Vous avez découvert un défaut dans votre propriété après l'achat? Pour que ce problème soit considéré comme un vice caché au Québec, il doit remplir quatre critères précis, prévus par la loi.
Un vice caché avéré peut ouvrir droit à une réduction du prix, au remboursement des réparations ou même à l'annulation de la vente. À l'inverse, un défaut qui relève de l'usure normale ou qui était détectable lors d'une inspection ne vous donnera aucun recours.
Voici les quatre critères, un par un, avec ce qu'un tribunal regarde et ce qui fait perdre un dossier.
En bref
- Un vice caché doit réunir 4 critères : être grave, caché, présent au moment de la vente et inconnu de l'acheteur.
- Les quatre sont cumulatifs. Si un seul manque, la garantie légale de qualité ne s'applique pas.
- Le critère le plus difficile à prouver est l'antériorité, et c'est un expert qui l'établit.
- Un défaut signalé au rapport d'inspection ou à la déclaration du vendeur devient un vice apparent, donc sans recours.
- Sans inspection préachat, un tribunal peut juger que vous avez manqué de prudence.
Les 4 critères d'un vice caché selon le Code civil
Avant d’entamer un recours contre le vendeur, il faut avant tout déterminer si le défaut que vous avez découvert est bel et bien un vice caché aux yeux de la loi.
L’article 1726 du Code civil du Québec indique ceci :
« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. »
Le vendeur doit donc garantir la qualité de l'immeuble. Il n’est toutefois pas tenu de garantir les vices connus de l’acheteur ou les vices apparents, c’est-à-dire ceux qui peuvent être détectés par un acquéreur prudent.
Pour être considéré comme un vice caché d’un point de vue légal, le problème identifié doit répondre à quatre caractéristiques. Il doit être :
- Grave ;
- Caché ;
- Présent au moment de la vente ;
- Inconnu de l’acheteur.
1. Il est grave
Le problème découvert sera jugé comme grave s’il rend votre résidence impropre à l’usage auquel elle est destinée ou s’il en diminue de manière importante son utilité. Il doit être majeur, à un point tel que vos attentes légitimes en tant qu’acheteur ne sont pas satisfaites et que vous n’auriez peut-être pas conclu la transaction si vous l’aviez su.
Cela ne veut pas pour autant dire que la demeure doit être inhabitable pour que le défaut soit considéré comme un vice caché! Ce qu'un tribunal soupèse, c'est l'écart entre ce que vous pouviez légitimement attendre et ce que vous avez reçu. Un ventilateur de salle de bain qui ne fonctionne pas est un désagrément. De la moisissure dans la cavité murale de cette même salle de bain change l'usage de la pièce et la salubrité du logement.
Le coût des correctifs entre aussi dans l'analyse, en proportion de la valeur de la propriété plutôt qu'en montant absolu. Une réparation de 12 000 $ ne pèse pas le même poids sur un immeuble de 250 000 $ que sur un immeuble de 900 000 $.
2. Il est caché
Un vice caché doit évidemment être caché, c’est-à-dire que le problème ne pouvait pas être constaté par un acheteur prudent et diligent.
Un acheteur est réputé comme tel s’il a procédé à un examen visuel complet et attentif de la propriété avant l’achat dans le but d’y détecter d’éventuels signes d’un vice. En d’autres mots, une inspection préachat doit avoir été effectuée par un inspecteur en bâtiment compétent, et celle-ci ne doit pas avoir relevé d’indices sur la présence de ce problème.
Si des signes de défauts potentiels sont visibles ou sont découverts par l’inspecteur en bâtiment avant la transaction, l’acheteur a le devoir d’interroger le vendeur au sujet de ces défauts et, au besoin, de les faire examiner méticuleusement par un professionnel.
Dans le cas où le vendeur divulguerait volontairement de fausses informations à l’acheteur, le problème sera considéré comme un vice juridiquement caché.
L'inspection préachat est-elle obligatoire?
La loi ne vous oblige pas à convoquer les services d’un inspecteur en bâtiment avant de conclure une transaction immobilière. L’inspection préachat demeure toutefois fortement recommandée, surtout si vous ne possédez pas les compétences pour interpréter les signes avant-coureurs de vices.
Si vous refusez d’effectuer une inspection de la propriété avant de l’acheter, un tribunal pourrait douter de votre prudence en cas de recours contre un vice caché. Cela pourrait mener à un jugement qui vous serait défavorable.
Découvrez pourquoi vous devriez toujours exiger une inspection préachat avant d’acquérir une nouvelle propriété.
3. Il est présent au moment de la vente de la maison
Afin d’avoir un recours contre le vendeur pour vice caché, vous devrez démontrer que le vice découvert était déjà présent au moment de la vente. Il importe peu si celui-ci était inconnu du vendeur ou invisible à ce moment : il suffit que le défaut ait été existant lors de la transaction.
Cet aspect n’est pas toujours facile à prouver. Vous devrez nécessairement faire appel aux services d’un expert pour appuyer votre point de vue et démontrer que le vice existait bel et bien lors de la transaction de la propriété.
La distinction à faire est celle entre la cause et le symptôme. La cause doit être antérieure à la vente, mais les symptômes peuvent n'apparaître que des mois ou des années plus tard. Une membrane d'étanchéité défaillante depuis la construction peut ne produire ses premières traces d'eau qu'après un printemps particulièrement pluvieux.
C'est l'expert qui établit ce lien, en datant la détérioration : l'ampleur d'une colonisation de moisissure, l'état d'oxydation d'un élément métallique, la progression d'une fissure. D'autres traces aident : des factures de réparation antérieures, une réclamation d'assurance passée, les photos de la fiche descriptive au moment de la mise en vente.
À l'inverse, un défaut apparu après la transaction ne se qualifie pas, même s'il est grave. Une gouttière obstruée que personne n'a nettoyée depuis deux ans produit un dégât dont vous êtes responsable.
4. Il est inconnu de l’acheteur au moment de la transaction
Évidemment, un vice ne peut pas être caché s’il est connu de l’acheteur au moment de la vente. Ainsi, si le vendeur ou l’inspecteur a mentionné l’existence du vice avant la transaction, le problème ne pourra pas être considéré comme un vice caché.
Le rapport de l’inspecteur en bâtiment ainsi que la déclaration du vendeur seront très utiles pour démontrer si le vice a été révélé ou non avant la transaction.
Dans la Déclaration du vendeur sur l’immeuble, le vendeur a l’obligation de dévoiler tout ce qu’il sait à propos de la propriété, incluant les défauts et les problèmes potentiellement nuisibles. La mise par écrit de cette déclaration a ses avantages : ni le vendeur ni l’acheteur ne pourront nier les informations s’y trouvant concernant d’éventuels défauts de la résidence.
Le rapport d’inspection permet lui aussi de garder une preuve écrite des observations qui ont été faites par l’expert. Il permet de constater l’état général de la propriété et indique, s’il y a lieu, la présence potentielle de défauts ou de signes qui mériteraient d’être approfondis.
Lorsqu’ils sont signalés dans le rapport de l’inspecteur, les vices ne peuvent plus être considérés comme des vices cachés, puisqu’ils sont apparents.
Ce qui ressemble à un vice caché sans en être un
Le problème que vous avez identifié sur votre propriété correspond aux critères mentionnés précédemment? Cela ne signifie pas automatiquement qu’il s’agit bel et bien d’un vice caché!
En effet, un défaut peut réunir en apparence les quatre critères sans ouvrir de recours. C'est le cas, notamment, de l'usure normale d'une composante en fin de vie.
De plus, une vente conclue sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur, écarte la garantie de qualité. Vous ne pouvez donc pas exercer de recours contre le vendeur, même en cas de vice caché avéré.
Toutefois, vendre un bien immobilier sans garantie légale ne signifie pas que le vendeur peut agir malhonnêtement. Si le vendeur nie intentionnellement l’existence d’un vice et qu’il ne le déclare pas dans la Déclaration du vendeur sur l’immeuble, il peut être poursuivi pour informations trompeuses.
Ce qui peut être un vice caché en immobilier
Bien qu’un vice caché puisse prend plusieurs formes, quelques exemples sont plus fréquents que d'autres. Parmi eux, on retrouve :
- La moisissure, qui peut prendre différentes formes et se cacher dans plusieurs recoins insoupçonnés d’une maison.
- Les champignons, qui se retrouvent principalement sur le plâtre, le bois ou d’autres matières organiques du bâtiment.
- Les infiltrations d'eau, qui peut favoriser l'apparition de moisissure.
- Les fissures, lorsqu'elles ne sont pas apparentes.
- Les fourmis charpentières, qui résultent souvent d'un problème d'humidité sous-jacent.
Que faire lorsqu'un défaut répond aux 4 crières du vice caché?
Vous pensez avoir découvert un vice caché dans votre propriété? Assurez-vous d'abord de documenter le vice avec des photos et des vidéos. Vous devrez ensuite faire parvenir au vendeur un avis de dénonciation du vice, dans un délai raisonnable, avant d'entreprendre un recours judiciaire.
Pour connaitre plus en détail les démarches à suivre, lisez notre article Vices cachés : quoi faire lors de leur découverte?
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