Après plusieurs semaines de recherches, vous avez trouvé une propriété qui répond à vos attentes. Votre offre d'achat conditionnelle à l'inspection a été acceptée. Puis le rapport arrive, et il révèle une série de problèmes qui viennent semer le doute.
La transaction n'est pas nécessairement compromise. Tout dépend de la nature et de la gravité des défauts relevés, et tous ne justifient pas une renégociation ou un retrait. Vous devez faire la part des choses avant de prendre une décision.
Voici comment évaluer ce que contient votre rapport et les quatre options qui s'offrent à vous.
En bref
- Un rapport d'inspection relève presque toujours des défauts. La question n'est pas de savoir s'il y en a ni combien il y en a, mais à quel point ils sont graves.
- Quatre options s'offrent à vous en cas de défauts : poursuivre sans rien exiger, demander des travaux au vendeur, renégocier le prix ou annuler votre promesse d'achat.
- L'annulation est réservée aux défauts qui diminuent de façon significative la valeur de l'immeuble. Vous devez aviser le vendeur par écrit, avec une copie du rapport, dans le délai prévu à votre promesse d'achat.
- Pour une renégociation, votre courtier immobilier peut vous proposer une stratégie. Une soumission d'entrepreneur peut aussi être utile pour chiffrer les travaux.
Un rapport chargé n'est pas forcément un mauvais rapport
Obtenir un rapport d’inspection sans aucune remarque est une chose rare. Dans la majorité des cas, l’inspecteur en bâtiment relève certaines anomalies, souvent mineures. Cela ne signifie pas pour autant que la maison est en mauvais état : tout dépend de la nature et de la gravité des défauts constatés.
Votre rapport d'inspection classe ses constats selon leur nature :
- Un vice apparent est un problème confirmé ;
- Un indice de déficience est un signe qui ne permet pas de conclure ;
- Un risque concerne la sécurité.
Un nombre élevé de constats peut être inquiétant, mais ne veut rien dire en soi. Une longue liste d'observations mineures est le signe d'un inspecteur attentif, pas d'une maison en mauvais état.
Ce n'est donc pas tant la nature ni le nombre de constats qui devrait influencer votre décision que leur gravité. Un vice apparent peut être bénin, alors qu'un simple indice peut cacher un problème coûteux. Et un seul constat sérieux pèse plus lourd que plusieurs défauts mineurs.
Au besoin, n'hésitez pas à rappeler votre inspecteur en bâtiment après la remise du rapport. Prenez rendez-vous pour poser vos questions et discuter du contenu avant de décider quoi que ce soit.
Évaluer la gravité des défauts
Lisez attentivement le rapport et classez ce que vous y trouvez en trois catégories.
Les défauts mineurs sont des problèmes d'entretien ou de l'usure normale : calfeutrage à refaire, poignée de porte endommagée, robinet qui goutte. Ils ne justifient pas de renégocier et encore moins de vous retirer.
Les défauts intermédiaires touchent des éléments qui fonctionnent, mais dont le remplacement approche et coûtera cher. C'est le cas d'une toiture vieillissante, d'un système de chauffage en fin de vie utile ou d'un chauffe-eau qui a fait son temps. Ils ouvrent la porte à une discussion ou à une compensation.
Les défauts majeurs affectent la structure, la sécurité ou la salubrité. On pense à une fondation fissurée, une infiltration d'eau chronique, la présence de moisissures ou une installation électrique désuète. Ceux-là doivent faire l'objet d'une négociation et, au besoin, d'une expertise complémentaire avant toute décision.
Même dans le cas de défauts importants, il ne faut pas tirer de conclusions hâtives. La plupart des vendeurs sont ouverts à la discussion, surtout si cela permet de mener la transaction à terme. Un compromis est souvent possible.
Découverte de problèmes lors de l’inspection : quelles options s’offrent à vous ?
Une offre conditionnelle à l'inspection préachat vous donne une véritable marge de manœuvre advenant la découverte de défauts importants. Voici les options qui s'offrent à vous après la lecture du rapport d'inspection.
1. Poursuivre sans rien changer
C'est l'option qui va de soi lorsque le rapport ne relève que des défauts mineurs ou intermédiaires. Vous achetez alors la propriété en connaissance de cause et vous intégrez les travaux à votre budget des prochaines années.
2. Demander au vendeur d’effectuer des travaux
Vous convenez avec lui qu'il fera réaliser les réparations avant la clôture de la vente, à ses frais. Un propriétaire motivé pourrait accepter, parce que cela lui évite de remettre sa propriété sur le marché.
L'avantage de cette option, c'est que le problème est réglé avant que vous emménagiez. L'inconvénient, c'est que vous n'avez aucun contrôle sur le choix de l'entrepreneur ni sur la qualité de la réparation. Exigez donc les factures et faites vérifier les correctifs avant la signature.
3. Renégocier le prix d’achat
Si le vendeur refuse de faire les travaux, ou si vous préférez les faire vous-même à votre goût, vous pouvez demander une réduction équivalente au coût estimé des réparations.
L'inspecteur en bâtiment ne chiffre pas les travaux correctifs suggérés. Pour obtenir un prix défendable, si le temps vous le permet, vous pouvez demander une soumission d'entrepreneur. Vous saurez alors de combien négocier.
Votre courtier immobilier, habitué à ce genre de négociation, peut aussi vous aider à mesurer l'incidence des travaux sur le prix d'achat, en plus de vous proposer une stratégie de négociation.
4. Annuler votre promesse d'achat
Lorsque les défauts sont trop graves, vous pouvez vous retirer sans pénalité grâce à la condition d'inspection.
Ce recours doit toutefois être réservé aux cas où l'inspection révèle un facteur susceptible de diminuer de façon significative la valeur de l'immeuble. Vous ne devriez jamais annuler votre promesse d'achat pour des imperfections mineures sans réelle influence sur le prix.
La procédure d'annulation est stricte : vous devez envoyer un avis écrit au vendeur, accompagné d'une copie du rapport d'inspection, dans le délai prévu à votre promesse. Les modalités exactes sont détaillées dans notre article sur comment annuler une offre d'achat après l'inspection.
Quel défaut mène à quelle option?
Voici quelques exemples de situations et leur issue possible.
| Ce que révèle le rapport | Exemples | Option à privilégier |
|---|---|---|
| Entretien normal et usure d'usage | Calfeutrage à refaire, peinture, robinet qui coule | Vous poursuivez. Ce n'est pas un défaut, c'est le coût normal d'une propriété. |
| Défaut mineur à coût prévisible | Chauffe-eau en fin de vie, quelques bardeaux à remplacer | Vous poursuivez, en budgétant. Une renégociation est possible mais rarement gagnante. |
| Défaut majeur, coût important mais réparable | Toiture à refaire, panneau électrique désuet, drain français à reprendre | Renégociation du prix ou travaux à la charge du vendeur. |
| Défaut touchant la structure ou la salubrité | Fondation atteinte, infiltration d'eau chronique, contamination du sol, présence d'un contaminant dans les matériaux | Expertise complémentaire avant toute décision, puis retrait si le coût ou l'incertitude reste ingérable. |
| Zone non inspectée qui inquiète | Vide sanitaire inaccessible, entretoit non visitable | Ne décidez pas à l'aveugle. Demandez un accès et une inspection complémentaire dans le délai. |
Devez-vous transmettre le rapport au vendeur?
Le rapport d'inspection vous appartient, puisque c'est vous qui l'avez commandé et payé. Vous n'êtes pas tenu d'en remettre une copie au vendeur. L'inspecteur ne peut d'ailleurs pas le faire sans votre autorisation écrite.
Cela dit, dès que vous voulez renégocier ou vous retirer, la question se règle d'elle-même. Dans le cadre d’une renégociation, transmettre au minimum les passages clés rend votre requête crédible. Après tout, la négociation se déroule bien mieux avec des preuves écrites que de simples affirmations.
Pour un retrait, la remise d'une copie du rapport est une exigence de la clause d'inspection, vous n'avez donc pas le choix.
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