achetez également une partie de l'immeuble, collectivement avec les autres copropriétaires. D'où l'importance de ne pas limiter l'inspection seulement à votre unité.
Toiture, murs extérieurs, ascenseurs : les parties communes devraient aussi faire l'objet d'une inspection avant l'achat pour limiter les mauvaises surprises. Voici donc ce que couvre réellement une inspection préachat en copropriété, ainsi que les vérifications à faire en plus de l'inspection.
En bref
- Quand vous achetez un condo, vous achetez votre unité et une quote-part de l'immeuble au complet. L'inspection devrait refléter les deux.
- L'inspection des parties communes n'est pas automatique. Elle se décide avec votre inspecteur en bâtiment et s'inscrit au contrat de service, avec des frais additionnels à la clé.
- L'inspection de certaines parties communes pourrait être restreinte par le syndicat.
- L'inspecteur évalue l'état physique du bâtiment, mais n'analyse pas les finances de la copropriété. C'est une vérification complémentaire que vous devez réaliser.
Acheter un condo, c'est acheter plus que votre unité privée
Un condo est une copropriété divise qui comporte trois types d'espaces distincts :
- Votre partie privative : c'est votre logement et vous en êtes le seul propriétaire.
- Les parties communes : la structure, la toiture, les fondations, les murs extérieurs, les corridors, les ascenseurs, etc. Elles appartiennent à tous les copropriétaires, chacun selon sa quote-part.
- Les parties communes à usage restreint : ce sont des parties communes dont vous êtes le seul à vous servir (ex. : balcon).
La répartition exacte entre ces parties varie d'une copropriété à l'autre, mais, dans tous les cas, acheter un condo signifie devenir propriétaire de votre unité et d'une quote-part des parties communes de l'immeuble. Cette situation a une conséquence directe : les défauts des parties communes impactent directement votre budget.
Les postes de dépense qui font le plus mal en copropriété sont presque toujours des parties communes. Si le fonds de prévoyance n'est pas suffisant pour couvrir le coût des réparations, la différence est réclamée aux copropriétaires sous forme de cotisation spéciale.
Voilà pourquoi l'inspection des parties communes est fortement recommandée. Même si l'état de votre unité est impeccable, il pourrait en être autrement du reste de l'immeuble. Et un défaut majeur dans les parties communes justifie tout autant de renégocier ou de vous retirer qu'un défaut dans votre unité.
L'inspection des parties communes n'est pas automatique
L'inspection préachat d'un condo porte d'abord sur votre partie privative et ses structures attenantes, telles que votre balcon ou votre terrasse.
Les parties communes font l'objet d'une décision distincte. Vous devez indiquer dans le contrat de service signé avec votre inspecteur si vous souhaitez les faire examiner, en tout ou en partie.
Trois raisons expliquent pourquoi les parties communes ne sont pas systématiquement inspectées par l'inspecteur en bâtiment :
Le temps et le coût. Inspecter la toiture, les fondations, les ascenseurs et les systèmes d'un immeuble demande du temps supplémentaire, surtout dans les grands bâtiments. L'inspecteur facture des frais additionnels pour vérifier les espaces communs, ce qui fait grimper la facture.
La qualification. Au Québec, l'inspection d'un bâtiment de sept unités et plus nécessite une qualification distincte. Un inspecteur peut donc être tout à fait compétent pour votre unité, mais ne pas être qualifié pour l'immeuble entier. À partir du 1er octobre 2027, cette distinction se traduira par deux catégories de certificat délivrées par la Régie du bâtiment du Québec.
L'accessibilité. Accéder au toit, au garage ou à la salle des machines nécessite une autorisation du syndicat de copropriété. Cette autorisation, lorsqu'elle est donnée, peut prendre du temps à obtenir.
Ces défis sont particulièrement contraignants dans les immeubles comportant plusieurs unités comme les tours à condos. Mais cela ne signifie pas forcément que vous devez renoncer à l'inspection des parties communes.
Définissez la portée exacte du mandat avec l'inspecteur. Vous pourriez par exemple n'en faire inspecter qu'une partie, ce qui est déjà un bon compromis.
Ce que l'inspecteur regarde dans votre unité
Pendant sa visite, l'inspecteur en bâtiment effectue un examen attentif des éléments accessibles de votre unité. Ces éléments sont essentiellement les mêmes que pour une maison unifamiliale, fondations, toiture et terrain en moins.
- La plomberie visible (robinets, évier, baignoire, appareils sanitaires) ;
- Le chauffe-eau ;
- L'installation électrique ;
- Le chauffage et la ventilation (plinthe ou système central, hotte de cuisine, échangeur d'air) ;
- Les murs, plafonds et planchers ;
- Les portes et les fenêtres ;
- Les systèmes de sécurité.
L'inspecteur repère tout signe de problèmes potentiels (humidité, système défaillant, corrosion, dénivellations) et les note à son rapport.
Ce que l'inspecteur examine dans les parties communes
Lorsque les parties communes sont incluses au mandat de l'inspecteur, celui-ci observe notamment :
- L'extérieur du bâtiment (revêtement, maçonnerie, joints, solins, toiture).
- Les balcons ;
- Les ascenseurs ;
- Les escaliers et garde-corps ;
- Le garage et le stationnement ;
- Le système de ventilation de l'immeuble ;
- La sécurité incendie, l'éclairage d'urgence et les dispositifs de sécurité ;
- Les espaces et équipements collectifs.
L'accès à certains espaces peut être restreint
Inclure les parties communes de la copropriété dans votre contrat d'inspection ne garantit pas que l'inspecteur pourra tout examiner. Dans certains cas, l'accès physique pourrait être impossible ou refusé par le syndicat, que ce soit par souci de sécurité, d'indisponibilité ou pour toute autre raison. C'est une situation particulièrement fréquente pour la machinerie et la toiture.
Les éléments non examinés seront identifiés dans le rapport d'inspection. Vous pouvez alors consulter la documentation de la copropriété pour tenter d'en savoir plus sur leur état. Le carnet d'entretien et l'attestation sur l'état de la copropriété peuvent notamment vous indiquer si des rénovations sont prévues ou ont été réalisées dans les dernières années.
Les limites de l'inspection préachat en condo
Malgré son utilité, l'inspection préachat ne vous révèle pas tout.
Ainsi, si l'inspecteur découvre des signes de détérioration, il ne chiffrera pas les travaux de corrections nécessaires. S'il peut noter la présence de moisissure sur les murs, il ne peut pas en évaluer l'ampleur derrière le revêtement. Il peut toutefois vous recommander d'effectuer une expertise distincte.
L'inspecteur n'évalue pas non plus l'insonorisation entre les unités et il n'analyse pas les finances du syndicat. C'est à vous de vérifier que la copropriété est en bonne posture financière avant de signer.
Surtout, l'inspection préachat n'est pas une garantie contre les vices cachés.
Inspection de condo : prix et temps à prévoir
Pour l'inspection d'une unité en copropriété divise, prévoyez entre 515 $ et 875 $. Le prix de l'inspection varie selon la superficie, l'âge de l'immeuble, votre région et le professionnel choisi.
L'inspection des aires communes peut faire grimper la facture puisqu'elle nécessite plus de temps et parfois davantage d'expertise. Renseignez-vous auprès du professionnel choisi pour obtenir une soumission adaptée à votre situation.
Prévoyez entre 2 et 3 heures pour la visite de l'unité, et 1 à 2 heures supplémentaires si l'inspection couvre les parties communes. Le temps nécessaire dépend de la superficie à inspecter et de la complexité du mandat.
Que faire si le rapport révèle un problème?
Aucun rapport d'inspection n'est parfait. Lorsque des défauts mineurs sont relevés, la transaction devrait se poursuivre comme prévu. Mais si des problèmes importants sont découverts, que ce soit dans votre unité ou dans les parties communes, des options s'offrent à vous.
Un défaut dans votre unité
Si le problème touche la partie privative, vous pouvez négocier avec le vendeur. Trois options s'offrent à vous :
- Demander au vendeur de réaliser les travaux avant la vente ;
- Renégocier le prix d'achat ;
- Vous retirer de la transaction, en cas de défaut grave affectant l'usage de la propriété.
Un défaut dans les parties communes
Un défaut dans une partie commune relève du syndicat et la facture pour les réparations est partagée entre tous les copropriétaires selon leur quote-part. Le vendeur ne peut donc pas réaliser des travaux correctifs, même si vous tentez de négocier.
Avant toute chose, déterminer si la dépense est déjà prévue. Si une cotisation spéciale a été votée en assemblée ou si des travaux sont planifiés, le montant de la réparation est déjà chiffré. Déterminez ensuite avec le vendeur si c'est lui ou vous qui en assumez les coûts. Vous pouvez :
- Demander que le vendeur prenne en charge le coût. Le vendeur règle sa part des travaux avant la signature de l'acte de vente.
- Négocier une baisse de prix. Vous pouvez demander une réduction du prix d'achat équivalente à votre quote-part des travaux à venir.
- Annuler la transaction, si le défaut est significatif.
En complément de l'inspection : les documents de la copropriété
En plus de vérifier l'état matériel de votre condo avec l'inspection préachat, il est important de confirmer la situation financière de la copropriété. Assurez-vous d'avoir ces informations sous la main et de les consulter en détail :
- L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété ;
- Les états financiers et les procès-verbaux des dernières assemblées ;
- L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien ;
- Le montant du fonds de prévoyance.
Ces vérifications complètent, avec l'inspection préachat, le portrait de la copropriété. Les documents vous disent ce qui a été fait, ce qui est prévu et ce que le syndicat a les moyens de payer. L'inspection, elle, vous montre l'état réel du bâtiment au moment où vous l'achetez. Vous obtenez ainsi un aperçu fiable et complet du condo que vous souhaitez acquérir.
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