Vous achetez un condo neuf et la date de prise de possession approche? Contrairement à une maison unifamiliale, votre immeuble fera l'objet de deux inspections préréception. D'abord, celle de votre unité, que vous faites vous-même avec l'entrepreneur, puis celle des parties communes, réalisée par un professionnel mandaté par le syndicat de copropriété.
Ces deux inspections n'ont pas lieu en même temps et ne suivent pas les mêmes règles. Voici comment se déroule chacune d'elles, et ce que vous devez vérifier dans votre propre unité.
En bref
- Un condo neuf demande deux inspections préréception : celle de votre partie privative et celle des parties communes de l'immeuble.
- Pour votre unité, l'accompagnement par un professionnel est optionnel. Pour les parties communes, le syndicat doit obligatoirement mandater un architecte, un ingénieur ou un technologue.
- Les deux inspections ont lieu à des moments différents, et chacune déclenche ses propres garanties.
- Le plan de garantie obligatoire ne couvre pas tous les condos : seuls les immeubles de quatre parties privatives superposées ou moins y sont soumis.
- La réception des parties communes ne peut avoir lieu que lorsque le syndicat n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur.
Votre condo est-il couvert par le plan de garantie?
C'est la première chose à vérifier, avant même de penser à l'inspection.
Dans le secteur de la copropriété divise, le plan de garantie obligatoire couvre :
- Les immeubles détenus en copropriété divise comptant quatre parties privatives superposées ou moins ;
- Les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée détenues en copropriété divise.
Les tours à condos n'y sont donc pas soumises, bien que beaucoup d'acheteurs supposent le contraire.
Outre le type de bâtiment, vérifiez aussi que votre entrepreneur ou votre promoteur est accrédité auprès de la Garantie de construction résidentielle, l'organisme qui administre le plan. Sans cette accréditation, les recours du plan de garantie ne s'appliquent pas.
Si votre immeuble n'est pas couvert, votre protection repose sur votre contrat et sur les garanties du Code civil. L'inspection devient alors encore plus importante, parce que le formulaire signé sera votre seule preuve de l'état des lieux à la livraison.
Deux inspections distinctes
Avant de prendre possession de votre unité neuve, deux inspections doivent être réalisées pour s’assurer que la construction est exempte de vices ou de malfaçons.
L'inspection de votre partie privative se fait avec l'entrepreneur, au moment où vous prenez possession de votre unité.
Celle des parties communes vient plus tard. Elle exige que le syndicat soit formé et qu'il ne soit plus sous le contrôle de l'entrepreneur, ce qui dépend du rythme des ventes dans l'immeuble. Vous pouvez donc emménager avant que la structure, la toiture et l'enveloppe de votre immeuble n'aient été inspectées.
Inspection de la partie privative
L'inspection préréception de votre unité est obligatoire et suit les mêmes règles que pour une maison unifamiliale. Vous pouvez la faire seul avec l'entrepreneur, mais l'accompagnement d'un professionnel est fortement recommandé.
Votre entrepreneur doit vous remettre le Formulaire d'inspection préréception destiné aux parties privatives. Ce formulaire est fourni par la GCR et sa liste d'éléments à vérifier est approuvée par la Régie du bâtiment du Québec. Vous pouvez le consulter à l'avance pour vous préparer.
Pendant la visite :
- Faites le tour complet de votre unité et notez tout ce qui reste à corriger ou à parachever. Les portes sont-elles bien ajustées? Y a-t-il des marques sur les murs? Au besoin, prenez des photos ou des vidéos pour documenter l'état des lieux.
- Vérifiez en priorité les travaux que vous avez demandés. Les comptoirs sont-ils ceux que vous avez choisis? Le revêtement de plancher correspond-il au contrat?
- Portez attention aux défauts de construction qui ne sautent pas aux yeux : ventilation, plomberie visible, fenestration, insonorisation entre les unités.
- Posez vos questions à l'entrepreneur pendant qu'il est là.
À la fin de la visite, convenez avec l'entrepreneur d'une nouvelle date de fin des travaux pour les éléments à corriger, et inscrivez-la au formulaire. Cette date ne doit pas dépasser 6 mois suivant la date de l'inspection préréception. Signez ensuite le formulaire et conservez votre copie.
Vous disposez également d'un délai de 3 jours pour ajouter des éléments au formulaire, à condition de ne pas avoir emménagé.
Inspection des parties communes de l’immeuble
L’inspection préréception des aires communes du condo est elle aussi obligatoire, mais elle ne vous concerne pas directement. Elle porte sur tout ce qui n'est pas votre unité : structure, fondations, toiture, enveloppe, corridors, ascenseurs, stationnement, systèmes communs.
Le processus suit cinq étapes.
- L'entrepreneur envoie un avis de fin des travaux. Il doit le transmettre au syndicat de copropriété et à chaque copropriétaire connu, lorsque les travaux sont terminés ou qu'il ne reste que des travaux mineurs. Le syndicat doit être formé et ne plus être sous le contrôle de l'entrepreneur.
- Le syndicat mandate un professionnel. Dans les plus brefs délais après réception de l'avis, il doit choisir un architecte, un ingénieur ou un technologue professionnel.
- L'inspection est réalisée conjointement par ce professionnel, l'entrepreneur et le syndicat, à l'aide du formulaire d'inspection préréception propre aux parties communes d'une copropriété divise.
- Le professionnel remplit le formulaire. Il y inscrit la date de réception des parties communes ainsi que les travaux à corriger et à parachever. Le formulaire rempli confirme la réception. Tout désaccord entre le syndicat, le professionnel et l'entrepreneur doit être inscrit et expliqué au formulaire.
- Le document est transmis à chaque copropriétaire connu, au syndicat et à l'entrepreneur, et l'entrepreneur doit le remettre à tout nouvel acquéreur lors de la conclusion du contrat.
Si des travaux importants restent à faire
Lorsque c'est le cas, le professionnel mandaté ne peut pas procéder à la réception des parties communes. Le syndicat doit alors demander par écrit à l'entrepreneur de terminer les travaux, avec copie à la GCR. Accepter l'état des lieux alors que des travaux majeurs sont inachevés déclenche les garanties trop tôt et affaiblit la position de la copropriété.
La réception présumée
Si le syndicat ne réalise pas l’inspection préréception, le mécanisme de réception présumée pourrait s'appliquer. Pour ce faire, quatre conditions doivent être réunies :
- Les travaux des parties communes sont terminés ;
- Le syndicat est formé et n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur ;
- L’entrepreneur a envoyé l’avis de fin des travaux au syndicat ;
- Un délai de 6 mois s’est écoulé depuis la réception de cet avis et le syndicat n’a pas procédé à l’inspection préréception des parties communes.
Qui réalise l'inspection préréception d'un condo neuf?
La réponse dépend de la partie à inspecter.
Pour votre partie privative, l'intervention d'un professionnel est optionnelle. Rien ne vous empêche de faire l'inspection seul avec l'entrepreneur, mais un inspecteur en bâtiment peut vous offrir un portrait plus détaillé de la situation.
Pour les parties communes, le syndicat a l'obligation de mandater un professionnel du bâtiment membre d'un ordre professionnel : architecte, ingénieur ou technologue professionnel.
Combien coûte l'accompagnement?
Comptez quelques centaines de dollars pour l'inspection d'une partie privative, selon la superficie et les caractéristiques de votre unité. Les fourchettes par type de propriété sont dans notre article sur le prix d'un inspecteur en bâtiment.
Pour les parties communes, les honoraires du professionnel mandaté sont une dépense du syndicat, donc répartie entre les copropriétaires selon leur quote-part.
Vous avez besoin d'un inspecteur pour votre condo?
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