D'ici 2029, toutes les habitations neuves couvertes par la Garantie de construction résidentielle devront être inspectées au moins trois fois en cours de chantier, dont une fois obligatoirement avant la fermeture des murs. C'est l'objectif du Programme d'inspection 2025-2029, annoncé en août 2024 et déployé progressivement depuis.
Voici ce que le programme prévoit, où en est son déploiement et quels bâtiments en sont exclus.
En bref
- Le programme vise à faire inspecter toutes les habitations neuves couvertes par la GCR au moins trois fois en cours de chantier, à l'horizon 2029.
- Une de ces inspections devra obligatoirement avoir lieu avant la fermeture des murs, quand la plomberie et l'électricité sont encore visibles.
- Le déploiement est graduel et le nombre d'inspections dépend de la Cote Qualité de l'entrepreneur.
- Seuls les bâtiments couverts par le plan de garantie sont visés, soit essentiellement les immeubles de quatre étages et moins.
Pourquoi ce programme existe-t-il?
La non-conformité en construction résidentielle est un problème documenté depuis plusieurs années. Selon les observations de la Régie du bâtiment du Québec, des éléments de non-conformité ont été décelés dans 55 % des inspections réalisées en 2022.
La Garantie de construction résidentielle mise sur les inspections de chantier depuis sa création en 2015, et en a augmenté la cadence graduellement. Son taux d'inspection est passé d'environ 40 % en 2017 à plus de 100 % en 2023, ce qui signifie que la quasi-totalité des habitations neuves enregistrées cette année-là a été inspectée au moins une fois. Les résultats ont suivi : l'organisme rapporte une baisse de 58 % des défauts de construction détectés en chantier entre 2017 et 2023.
Un argument économique s'ajoute à celui de la protection des acheteurs. Selon les évaluations de la GCR, reprendre des travaux mal exécutés coûte de 8 à 15 fois plus cher que de les faire correctement dès le départ.
L'inspection avant la fermeture des murs : le cœur du programme
Les inspections de la GCR se répartissent sur trois des cinq grandes étapes de construction :
- La fondation ;
- La charpente ;
- La fermeture des murs ;
- Le revêtement extérieur ;
- La finition.
Une de ces inspections doit obligatoirement se faire avant la fermeture des murs. C'est d'ailleurs la pièce maîtresse de la stratégie, pour une raison simple : à cette étape, les composantes du système de plomberie et du système électrique sont encore visibles. Après la pose du gypse, elles ne le sont plus et une non-conformité peut rester dissimulée pendant des années.
Pour fermer les murs, l'entrepreneur doit donc obtenir l'autorisation de la GCR, faute de quoi l'organisme peut exiger de rouvrir les murs pour procéder à l'inspection. Si des non-conformités sont détectées, l'entrepreneur doit fournir la preuve que les correctifs ont été effectués.
Ce qu'a révélé la première année
En 2025, première année du programme, l'inspection avant la fermeture des murs visait les bâtiments enregistrés par des entrepreneurs cotés D et N, soit les moins bien cotés du système. Elle a été réalisée pour 673 unités.
La GCR a refusé la fermeture des murs dans 45 % des cas, en raison de non-conformités détectées, avec une moyenne de 2,2 non-conformités par unité inspectée à cette étape. Autrement dit, sur près d'un chantier sur deux, des éléments non conformes allaient être recouverts de gypse.
Ce taux porte sur les entrepreneurs les moins bien cotés, ceux que le programme visait en priorité pour sa première année. Il ne reflète donc pas la moyenne de l'industrie, mais il donne un bon aperçu de ce que cette étape permet d'intercepter.
La Cote Qualité détermine le nombre d'inspections
La GCR attribue à chaque entrepreneur accrédité une Cote Qualité, de AA à N. Le nombre d'inspections que reçoit un chantier découle de cette cote : plus l'entrepreneur est bien coté, moins la GCR intervient sur ses chantiers.
En 2025, les unités enregistrées par des entrepreneurs cotés AA ou A devaient être inspectées une fois, et celles des entrepreneurs cotés B, C, D ou N devaient l'être deux fois. Le programme resserre progressivement ces exigences jusqu'en 2029, où le minimum de trois inspections s'appliquera à toutes les habitations couvertes.
Cette cote n'est donc pas une abstraction administrative. Elle détermine combien de fois un professionnel indépendant regardera le chantier de votre future maison
Le calendrier annoncé
Voici les cibles que la GCR a annoncées lors du dévoilement du programme. L'augmentation des inspections se fait graduellement jusqu'au début de 2029.
| Année | Cible |
|---|---|
| 2025 | Entrepreneurs cotés AA et A : 1 inspection. Entrepreneurs cotés B, C, D et N : 2 inspections, dont une avant la fermeture des murs pour les cotes D et N |
| 2026 | Habitations des entrepreneurs moins bien cotés : 3 inspections |
| 2027 | Toutes les habitations couvertes par la GCR : au moins 2 inspections |
| 2028 | Toutes les habitations assujetties : inspection avant la fermeture des murs |
| 2029 | 100 % des habitations couvertes : au moins 3 inspections, dont une avant la fermeture des murs |
Les maisons usinées et les copropriétés
Deux types de bâtiments suivent leur propre plan de déploiement, parce que leur mode de construction ne se prête pas au même calendrier d'inspections.
Les maisons usinées modulaires
Leur plan s'étend de 2026 à 2029. À son terme, la GCR réalisera deux inspections plutôt que trois : une en usine et une en chantier. Les rapports du Programme de contrôle de qualité de la norme CSA A277, auquel les usines sont soumises, viennent compléter le portrait.
Comme pour les autres types de bâtiment, la Cote Qualité de l'entrepreneur détermine l'ordre de priorité, en visant d'abord les moins bien cotés.
Les copropriétés
Les immeubles en copropriété reçoivent davantage d'inspections. La GCR tient compte de la taille du bâtiment pour fixer un minimum :
- Au moins 5 inspections pour les bâtiments de plus de 5 unités ;
- Au moins 3 inspections pour les bâtiments de 5 unités ou moins.
L'inspection avant la fermeture des murs y est également obligatoire, mais elle fonctionne autrement. Elle ne se fait pas par unité, mais par groupe d'unités, par exemple un étage à la fois. La raison est pratique : dans un immeuble en copropriété, la pose du gypse s'échelonne souvent sur plusieurs moments du chantier. La GCR peut donc revenir à plus d'une reprise dans le même bâtiment pour cette seule étape.
Rappelons que seules les copropriétés divises de quatre parties privatives superposées ou moins sont couvertes par le plan de garantie, et donc visées par ce programme.
Ces inspections ne remplacent pas la vôtre
Ce programme d’inspection résidentielle vient complémenter le plan de garantie obligatoire déjà en place, il ne le remplace pas. Autrement dit, les inspections réalisées par GCR en cours de chantier ne se substituent pas à l'inspection préréception obligatoire pour tous les bâtiments couverts par le plan de garantie.
Les inspections de la GCR portent sur la conformité au Code de construction. Elles ont lieu en cours de chantier et c'est l'organisme qui les commande. Votre inspection préréception porte quant à elle sur l'état final de votre habitation. Elle se fait à la fin des travaux avec votre entrepreneur, et c'est vous qui la remplissez.
Un chantier inspecté trois fois par la GCR peut très bien vous être livré avec des travaux inachevés et des malfaçons apparentes. C'est votre formulaire d'inspection préréception qui doit les consigner.
Quels bâtiments sont exclus?
Le programme d'inspection s'ajoute au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Comme lui, il ne couvre que les petits bâtiments, essentiellement les immeubles de quatre étages et moins.
Les grandes tours d'habitation, soit les immeubles de cinq étages et plus, ne sont pas assujetties au plan de garantie et ne sont donc pas visées par ce programme. Elles ne sont pas non plus obligées de souscrire à une garantie privée, ce qui prive leurs acheteurs d'une protection dont bénéficie l'acheteur d'un plex ou d'un petit immeuble. La prudence reste donc de mise pour l'achat d'un condo dans un grand bâtiment.
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