Le décès d’un proche entraîne son lot d’émotions et de responsabilités. Lorsque s’ajoute l’héritage d’une maison, les incertitudes se multiplient : devrais-je garder ou vendre la propriété? Y a-t-il de l'impôt à payer? Qu'arrive-t-il avec l'hypothèque?
Au Québec, il n'y a pas d'impôt sur les héritages, mais il existe tout de même plusieurs règles fiscales à connaitre. En ce qui concerne l'hypothèque, la dette ne disparait pas automatiquement lors du décès.
Voici ce que vous devez savoir avant de décider si vous gardez, rachetez ou vendez la maison dont vous venez d'hériter. Les informations contenues dans cet article ne remplacent toutefois pas l'avis d'un notaire ou d'un fiscaliste pour votre situation.
En bref
- Hériter d’une maison n’est pas imposable au Québec. Vous ne payez rien pour recevoir la maison.
- Le défunt est réputé avoir vendu ses biens à leur juste valeur marchande. Pour sa résidence principale, l'exemption élimine généralement l'imposition du gain en capital.
- L'hypothèque fait partie des dettes de la succession. Trois options sont possibles : l'assumer, refinancer ou vendre pour rembourser.
- Vous ne pouvez pas vendre avant la déclaration de transmission. Tant qu'elle n'est pas publiée au Registre foncier, les héritiers ne détiennent pas le titre légal.
- Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, vous pouvez racheter les parts des autres, garder le bien en indivision, ou vendre et partager les profits.
Hériter d'une maison, est-ce imposable au Québec?
Non, il n'existe pas d'impôt sur les successions au Québec. Recevoir une maison en héritage ne déclenche aucun impôt à payer pour l'héritier.
S'il existe autant de confusion, c'est en raison de l'existence d'une loi fiscale qui prévoit qu'une personne est réputée avoir disposé de ses biens à leur juste valeur marchande à son décès, et ce même si aucune vente n'a eu lieu. Cette valeur sert à calculer l'impôt de la dernière déclaration de revenus du défunt.
L'impôt du défunt est donc assumé par l'ensemble de la succession, pas directement par l'héritier de la maison. D'ailleurs, selon la propriété reçue en héritage, l'impôt pourrait ne pas du tout s'appliquer.
La résidence principale du défunt
Si la maison héritée était la résidence principale du défunt, la propriété bénéficie généralement de l'exemption du gain en capital. Il n'y a donc pas d'impôt à payer.
L'exemption dépend notamment de l'usage du bien et de sa désignation. Si le défunt possédait deux propriétés, une seule peut être désignée comme résidence principale pour une année donnée.
Un chalet, un duplex ou un immeuble locatif
Une résidence secondaire ou un immeuble à revenus ne bénéficie pas de l'exemption. Ce sont donc ces types d'immeubles qui risquent de faire augmenter la somme d'impôts à payer.
Si la valeur d'une propriété du défunt a augmenté depuis son acquisition, un gain en capital imposable devra être inscrit dans la déclaration finale du défunt.
Et si vous vendez plus tard?
La juste valeur marchande retenue au décès devient votre coût d'acquisition. Si vous conservez la maison quelques mois puis la vendez plus cher, la différence entre le prix de vente et cette valeur constitue un nouveau gain en capital, déclaré cette fois par chaque héritier selon sa part.
C'est ce qui rend l'évaluation au décès si importante. Une valeur mal documentée expose la succession à une contestation fiscale, dans un sens comme dans l'autre.
Qu'arrive-t-il à l'hypothèque?
Une hypothèque ne prend pas fin au décès du propriétaire. Elle fait partie du passif de la succession, au même titre que les autres dettes du défunt.
Il est donc important de vérifier si la maison est toujours grevée d’un prêt. La réponse se trouve notamment dans les documents du défunt, mais aussi à l'index des immeubles du Registre foncier.
Si une hypothèque subsiste, plusieurs options peuvent être envisagées :
- Assumer l’hypothèque. Les héritiers poursuivent les paiements et maintiennent le financement en place, si l'institution financière et les conditions du prêt le permettent.
- Refinancer la propriété. Un nouveau prêt permet de reprendre la propriété à son nom, ou de racheter les parts des cohéritiers.
- Vendre la propriété. Le produit de la vente rembourse d'abord le solde hypothécaire, le reste est distribué entre les héritiers.
Les conditions de financement varient d'un prêteur à l'autre et selon le type d'acte hypothécaire consenti. Valider avec l'institution financière les options qui s'offrent à vous.
La déclaration de transmission : une étape cruciale
Le Code civil exige que la transmission d'un droit réel immobilier soit publiée dès qu'une succession implique un bien immobilier, avec ou sans testament. La déclaration de transmission doit être faite par acte notarié en minute et être publiée au Registre foncier.
Tant qu'elle n'est pas inscrite, les héritiers ne sont pas légalement propriétaires. Vous ne pouvez pas mettre la propriété en vente avant la publication officielle de ce document par un notaire.
L'acte de transmission pourrait d'ailleurs établir que le transfert de la propriété ne se fait pas directement aux héritiers, mais au liquidateur de la succession.
Hériter d’une maison à plusieurs : quelles sont vos options?
Lorsqu’une maison est léguée à plusieurs héritiers, comme des frères et sœurs, des décisions communes doivent être prises. Une entente claire et une communication ouverte permettent de réduire les tensions et faciliter le règlement de la succession. Trois avenues sont possibles.
1. Racheter les parts des autres héritiers
Si un héritier souhaite conserver la maison alors que les autres préfèrent vendre, il est possible de racheter leurs parts. Cette démarche permet à une seule personne de devenir propriétaire, en versant aux autres héritiers une somme équivalente à la valeur de leur part successorale.
Le rachat nécessite généralement un financement adéquat et peut impliquer l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire. Afin d’assurer un partage équitable, il est fortement recommandé de faire établir la juste valeur marchande de la propriété par un évaluateur agréé.
2. Conserver la maison en indivision
Si tous les héritiers souhaitent garder la maison, celle-ci peut être conservée en indivision (copropriété). Il est alors essentiel de s’entendre sur son usage et sur les modalités de gestion.
Dans tous les cas, les copropriétaires doivent établir clairement le partage des frais ainsi que les règles de prise de décision. Une convention d'indivision écrite est fortement recommandée afin d’éviter les malentendus et de protéger les intérêts de chacun.
3. Vendre la propriété
Vendre une maison reçue en héritage au Québec permet de liquider l’actif et de répartir le produit de la vente entre les héritiers selon leurs parts respectives dans la succession. Cette option exige généralement l’accord de tous les copropriétaires et peut constituer la solution la plus simple lorsque personne ne souhaite conserver la propriété ou assumer sa gestion à long terme.
Avant de mettre la maison en vente, certaines vérifications sont nécessaires, notamment l’état du titre de propriété, la présence d’une hypothèque ou de dettes liées à l’immeuble. Le produit de la vente servira d’abord à régler ces obligations, puis le solde sera distribué entre les héritiers.
Il est fortement recommandé de faire appel à un courtier immobilier afin d’obtenir une estimation juste de la valeur marchande, d’encadrer la mise en vente et de faciliter les démarches jusqu’à la signature de l’acte notarié.
Quoi faire en cas de désaccords?
Lorsque les héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur l’avenir de la maison, la médiation constitue souvent une première solution pour favoriser un dialogue encadré. À défaut d’entente, un recours judiciaire peut être envisagé afin qu’un tribunal tranche la situation. Un notaire peut clarifier les droits et obligations de chacun avant d'en arriver là.
Est-ce réaliste de conserver la maison?
Lorsque vous héritez de la maison d'un être cher, il peut être tentant de vouloir la conserver. Mais ce n'est pas toujours l'option la plus avantageuse. Quatre vérifications sont essentielles avant de trancher.
1. Les charges récurrentes. Avant de décider de conserver une maison héritée, il est essentiel de comprendre l'investissement qu'elle représente. Additionnez les charges que vous devrez payer sur douze mois pour avoir une idée de la facture annuelle.
- Taxes municipales et scolaires ;
- Assurance habitation ;
- Électricité, chauffage, eau chaude ;
- Frais de copropriété, s'il y a lieu ;
- Entretien courant : déneigement, pelouse, gouttières, petites réparations.
2. Les travaux à venir. Les composantes d'une maison doivent régulièrement être remplacées. Vérifiez ce qui a été fait et ce qui devra être réalisé dans les prochaines années : toiture, fenêtres, système de chauffage, chauffe-eau, drain français, etc. Un élément en fin de vie utile peut représenter plusieurs milliers de dollars.
3. L'état réel du bâtiment. La visite d'un inspecteur en bâtiment vous donne un portrait objectif et vous aide à déterminer les travaux prioritaires.
4. La valeur marchande. Savoir exactement combien vaut la propriété sur le marché permet plusieurs choses :
- Estimer le potentiel de revente ;
- Assurer un partage équitable entre les héritiers ;
- Calculer les parts à racheter en cas de rachat ;
- Déterminer si sa conservation est financièrement justifiée compte tenu des dépenses à prévoir.
Refuser l’héritage : un droit légitime
Refuser une maison en héritage peut sembler surprenant, mais cette décision est parfois justifiée pour des raisons financières, personnelles ou juridiques.
Au Québec, le successible dispose généralement d’un délai de 6 mois suivant l’ouverture de la succession ou la date du décès pour accepter ou refuser l’héritage. Il est toutefois prudent d’attendre la fin de l’inventaire des biens afin de connaître précisément les actifs et les dettes avant de prendre une décision.
La renonciation doit se faire par acte notarié en minute ou par déclaration judiciaire, et être inscrite au Registre des droits personnels et réels mobiliers. Une intention verbale ne suffit pas. Une personne qui ne renonce pas dans les délais prévus est présumée avoir accepté.
Il est important de comprendre que la renonciation à une succession est irrévocable. Elle doit donc être mûrement réfléchie et prise en toute connaissance de cause.
Qui hérite en cas de refus?
La part refusée est redistribuée aux autres héritiers selon les règles du Code civil. Si aucun successible n'est connu ou si tous renoncent, la succession devient non réclamée et Revenu Québec en assume l'administration et la liquidation.
Combien de temps ça prend?
Le règlement d'une succession immobilière prend rarement moins de trois à six mois, et souvent davantage en cas de contestation ou de complication fiscale. Le détail étape par étape est dans notre article sur les délais d'une succession.
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