Acheter un condo sur plan auprès d'un promoteur, c'est très différent d'acheter un condo qui existe déjà. Le processus est moins connu, s'étend souvent sur des mois, et réserve son lot de subtilités : taxes, délais de livraison, inclusions, garanties.
Pour éviter les déceptions au moment de la prise de possession, mieux vaut poser les bonnes questions dès le bureau de vente. Voici 6 questions essentielles à poser à votre promoteur avant de signer, pour savoir exactement dans quoi vous vous engagez.
En bref
- Le prix affiché n'est pas toujours le prix réel. Sur une construction neuve, la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) peuvent s'ajouter. Vérifiez si elles sont incluses.
- Depuis 2025, un remboursement fédéral de TPS pour premiers acheteurs peut éliminer la TPS sur une habitation neuve. Informez-vous sur votre admissibilité.
- Renseignez-vous sur les délais à prévoir (permis de construction, seuil de préventes). On compte un délai moyen de 12 à 24 mois avant la prise de possession.
- Vérifiez l'expérience du promoteur (projets passés, inscription à la Régie du bâtiment, plaintes éventuelles) et les inclusions réelles de l'unité de base (pas celle du modèle).
- Confirmez la garantie applicable. La GCR ne couvre pas les copropriétés de plus de 4 unités superposées, mais des plans de garantie privés existent.
1. Quel est le prix de vente réel ?
La première chose à vérifier, c'est le prix. Le montant affiché au bureau de vente ne correspond pas toujours au prix que vous paierez réellement, car une construction neuve est assujettie à deux taxes de vente :
- La TPS (la taxe sur les produits et services) équivaut à 5 % du prix ;
- La TVQ (la taxe de vente du Québec) équivaut à 9,975 % du prix.
Votre première question doit donc être simple: les taxes sont-elles incluses dans le prix annoncé? Si elles ne le sont pas, l'impact sur votre budget est majeur.
Prenons l’exemple d’une construction neuve dont le prix de base est de 395 000 $. Sur ce prix, la TPS (5 %) sera de 19 750 $ et la TVQ (9,975 %), elle, sera de 39 401 $. La propriété grimpe alors à environ 454 151 $, soit près de 60 000 $ de plus que le prix affiché.
Heureusement, plusieurs programmes permettent de récupérer une partie, voire la totalité, de ces taxes. Il faut toutefois bien les distinguer, car ils ont chacun leurs règles.
Le remboursement de la TPS/TVH pour premiers acheteurs
C'est la mesure la plus avantageuse, et la plus récente. Annoncé le 27 mai 2025 et adopté par le projet de loi fédéral C-4, ce remboursement élimine complètement la TPS sur une habitation neuve admissible d'une valeur maximale de 1 million de dollars, pour un premier acheteur. L'économie peut atteindre 50 000 $. Le remboursement diminue ensuite progressivement pour les habitations d'une valeur comprise entre 1 et 1,5 million de dollars, et disparaît au-delà.
Pour y être admissible, vous devez notamment être acheteur d'une première habitation et avoir conclu votre contrat de vente avec le promoteur après le 26 mai 2025. Attention: cette mesure vise uniquement la portion fédérale (TPS). Le gouvernement du Québec a confirmé qu'il n'harmonisait pas la TVQ avec ce nouveau remboursement.
Le remboursement pour habitation neuve
Ce programme, toujours en vigueur, s'adresse plus largement aux acheteurs qui utiliseront la propriété comme résidence principale. Il fonctionne par seuils de prix et de façon dégressive:
- TPS : remboursement pouvant atteindre 36 % de la taxe (maximum 6 300 $). Le plein montant s'applique jusqu'à 350 000 $, diminue progressivement, puis devient nul à 450 000 $ et plus.
- TVQ : remboursement pouvant atteindre 50 % de la taxe (maximum d'environ 9 975 $). Le plein montant s'applique jusqu'à 200 000 $, diminue progressivement, puis devient nul à 300 000 $ et plus.
Un premier acheteur peut donc, selon sa situation, combiner le nouveau remboursement de TPS (fédéral) avec le remboursement de TVQ (provincial) du programme existant.
Bref, avant de vous engager, demandez au promoteur si les taxes sont incluses, informez-vous sur votre admissibilité aux deux programmes, et faites confirmer par écrit qui s'occupe des demandes de remboursement. Ces éléments influencent considérablement le montant réel que vous débourserez.
2. À quelle date débutent les travaux et quand le projet sera-t-il livré ?
Lorsque vous envisagez d’acheter une habitation dans un projet immobilier, il est bien important d’être conscient de la date du début des travaux et de la date de livraison de votre unité. Deux facteurs peuvent avoir un impact considérable sur la date de début des travaux. Vous devez donc vous poser les questions suivantes :
- Est-ce que le promoteur possède son permis de construction ?
- Est-ce que le promoteur a vendu le nombre d’unités requis pour obtenir son financement ?
Dans ces cas, si votre promoteur n’a pas encore obtenu son permis de construction, il pourrait y avoir un délai de 3 à 6 mois avant qu’il puisse en faire l’acquisition, et ce, s’il ne se bute à aucun imprévu. De plus, en règle générale, le promoteur doit vendre environ 50 % des unités de son projet afin d’obtenir le financement nécessaire. Si vous êtes l’un des premiers à faire l’acquisition d’une unité, il se pourrait que cela engendre des délais supplémentaires.
Dans tous les cas, l’acquisition d’une construction neuve est un processus plutôt long. En moyenne, entre l’acquisition d’un condo sur plan et la prise de possession, il peut y avoir un délai de 12 à 24 mois.
3. Quel est le niveau d’expérience du promoteur ?
Acheter un condo sur plan est un investissement colossal qui peut être risqué. C’est pourquoi vous désirez faire affaire avec un promoteur expérimenté. Vous devez donc poser les bonnes questions afin de bien vous informer sur celui-ci.
- Est-ce son premier projet ? Sinon, combien en a-t-il réalisé ?
- Est-il possible d’aller visiter d’anciens projets ?
- Comment est son service après-vente ?
- Depuis combien de temps est-il en affaire ?
- Est-il enregistré auprès de la Régie du bâtiment du Québec ?
- Fait-il l’objet de plaintes auprès de l’Office de la protection du consommateur ?
4. Quels sont les éléments inclus dans l’unité ?
Avant de faire l’acquisition d’un condo sur plan, il est important de bien vous informer sur les diverses inclusions de l’unité convoitée. Lors de la prise de possession, plusieurs acheteurs sont confus, ou même déçus face à leur unité.
En effet, les unités modèles, que vous visitez initialement, exhibent habituellement des composantes luxueuses qui ne sont pas automatiquement offertes dans les unités de base. Vous devez donc vous assurer que toutes les inclusions soient clairement indiquées sur le contrat de vente afin d’éviter les mauvaises surprises. Les éléments tels que l’air climatisé, les luminaires et les finitions hautes gammes sont-ils inclus dans le prix ou engendrent-ils des coûts supplémentaires ?
5. Qu’est-ce que les frais de condo englobent ?
Lorsque vous faites l’acquisition d’une unité dans une copropriété divise, vous consentez également à assumer les frais de condo. Avant l’achat, vous devez toutefois connaître le montant de ces frais, ainsi que ce qu’ils englobent.
Au Québec, les frais de condo sont obligatoires et les inclusions liées à ceux-ci peuvent varier d’une copropriété à une autre. Ces frais peuvent être utilisés, entre autres, pour :
- Le lavage des fenêtres ;
- L’entretien de la piscine ;
- L’entretien du terrain ;
- Le déneigement ;
- Les petites réparations ;
- Approvisionner un fond de prévoyance en vue d’éventuelles réparations majeures, etc.
6. Est-ce qu’une garantie est applicable sur votre achat ?
Au Québec, la construction résidentielle est très bien encadrée. C’est pourquoi lors de l’achat d’une construction neuve, les acheteurs sont automatiquement protégés par la Garantie de construction résidentielle. Cependant, seulement certains types de propriétés sont couverts par cette garantie, et malheureusement, une copropriété divise de plus de 4 logements supperposés n’en fait pas partie.
Néanmoins, les promoteurs de ce type d’immeuble sont en mesure de vous offrir une protection semblable en adhérant à l’un des plans de garantie suivant :
- La garantie des immeubles résidentiels de l’APCHQ ;
- Le Plan de garantie offert par l’Association de la construction du Québec ;
- La Garantie Habitation des Maîtres Bâtisseurs.
Bien que ces plans de garantie se ressemblent, ils varient de l’un à l’autre. Cependant, de règle générale, ils vous protègent contre la perte de votre acompte, les retards de livraisons, les vices cachés, les malfaçons en lien avec la conception, la construction et la réalisation, etc. De plus, en étant couvert sous ce type de garantie, vous pouvez être mis en relation avec des experts qui sont en mesure de vous aider à naviguer une conciliation dans l’éventualité d’un conflit.
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