Vous êtes propriétaire ou sur le point de le devenir? Vous avez sans doute entendu parler de votre titre de propriété. Mais en quoi consiste-t-il exactement?
Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, le titre de propriété n'est pas un certificat qu'un organisme vous remet. C'est tout simplement l'acte par lequel vous êtes devenu propriétaire. Sa vérification est d'ailleurs au cœur du rôle du notaire dans une transaction immobilière.
On vous explique tout ce que vous devez savoir sur le sujet.
En bref
- Le titre de propriété est l’acte qui prouve votre droit de propriété sur un immeuble. Pour la majorité des achats immobiliers, il s'agit de la copie authentique de l'acte de vente.
- Tout le monde peut consulter les actes publiés au Registre foncier, moyennant certains frais.
- Le notaire examine la chaine des titres avant chaque transaction, pour vérifier que chaque transfert antérieur était valide.
- Ajouter un conjoint au titre ne se fait pas en modifiant l’acte existant. Il faut un nouvel acte notarié, publié au Registre foncier.
Qu’est-ce qu’un titre de propriété?
Le titre de propriété est l’acte officiel qui établit qu’une personne est propriétaire d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un condo, un terrain ou un immeuble à revenus. Il confirme qu’elle peut en disposer librement, l’habiter, le louer, le vendre ou le transmettre, dans le respect des lois.
L’acte est rédigé par un officier public, généralement un notaire, puis publié au Registre foncier. C’est cette publication qui rend le droit de propriété opposable aux tiers.
Bien des gens croient que leur titre de propriété est un document unique, remis par le gouvernement, mais ce n'est pas le cas. Il s'agit en fait de l'acte par lequel vous êtes devenu propriétaire :
- Un acte de vente, si vous avez acheté la propriété.
- Une déclaration de transmission, si vous l’avez héritée.
- Un acte de donation, si on vous l’a donnée.
- Un acte de partage, après une séparation ou une sortie d’indivision.
À quoi sert un titre de propriété?
Votre titre de propriété n'est pas destiné à être consulté tous les jours, mais il devient indispensable dans quatre situations.
- Vendre ou transférer la propriété. Le notaire s’en sert pour valider le transfert et remonter la chaine des titres.
- Obtenir un prêt hypothécaire ou refinancer. Le prêteur exige la preuve que vous êtes bien propriétaire de l'immeuble qu’il prend en garantie.
- Régler une succession. Il permet d’identifier le bien immobilier à transmettre et d’établir les droits des héritiers.
- Défendre vos droits. En cas de litige sur les limites du terrain, de contestation de propriété ou d’expropriation, le titre de propriété est la preuve juridique de votre droit.
À quoi ressemble un titre de propriété?
C’est un acte authentique notarié, et donc un document juridique de plusieurs pages. On y trouve généralement :
- L’identification des parties : le vendeur et l’acheteur, ou le donateur et le donataire ;
- La désignation cadastrale de l’immeuble : son numéro de lot, la circonscription foncière, le cadastre ;
- L’adresse civique ;
- Les servitudes et charges qui affectent la propriété ;
- La chaine des titres, qui permet de remonter l'historique des propriétaires successifs ;
- Le sceau et la signature du notaire ou de l'officier public, qui confèrent à l’acte son caractère authentique.
La longueur et le contenu exact varient d’un acte à l’autre. Par exemple, l'acte de vente contiendra, en plus des éléments d'identification, une mention du prix de vente. Cette information ne se retrouvera toutefois pas dans une déclaration de transmission immobilière.
Où trouver son titre de propriété?
Dans la plupart des cas, vous l'avez déjà. Le notaire qui a réalisé l'acte vous en a remis une copie à la signature. Si vous ne l'avez plus en votre possession, c'est à lui qu'il faut vous adresser, puisque c'est lui qui en conserve l'original. Il pourra vous en fournir une copie sur demande.
Vous pouvez aussi consulter directement le Registre foncier du Québec. Tous les actes publiés y sont consultables, par n’importe qui, en ligne. Il suffit de s'inscrire, connaitre le numéro de lot de l'immeuble et prévoir des frais pour consulter ou télécharger les documents.
Lire un titre de propriété : faut-il un professionnel?
L’accès au Registre foncier est libre, mais les documents qu'il contient sont juridiques. Les servitudes, les charges et les restrictions qui y figurent ont des conséquences concrètes sur ce que vous pouvez faire de votre propriété, et leur portée n’est pas évidente à la lecture. Un notaire ou un avocat en droit immobilier saura vous dire ce qu’elles impliquent.
C’est particulièrement vrai avant un achat, et c’est précisément le travail que le notaire accomplit lors de l’examen des titres.
L’examen des titres par le notaire
C’est l’une des principales responsabilités du notaire lors d’une transaction immobilière.
L'examen des titres consiste à analyser la chaine des titres, c’est-à-dire l’historique complet des transferts de la propriété. Le notaire vérifie que chaque transfert antérieur a été fait légalement et que chaque vendeur était bien autorisé à vendre. L’objectif est de garantir que le droit de propriété s’est transmis valablement à chaque étape, pour que l’acheteur devienne pleinement propriétaire sans risque de contestation.
Ce que le notaire vérifie
Le notaire s’assure d’abord que le vendeur est bien le propriétaire légal, et qu’il a le droit et la capacité juridique de vendre. Il vérifie aussi si le consentement d'un tiers, comme un conjoint, est requis pour procéder.
Le notaire consulte le certificat de localisation pour confirmer :
- Si le bâtiment est bien implanté sur le terrain vendu ;
- Si les dimensions et les limites du terrain sont exactes ;
- S'il y a des empiètements ;
- S’il existe des servitudes, comme un droit de passage ;
- Si la construction respecte les règlements municipaux et les lois sur le zonage.
Il repère également les charges ou droits réels qui affectent le bien, comme une hypothèque, un jugement ou une saisie. Cette étape est essentielle pour garantir que l’acheteur recevra un titre de propriété clair, valide et incontestable.
L'examen des titres ne peut cependant pas tout prévoir. Pour les risques résiduels, comme une fraude, une erreur d’arpentage ou une servitude non répertoriée, il existe une protection facultative : l’assurance titres.
Ajouter ou retirer quelqu’un du titre de propriété
Lorsqu'un changement de situation survient, telle qu'une séparation ou l'arrivée d'un nouveau conjoint, on peut souhaiter modifier le titre de propriété actuel. On ne modifie toutefois pas l’acte existant.
En effet, contrairement à la croyance populaire, il ne suffit pas de rayer un nom ou d’en ajouter un dans l’acte. Il faut un nouvel acte, rédiger par un notaire et publié au Registre foncier.
S’il y a une hypothèque sur la propriété
Lorsque la propriété est grevée d'une hypothèque, le titre de propriété n'est pas le seul document à modifier. L'acte hypothécaire doit lui aussi être modifié, et le changement doit être accepté par votre prêteur.
Dans certains cas, le copropriétaire pourra être tout simplement ajouté ou retiré de l'hypothèque existante, qui demeure en place. Dans d'autres, l'hypothèque en cours devra être radiée pour en signer une nouvelle.
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