Vous pensez que vendre votre maison vous dégage de toute responsabilité envers elle? Pas tout à fait. L'acheteur pourrait exercer un recours contre vous s'il découvre un vice caché des mois, voire des années après la transaction. Et ce, même si vous en ignoriez l'existence.
Au Québec, la garantie légale de qualité protège automatiquement l'acheteur contre les vices cachés présents au moment de la vente. Il peut ainsi poursuivre le vendeur et réclamer une compensation, même si celui-ci était de bonne foi.
Bonne nouvelle : en tant que vendeur, vous disposez vous aussi de certaines mesures de protection. On vous explique comment limiter les risques d'un recours contre vice caché.
En bref
- Au Québec, même un vendeur de bonne foi peut être poursuivi pour vice caché. La garantie légale le tient responsable d'un défaut grave qui existait avant la vente, même s'il en ignorait l'existence.
- Il est important de distinguer un vice caché connu et un vice caché inconnu du vendeur, ainsi que leurs répercussions respectives.
- La Déclaration du vendeur, l'exclusion de la garantie légale et l'inspection prévente sont les trois principales façons de vous protéger.
- Certains programmes de garantie privée peuvent aussi être envisagés.
Garantie légale de qualité : les obligations du vendeur
En vertu de l'article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur garantit à l'acheteur que le bien est exempt de vices cachés. Pour être considéré comme tel, un défaut doit réunir quatre conditions :
- Il est grave. Le défaut rend la propriété impropre à l'usage auquel elle est destinée, ou en diminue tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas achetée ou aurait payé moins cher.
- Il est caché. Il ne pouvait pas être constaté par un acheteur prudent et diligent lors d'un examen attentif.
- Il est antérieur à la vente. Le vice existait déjà au moment de la transaction, même s'il ne s'est manifesté que plus tard.
- Il est inconnu de l'acheteur. Les défauts connus, notés au rapport d'inspection ou mentionnés dans la Déclaration du vendeur ne sont pas des vices cachés.
La garantie légale de qualité s'applique automatiquement à toute transaction immobilière, à moins d'être explicitement exclue. D'où l'importance de vous protéger le plus possible contre ce type de recours.
Êtes-vous automatiquement responsable?
La garantie légale s'applique même si vous ignoriez totalement l'existence du vice. La loi peut vous tenir responsable, même si vous n'avez pas été négligent ni malhonnête.
Toutefois, c'est d'abord à l'acheteur de démontrer que le défaut réunit les quatre conditions du vice caché. Lorsque c'est le cas, la balance penche généralement en sa faveur, mais plusieurs facteurs peuvent influencer la décision : la nature du vice, l'âge du bâtiment, les clauses de votre contrat de vente. Un problème qui découlerait d'une usure normale n'est pas considéré comme un vice.
Si plusieurs propriétaires se sont succédé, l'acheteur peut aussi remonter cette chaîne et poursuivre un vendeur antérieur. À condition, bien sûr, de démontrer que le vice existait déjà pendant sa période de propriété.
Vice caché connu vs inconnu du vendeur
L'étendue de votre responsabilité dépend directement de votre bonne ou mauvaise foi au moment de la vente. Un vendeur qui aurait sciemment caché l'existence d'un vice qu'il connaissait devra davantage dédommager l'acheteur qu'un vendeur qui ignorait réellement le problème.
Le vice caché est inconnu du vendeur
Si vous ignoriez réellement l'existence du problème, la garantie légale continue de s'appliquer, mais vos obligations se limitent généralement à la restitution. En d'autres mots, vous devrez rembourser une partie du prix de vente ou annuler la transaction si le défaut est majeur.
Le vice caché est connu du vendeur
Si vous connaissiez le vice ou si, à titre de propriétaire, vous ne pouviez pas l'ignorer et que vous l'avez tu, la sanction est plus lourde.
En vertu de l'article 1728 du Code civil du Québec, un vendeur de mauvaise foi doit non seulement rembourser le prix ou en accorder une réduction, mais aussi payer des dommages-intérêts (préjudice moral, financier, matériel, frais d'expertise, relocalisation, etc.).
De plus, mentir ou dissimuler activement un problème constitue une faute dont aucune clause de contrat ne peut vous dégager. Ainsi, même si vous vendez votre maison sans garantie légale, vous pourriez être tenu responsable si vous avez été malhonnête.
Les protections officielles prévues par la loi
Il est important de prendre toutes les mesures à votre disposition pour vous protéger contre un éventuel recours pour vice caché. Le but est évidemment d'éviter d'être tenu responsable et, à défaut, d'éviter d'être considéré comme de mauvaise foi. Voici les trois outils à votre disposition.
1. Remplir une Déclaration du vendeur complète et honnête
La Déclaration du vendeur est un formulaire obligatoire pour toute transaction immobilière réalisée avec un courtier immobilier au Québec. Elle sert à divulguer à l'acheteur tous les défauts et les problèmes que vous connaissez de votre propriété.
Bien remplie, la Déclaration du vendeur est une protection de taille. Elle prouve votre bonne foi et diminue les risques d'être poursuivi pour vice caché, car un défaut déclaré cesse d'être « caché ». L'acheteur ne peut donc plus l'invoquer pour intenter un recours.
À l'inverse, une déclaration incomplète ou mensongère peut se retourner contre vous. N'hésitez donc pas à mentionner tout ce que vous savez. Dans le doute, il vaut mieux perdre un peu de pouvoir de négociation que d'ouvrir la porte à une poursuite.
2. Vendre sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur
Un vendeur peut inclure une clause dans le contrat de vente afin d'exclure la garantie légale de la transaction. Il s'agit de la protection juridique la plus puissante pour se protéger d'un recours pour vice caché.
Cette clause doit stipuler explicitement que la vente est réalisée sans aucune garantie, aux risques et périls de l'acheteur. S'il conclut la transaction, l'acheteur accepte ainsi la propriété dans l'état où elle est et renonce par le fait même à tout recours contre le vendeur.
Il y a toutefois une exception : exclure la garantie légale ne protège jamais le vendeur contre le mensonge ou la manipulation. Il demeure responsable des vices qu'il aurait intentionnellement dissimulés.
3. Encourager l'inspection préachat ou réaliser une inspection prévente
Un vice noté au rapport d'inspection devient apparent et n'est plus couvert par la garantie légale. Il est donc dans votre intérêt que l'acheteur réalise une inspection préachat sérieuse et complète. Plus il examine la propriété en profondeur, moins un défaut a de chances d'être qualifié de « caché ».
Donnez un accès complet à votre maison (grenier, vide sanitaire, sous-sol) et conservez une copie de tous les documents remis à l'acheteur. Chaque preuve de transparence renforce votre position advenant un litige.
Si vous le souhaitez, vous pourriez faire réaliser une inspection prévente de votre maison. Cela vous permettra de connaitre les défauts de votre propriété avant les acheteurs et, au besoin, de corriger certains problèmes.
Les garanties ou assurances contre les vices cachés
En plus des outils mentionnés dans la section précédente, il existe certains programmes de garantie privée qui peuvent vous fournir une protection supplémentaire.
On pense notamment à la Protection Vices Cachés de l'ACQ Résidentiel, une filiale de l'Association de la construction du Québec. Ce plan prend en charge une partie du risque financier en vous offrant une protection financière en cas de découverte de vices cachés dans les trois ans suivant la vente.
Mais attention : ce type de protection couvre seulement les propriétés unifamiliales, les plex de 2 à 5 unités et les unités de condo de plus de 5 ans, à condition que la vente soit faite avec la garantie légale.
Que faire si un recours est déposé contre vous?
Si vous recevez un avis de dénonciation ou une mise en demeure, restez calme. Ne reconnaissez pas votre responsabilité et ne proposez pas de réparation dans la précipitation. Consultez d'abord un professionnel du droit immobilier pour vous aider à monter votre dossier de défense.
Prenez aussi le temps d'aller constater vous-même le vice allégué, ou faites-le constater par votre propre expert, avant que l'acheteur n'entreprenne des travaux qui effaceraient les preuves. Enfin, rassemblez tout ce qui démontre votre bonne foi :
- Déclaration du vendeur ;
- Rapport d'inspection préachat ;
- Courriels ;
- Documents remis à l'acheteur ;
- Preuves de travaux réalisés.
Le délai de réaction et la qualité de votre documentation peuvent peser lourd dans l'issue du dossier.
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