Au Québec, l'usage veut que l'acheteur assume la majorité des frais de notaire. C'est vrai, mais le vendeur peut aussi se retrouver avec une facture à payer.
Le notaire agit pour les deux parties et chacune paie ce qui a été fait pour elle. Selon ce que le dossier exige, la part du vendeur peut se limiter à quelques dizaines de dollars ou dépasser quelques centaines.
Voici les frais de notaire qui doivent être payés par l'acheteur et le vendeur lors d'une transaction immobilière.
En bref
- L'acheteur paie la majorité des frais : examen des titres, rédaction et publication de l'acte de vente et de l'acte hypothécaire, avis d'adresse, gestion des fonds en fidéicommis.
- Le vendeur paie ce qui découle de ses propres obligations : radiation de son hypothèque, relevés de taxes, correction de titres, état des charges en copropriété.
- Ce n'est pas une règle ferme, mais un usage. La promesse d'achat peut prévoir une autre répartition.
- Un vendeur sans hypothèque et sans irrégularité de titre n'a presque rien à payer. Celui dont le titre doit être corrigé peut avoir une facture importante.
L'acheteur paie-t-il tous les frais de notaire?
Non, même si c'est ce que presque tout le monde croit. Même si c'est généralement l'acheteur qui choisit le notaire et qu'il paie la plus grosse part, il ne paie pas tout.
Le notaire est un officier public qui agit pour les deux parties à la fois. Il vérifie les titres pour rassurer l'acheteur, mais il rembourse aussi l'hypothèque du vendeur et corrige ses titres au besoin. Chaque partie paie donc pour les démarches faites pour son compte.
Sachez d'ailleurs que l'acheteur et le vendeur peuvent convenir d'un autre partage s'ils le souhaitent. Ils peuvent préciser leur choix dans la promesse d'achat.
Qui paie quoi? Répartition des frais de notaire
Voici un aperçu des dépenses habituelles et leur répartition.
| Frais | Qui paie? |
|---|---|
| Examen des titres de la propriété | Acheteur |
| Rédaction et publication de l'acte de vente | Acheteur |
| Rédaction et publication de l'acte hypothécaire | Acheteur |
| Inscription des avis d'adresse | Acheteur |
| Consultation et copies d'actes au Registre foncier | Acheteur |
| Gestion des fonds en fidéicommis | Acheteur |
| Radiation de l'hypothèque du vendeur (quittance) | Vendeur |
| Obtention des relevés de taxes municipales et scolaires | Vendeur |
| Correction d'une irrégularité de titre | Vendeur |
| État des charges en copropriété | Vendeur |
| Copies de documents que le vendeur ne détient plus | Vendeur |
| Certificat de localisation à jour | Vendeur |
Les frais à payer par l’acheteur
L'acheteur assume tout ce qui sert à sécuriser son acquisition et à établir son financement. On distingue trois principales catégories de coûts.
L'examen des titres
C'est une démarche cruciale pour assurer la transmission des droits de propriété. Le notaire remonte la chaine de propriété, parfois sur plusieurs décennies, pour confirmer que le vendeur a bel et bien le droit de vendre. Il vérifie qu'aucune hypothèque, servitude, charge ou aucun droit de passage non déclaré ne grève l'immeuble. C'est ce travail qui protège l'acheteur contre un vice de titre.
La rédaction et la publication des actes
L'acte de vente transfère la propriété. L'acte hypothécaire constitue la garantie du prêteur. Les deux doivent être rédigés et publiés au Registre foncier du Québec pour être opposables aux tiers. Tant qu'un acte n'est pas publié, il n'existe pas aux yeux des autres.
Les frais accessoires
Inscription des avis d'adresse, consultation du registre, copies d'actes, transferts de fonds, gestion de la comptabilité en fidéicommis, frais de messagerie. Pris un à un, ce sont de petits montants, mais, ensemble, ils font rapidement grimper la facture.
Ces sommes ne sont pas des honoraires : elles sont destinées à des tiers. Il s'agit de débours, c'est-à-dire des sommes que le notaire avance et vous refacture sans marge.
Les frais à la charge du vendeur
Le vendeur doit lui aussi s'acquitter de quelques dépenses. Le principe est simple : il paie tout ce qui découle de ses propres obligations, c'est-à-dire livrer une propriété libre de charges et de dettes. Selon son dossier, sa facture pourrait être plus ou moins élevée.
La radiation de l’hypothèque
Si le vendeur a encore un solde hypothécaire, la maison doit être libérée de cette charge avant d'être transférée. Le notaire rembourse l'institution financière à même le produit de la vente, obtient l'acte de quittance, puis le publie au Registre foncier. Le vendeur assume les démarches et la publication de cette radiation d'hypothèque.
À l'inverse, si le vendeur a entièrement remboursé son hypothèque et a déjà obtenu sa radiation avant de mettre sa maison en vente, il n'a aucuns frais de ce type à assumer.
L’obtention des relevés de taxes
Avant de conclure, le notaire doit confirmer que les taxes municipales et scolaires sont acquittées. Il obtient les relevés officiels auprès de la ville et de la commission scolaire. Au besoin, il rembourse également le solde dû. Les frais d'obtention de ces relevés sont facturés au vendeur.
Attention : il ne faut pas confondre cette dépense avec les ajustements de taxes. Si le vendeur a payé d'avance, c'est l'acheteur qui lui rembourse sa portion. Les frais pour obtenir les documents vont au notaire, alors que le remboursement des taxes payées en trop va au vendeur.
La correction des titres
Si l'examen des titres révèle une irrégularité, une servitude jamais publiée, un empiètement sur le terrain voisin, une déclaration de transmission manquante après une succession, c'est au vendeur de la régler. Il a l'obligation de livrer la propriété avec un titre clair et exempt de vice juridique.
Les frais dépendent entièrement de la nature du problème. Une simple copie d'acte à obtenir coûte peu, alors qu'une situation qui nécessite plusieurs démarches pour être régularisée fait augmenter la facture.
Les frais occasionnels
Selon le dossier, des frais s'ajoutent parfois pour l'état des charges en copropriété, les copies de documents officiels que le vendeur ne détient plus, les frais de messagerie et de transfert de fonds. Le notaire peut facturer tout autre frais qu’il considère juste et raisonnable en fonction du dossier de la transaction.
Comme pour l'acheteur, la plupart de ces montants sont versés à des tiers et ne constituent pas des honoraires.
Comment estimer les frais de notaire à payer par le vendeur?
Chaque transaction immobilière comporte ses propres particularités. Il est donc difficile d'estimer d'avance les frais qui devront être payés, particulièrement pour le vendeur. Voici trois scénarios distincts.
La maison est payée et tout est en ordre. Lorsque l'hypothèque est déjà radiée, les titres sont réguliers, les taxes sont payées et les documents sont à jour, le vendeur n'a presque rien à payer.
L'hypothèque doit être radiée. C'est la situation la plus courante. Le vendeur doit alors s'acquitter des frais liés à la publication de la radiation au Registre foncier, plus les honoraires liés aux démarches auprès du prêteur.
Les titres ne sont pas conformes. Un titre irrégulier, une servitude à publier, une succession mal régularisée : ce type de situation doit être corrigé avant la vente. C'est là que la facture monte, parfois de plusieurs centaines de dollars, parce qu'il faut de la recherche, des actes supplémentaires et des publications additionnelles.
Demandez à votre notaire une estimation des sommes à payer dès l'ouverture de votre dossier. Notez cependant que, dans la plupart des cas, le notaire ne pourra pas établir l’entièreté des frais associés au dossier avant d’avoir procédé à l’examen des titres de l’immeuble.
Peut-on s'entendre autrement?
Tout à fait. La répartition décrite ci-dessus est l'usage commun, pas une obligation. Rien n'empêche les parties de convenir d'un autre partage, à condition que leur entente figure clairement dans la promesse d'achat. Une entente verbale n'est pas suffisante.
Vous cherchez un notaire?
Habitam.ca peut vous aider dans vos démarches pour trouver un notaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
