Vous voulez emménager dans un condo? Si vous avez commencé vos recherches, vous avez probablement constaté qu'il en existe de toutes les sortes, des petits immeubles de quelques unités en banlieue aux grandes tours en plein centre-ville. Alors comment choisir celui qui vous convient?
Au-delà de vos goûts personnels, certains aspects ne doivent pas être négligés au moment de magasiner votre copropriété, dont la santé financière de l'immeuble. Voici les éléments essentiels à vérifier pour choisir votre condo en toute confiance et éviter les mauvaises surprises.
En bref
- Déterminez d'abord si vous voulez acheter ou louer. L'achat permet de récupérer votre investissement à la vente, mais la location peut convenir selon votre situation.
- Les petits immeubles offrent généralement plus d'intimité et des frais souvent moindres. Les grandes tours offrent habituellement plus de services et une réglementation plus encadrée.
- Examinez la dynamique entre copropriétaires en consultant les procès-verbaux des dernières assemblées.
- Vérifiez l'emplacement et visitez plusieurs unités, y compris dans un même immeuble.
- Lisez la dernière version de la déclaration de copropriété et vérifiez la santé financière de l'immeuble.
Acheter ou louer son condo?
La première chose à faire avant de commencer vos recherches est de vous demander si vous voulez acheter ou louer votre condo. L'achat est généralement l'option la plus conseillée, parce qu’elle vous permet de récupérer votre investissement au moment de la vente. Toutefois, selon votre situation, ce n'est pas forcément la meilleure pour vous.
Plusieurs raisons peuvent justifier la location, que ce soit par simple préférence ou parce que vous ne disposez pas de la mise de fonds nécessaire à l’achat. Aussi, si vous êtes retraité ou ne pensez pas rester dans votre condo de nombreuses années, la location peut s’avérer plus avantageuse.
Vous hésitez? Prenez le temps de comparer vos options et d’en évaluer les avantages et les inconvénients. Pour vous aider, dressez une liste de vos besoins et faites un budget.
Quelle que soit votre décision, gardez en tête qu’il est recommandé de ne pas dépasser 30 % de votre revenu pour payer votre logement. Et ce, que vous choisissez de louer ou d’acheter.
Si vous penchez du côté de la location, il est aussi important de préciser que le coût mensuel d’un condo sera généralement plus élevé que celui d’un appartement dans un immeuble à revenus locatifs.
Habiter un petit ou un grand projet de condo?
Une fois que vous avez choisi entre la location et l’achat, vous pouvez jeter un coup d’œil au marché pour voir ce qui est disponible. Vous aurez alors le choix entre de petits projets de condo, qui regroupent quelques unités, ou de grandes tours d’habitation pouvant contenir en plusieurs centaines.
Il s’agit encore ici d’une décision personnelle. Certaines personnes vont privilégier les petits bâtiments pour plus d’intimité et de proximité. D’autres vont préférer les grands immeubles en raison de leurs nombreux services et leur réglementation accrue. Les tours d'habitation sont aussi un choix intéressant pour ceux qui souhaitent habiter en hauteur.
Les services offerts
Les services et installations récréatives sont un aspect très séduisant des condos. Dans les plus gros bâtiments, l'offre peut être vaste :
- Ascenseur ;
- Gymnase ;
- Piscine ;
- Salle communautaire ;
- Borne de recharge pour véhicule électrique ;
- Stationnement sous-terrain.
Ces avantages vous intéressent? Encore faut-il que vous soyez en mesure de payer la facture. Car, oui, ces installations ont forcément un coût. C'est pourquoi les petits immeubles, souvent moins équipés, s'accompagnent généralement de frais moins élevés.
L'harmonie entre copropriétaires
Une copropriété, c’est une petite société. Pour que le tout fonctionne, la courtoisie doit être à la base de toute relation et certaines règles doivent être respectées. Malgré tout, il y a toujours un risque de frictions.
On croit souvent qu'il est plus facile de s'entendre dans une petite copropriété. Pourtant, une seule personne suffit parfois à semer la discorde, et ce désagrément, qui passerait inaperçu dans un grand projet, peut vite devenir central dans un petit.
Pour évaluer la dynamique qui règne parmi les résidents déjà en place, demandez à consulter les procès-verbaux des dernières réunions de copropriétaires. Vous aurez un aperçu des décisions et des enjeux soulevés par le syndicat ou par les occupants.
L’emplacement du condominium
Comme pour tout projet d’achat en immobilier, vous devez considérer la localisation de votre propriété. Même votre condo de rêve ne fera pas entièrement votre bonheur s’il est situé dans un secteur qui ne vous plait pas.
Dressez une liste des caractéristiques du quartier que vous recherchez :
- Préférez-vous un secteur animé ou calme?
- Souhaitez-vous être près de la nature?
- Voulez-vous demeurer à proximité des services (épicerie, école, etc.)?
- Qu’en est-il de l’accès au transport en commun?
- Et la distance par rapport à votre lieu de travail?
Plusieurs nouveaux projets de condos prennent ces critères en considération dès la construction, pour s’assurer de plaire à leurs résidents. Certains d’entre forment de véritables petits quartiers, où tout est à proximité.
Pensez aussi à visiter plusieurs condos, non seulement dans divers bâtiments, mais aussi dans un même immeuble. Par exemple, l’unité du 4e étage pourrait ne pas vous convenir, alors que celle située au 6e pourrait répondre à tous vos critères.
Vérifier les règlements de copropriété
Puisque vous passerez potentiellement de nombreuses années dans votre condo, prenez connaissance des règles de la copropriété avant d’en faire officiellement votre lieu de résidence.
Renseignez-vous sur les règlements en vigueur :
- Les animaux sont-ils acceptés? Sous quelles conditions?
- Pourrez-vous avoir un barbecue sur votre terrasse?
- Quels sont les règlements affectant les parties communes?
- Vos visiteurs auront-ils accès aux services ou aux installations communes?
En plus de poser directement vos questions lors de votre visite, consultez la déclaration de copropriété. Ce document notarié décrit les règles de fonctionnement de l’immeuble. Il vous indique vos droits, vos obligations et vos limites en tant que copropriétaire.
Attention : la déclaration de copropriété peut avoir été modifié au fil des ans. Assurez-vous de consulter la dernière version pour avoir l’heure juste.
Frais de condo et santé financière : un aspect crucial à considérer
C'est sans doute l'aspect le plus important, mais aussi l'un des plus souvent négligé. La santé financière de l'immeuble a des répercussions directes sur votre portefeuille. Un immeuble mal géré financièrement peut vous coûter très cher, peu importe la beauté de votre unité.
Pour évaluer la santé de l'immeuble, examinez:
- Les frais de condo payés et impayés;
- Les dépenses de la dernière année et le budget en cours;
- Les montants accumulés dans le fonds de prévoyance;
- L'argent investi dans le fonds d'auto-assurance;
- L'historique des cotisations spéciales.
Méfiez-vous des frais de condo anormalement bas. Bien qu'ils puissent paraitre alléchants, des frais insuffisants ne couvriront pas les dépenses majeures le moment venu. Résultat: une cotisation spéciale, parfois de plusieurs milliers de dollars, risque d'être réclamée. Succomber à des frais de condo peu élevés est d'ailleurs l'une des erreurs les plus fréquentes des acheteurs.
Ce que la loi 16 change pour les acheteurs
Bonne nouvelle : depuis quelques années, la transparence financière des copropriétés est beaucoup mieux encadrée. La loi 16, dont les mesures sont en vigueur depuis le 14 août 2025, impose de nouvelles obligations qui profitent directement aux acheteurs.
- L'attestation du syndicat. Lors de la vente d'une unité, le syndicat doit remettre au vendeur, dans les 15 jours suivant sa demande, une attestation sur l'état de la copropriété. Elle divulgue notamment l'état du fonds de prévoyance, les contributions demandées, les cotisations spéciales, les travaux majeurs prévus et les litiges en cours.
- Le carnet d'entretien. Il recense les composantes de l'immeuble, leur état et un plan des travaux majeurs sur au moins 25 ans.
- L'étude du fonds de prévoyance. Réalisée par un professionnel autorisé, elle chiffre les travaux à venir et détermine les contributions nécessaires pour les couvrir sans déficit.
Bon à savoir :
Toutes les copropriétés divises du Québec, peu importe leur taille, doivent posséder un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance conformes au plus tard le 14 août 2028. Si vous achetez aujourd'hui, demandez si l'immeuble dispose déjà de ces documents. Un syndicat qui a pris les devants est un excellent signe de bonne gestion.
Les documents à consulter avant d'acheter un condo
Avant de faire une offre, assurez-vous de consulter ces documents :
- La déclaration de copropriété à jour ;
- L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété ;
- Les états financiers et le budget en cours ;
- Les procès-verbaux des dernières assemblées ;
- L'étude du fonds de prévoyance ;
- Le carnet d'entretien ;
- Le montant du fonds de prévoyance et du fonds d'auto-assurance ;
- L'historique des cotisations spéciales ;
- Les règlements de l'immeuble ;
- Le certificat d'assurance de la copropriété.
Un acheteur avisé prend le temps de lire ces documents ou de les faire examiner par un professionnel.
Une fois que vous aurez fait l'ensemble des vérifications et que vous aurez fait plusieurs visites, vous serez en mesure de choisir plus facilement le condo qui vous convient. L’important, rappelons-le, c’est que l’habitation réponde à vos besoins et respecte vos limites personnelles et financières.
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