Lors de la visite de votre maison, l'inspecteur ne démolit rien, il n'ouvre aucun mur et ne fait aucun essai destructif. Il examine ce qui est observable et repère ce qui peut constituer un défaut potentiel.
Une fissure en escalier dans la brique, une odeur de terre au sous-sol, un plancher qui penche : chacun de ces indices peut annoncer un problème, mais demande à être interprété avant de conclure quoi que ce soit. Certains signes suffisent à l'inspecteur pour conclure, d'autres exigeront une expertise plus poussée. Mais dans les deux cas, il aura fait le plus important : repérer ce qui mérite votre attention.
Voici les huit problèmes les plus souvent relevés lors d'une inspection en bâtiment et ce qui les trahit.
En bref
- L'inspecteur en bâtiment repère des signes observables et en tire des conclusions, ou recommande une vérification plus poussée.
- Les problèmes les plus souvent relevés touchent la structure, les fondations, la toiture, les moisissures, l'humidité, la pyrite, l'ocre ferreuse et les tuyaux en plomb.
- Certains signes suffisent à conclure, d'autres mènent à une recommandation d'expertise. Dans les deux cas, le problème a été repéré.
- Deux problèmes échappent complètement au constat visuel : le radon et l'amiante. Seul un test ou une analyse peut les confirmer.
8 problèmes que l'inspecteur peut repérer lors de sa visite
L'inspecteur en bâtiment examine l'ensemble des composantes observables et accessibles de la propriété, de la cave au grenier. Voici huit problèmes parmi ceux qu'il peut relever et les signes qui les trahissent.
1. Les problèmes de structure
La structure d'un bâtiment est essentielle à sa solidité et à sa longévité. Lorsqu'elle se dégrade, c'est l'ensemble de l'immeuble qui peut rapidement être affecté. Il s'agit alors d'un risque important pour la sécurité des résidents.
Lors de sa visite, l'inspecteur en bâtiment cherche des signes de mouvement et de déformation :
- Des portes qui ne ferment plus ou qui coincent ;
- Des fenêtres bloquées ;
- Des planchers irréguliers ou en pente ;
- Des fissures dans les murs ;
- L'affaissement des poutres et des solives.
Aucun de ces signes pris isolément ne prouve un problème de structure. Une maison bouge avec le temps, et une porte qui frotte peut simplement demander un ajustement. C'est leur accumulation et leur cohérence qui alertent un professionnel.
2. Les défauts de fondations
Comme la structure, les fondations assurent la solidité et l'intégrité du bâtiment. Elles sont toutefois plus difficiles à examiner, puisqu'elles sont en bonne partie enfouies ou finies.
Voici quelques signes d'un problème de fondation que l'inspecteur recherche :
- Des fissures horizontales à l'intérieur du bâtiment ;
- Des fissures dans le coin des portes et des fenêtres ;
- Des fissures dans les briques et/ou le mortier, en particulier en forme d'escalier ;
- Un plancher inégal ou en pente ;
- Des portes et fenêtres qui ferment mal.
Là encore, ces signes ne signifient pas nécessairement qu'il y a un problème, mais ce sont de précieux indices. C'est le rôle de l'inspecteur de déterminer lesquels méritent un examen plus poussé.
3. L'état de la toiture
Les défauts de toiture sont parmi les plus fréquemment relevés, et parmi les plus coûteux à corriger.
L'âge des bardeaux donne une première indication, mais l'inspecteur pousse plus loin. Il cherche les indices d'une toiture en mauvais état :
- Des bardeaux manquants, fissurés, soulevés ou mal installés ;
- Des solins absents ou détériorés ;
- Une gouttière défectueuse ou obstruée ;
- Une membrane mal fixée ;
- Un joint ayant perdu son étanchéité ;
- Un problème de pente ou de drainage ;
- Des traces d'infiltration d'eau ;
- De la glace sur les corniches en hiver, qui trahit une ventilation inadéquate.
L'inspecteur n'est pas tenu de monter sur le toit. Si la pente, la hauteur, la neige ou la sécurité l'en empêchent, il l'examine depuis le sol ou depuis une échelle, et il note au rapport ce qu'il n'a pas pu vérifier.
4. La présence de moisissures
La moisissure peut se développer partout où l'humidité stagne, dont la salle de bain, la salle de lavage et le sous-sol. Ses effets sur la santé des occupants en font l'un des constats les plus surveillés.
Lors de sa visite, l'inspecteur porte une attention particulière à ces signes :
- Des taches foncées sur les murs, les plafonds ou les joints ;
- Des dépôts à l'apparence duveteuse ou poudreuse ;
- Une odeur de moisi ou de terre, même sans trace visible ;
- Des cernes ou de la décoloration sur les matériaux ;
- Des boursouflures ou de la désagrégation du gypse ;
- De la condensation persistante sur les fenêtres.
L'inspecteur peut constater des moisissures visibles et signaler les odeurs qui trahissent celles qu'on ne voit pas. Ce qu'il ne peut pas établir, c'est leur nature, leur étendue derrière les matériaux et le risque qu'elles représentent. Cela demande un prélèvement et une analyse.
5. Les problèmes d'humidité
Plusieurs problèmes peuvent être causés par un taux d'humidité trop élevé à l'intérieur de la maison. Mais un taux d'humidité trop bas peut aussi être problématique.
Un taux d'humidité trop élevé peut se manifester par :
- De la condensation sur les fenêtres ;
- Des taches d'humidité sur les murs et les plafonds ;
- De l'efflorescence sur les surfaces de béton ;
- Une odeur persistante au sous-sol ;
- L'apparition de moisissure.
À l'inverse, les signes d'un taux trop bas, plus rares :
- De l'électricité statique et des étincelles ;
- Du bois qui fend ou des joints qui se fissurent ;
- De l'irritation de la gorge et du nez.
L'inspecteur peut utiliser un humidimètre pour obtenir une mesure plus précise. Dans tous les cas, il cherche la cause plutôt que le symptôme : ventilation insuffisante, infiltration, drainage déficient ou absence de pare-vapeur.
6. La présence de pyrite
La pyrite ne présente pas de danger pour la santé, mais elle endommage la dalle de béton et les fondations, et sa correction coûte cher.
Certains signes indiquent à l'inspecteur en bâtiment que la propriété est peut-être aux prises avec ce problème :
- Une dénivellation du plancher du sous-sol ou du garage
- Des fissures en forme de X, de croix ou d'étoile dans la dalle
- Une poudre blanche à la surface du béton
- Un soulèvement de la dalle contre les murs
En cas de doute, votre inspecteur en bâtiment peut vous recommander une analyse en laboratoire pour confirmer le diagnostic.
7. La présence d'ocre ferreuse
L'ocre ferreuse est un dépôt gélatineux qui obstrue progressivement les drains de fondation. Elle est difficile à éliminer et sa correction entraîne des travaux importants.
L'inspecteur peut la repérer grâce à ces signes :
- Des dépôts rougeâtres sur la dalle de béton ;
- Une odeur de soufre près du drain ou du puisard ;
- Une boue ocre dans le bassin de captation ;
- De l'eau rougeâtre ou jaunâtre dans le puisard ;
- Des clapets antiretour obstrués ;
- Des traces d'infiltration au bas des murs de fondation.
Un seul de ces signes suffit rarement à conclure. C'est leur combinaison qui amène l'inspecteur à recommander une expertise plus poussée.
8. Les tuyaux en plomb
Le plomb se retrouve principalement dans la conduite qui relie la maison au réseau municipal, dans les bâtiments anciens. Lors de sa visite, l'inspecteur vérifie la présence de composantes en plomb, notamment à l'entrée d'eau.
Voici les indices qu'il repère :
- Une conduite mate et grise au sous-sol, près du robinet d'arrêt ;
- Un matériau tendre, qui se marque facilement ;
- L'absence de trace de remplacement antérieur ;
- Une année de construction qui précède l'usage généralisé du cuivre.
Le plomb peut aussi se retrouver dans la peinture, mais ce constat ne peut pas être confirmé par l'inspecteur. Il peut signaler qu'un bâtiment est assez ancien pour en contenir, mais seule une analyse peut le confirmer. Le risque apparaît surtout au moment de rénover, quand le ponçage ou le décapage libère des poussières.
Deux problèmes que l'inspecteur ne peut pas confirmer
Deux problèmes échappent complètement au constat visuel. L'inspecteur peut repérer des conditions favorables ou signaler une possibilité, mais il ne peut jamais affirmer qu'ils sont présents ou absents. Seul un test ou une analyse en laboratoire peut trancher.
Lorsqu'il recommande une vérification pour l'un d'eux, il doit d'ailleurs préciser ce qu'elle devrait permettre d'établir et vous orienter vers le bon spécialiste.
Le radon
Le radon est un gaz radioactif naturel, inodore et incolore. Il s'infiltre par les fissures des fondations, les joints et les passages de tuyauterie, et il s'accumule dans les espaces fermés, principalement au sous-sol.
Rien ne le trahit. L'inspecteur peut tout au plus relever les conditions qui favorisent son entrée : des fissures dans la dalle ou les murs de fondation, un sous-sol ou un vide sanitaire en contact direct avec le sol, un pare-vapeur absent ou percé, une ventilation insuffisante des espaces souterrains.
Sa présence se mesure par un test sur plusieurs mois, à l'aide d'un dosimètre.
L'amiante
L'amiante peut se trouver dans n'importe quel matériau posé avant 1990 : isolant de tuyauterie, tuiles de plancher, crépi, plâtre texturé, certains revêtements extérieurs.
L'inspecteur ne peut pas le reconnaitre à l'œil. Ce qu'il peut faire, c'est signaler les matériaux et les époques de construction qui rendent sa présence possible, puis vous indiquer les précautions à prendre tant qu'une analyse n'a pas confirmé son absence.
Le cas le plus courant est la vermiculite, cet isolant en granules brillants gris ou brun doré qu'on trouve dans beaucoup d'entretoits anciens. L'inspecteur repère facilement la vermiculite, qui n'est en soi ni un défaut ni un indice de problème. Ce qu'il ne peut pas dire, c'est si elle contient de l'amiante. Il doit vous en informer et vous recommander d'effectuer des tests supplémentaires.
L'inspection permet-elle de détecter les vices cachés?
Non, même si c'est une confusion fréquente. Un vice caché est par définition un défaut qu'un acheteur prudent et diligent ne pouvait pas constater, même en faisant inspecter la propriété.
Ce que l'inspection fait, c'est réduire le risque. Elle repère les indices, et elle vous oriente vers les vérifications qui confirmeront ou écarteront un problème. Elle produit aussi un document qui établit ce qui était détectable au moment de la visite, qui peut servir de preuve si un vice apparait plus tard.
Que faire des problèmes relevés?
Tous les problèmes relevés se retrouvent dans votre rapport d'inspection, avec pour chaque constat sa description, son incidence et les recommandations de l'inspecteur.
Si le rapport ne relève que des défauts mineurs, vous pouvez poursuivre la transaction en budgétant les travaux à venir. S'il révèle des problèmes sérieux, vous avez des options, et le choix dépend de leur gravité. Notre article sur le mauvais rapport d'inspection détaille chacune d'elles.
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