La première tempête vient de passer, l'escalier est enseveli et l'allée est glacée. Si vous êtes locataire, une question s’impose vite : est-ce à vous de vous en occuper ou au propriétaire? Et si quelqu'un glisse devant la porte, qui en répondra?
Au Québec, pour savoir si c'est le propriétaire ou le locataire qui doit déneiger, il faut d'abord regarder ce qui est inscrit au bail. On vous explique les obligations de chaque partie, les recours possibles lorsque le déneigement n'est pas effectué, ainsi que ce qui se passe en cas de chute.
En bref
- Vérifiez la section E du bail pour savoir qui doit déneiger et déglacer. La responsabilité pourrait être partagée entre le propriétaire et le locataire.
- Si le bail ne dit rien, le propriétaire est présumé responsable de l'entretien sécuritaire des accès communs extérieurs.
- Si ce n’est pas fait, le locataire peut le demander par écrit, envoyer une mise en demeure, puis s’adresser au Tribunal administratif du logement.
- En cas de chute, la responsabilité peut revenir à celui qui devait déneiger et ne l’a pas fait correctement. L’assurance responsabilité civile est là pour ça.
Ce que dit la section E du bail
Lorsque vous signez un bail, la section E précise qui est responsable du déneigement et du déglaçage. Votre bail est donc le premier document à consulter en cas de doute.
Selon la situation, le bail peut confier tout le déneigement au propriétaire ou, à l'inverse, au locataire. Les responsabilités peuvent aussi être partagées, zone par zone.
Par exemple, le propriétaire peut se charger du stationnement et des escaliers communs, alors que chaque locataire déneige son propre balcon. Ou encore, le locataire peut devoir déneiger sa place de stationnement pendant que le propriétaire s'occupe de l'entrée et de l'allée.
Le responsable peut faire le travail lui-même ou le confier à quelqu'un d'autre, par exemple un employé, un concierge, une entreprise de déneigement. Dans ce dernier cas, un contrat de déneigement clair évite bien des malentendus.
Si le bail ne mentionne rien, c'est le propriétaire qui est présumé responsable de l'entretien sécuritaire des accès communs extérieurs. Et même quand le bail confie une partie du travail au locataire, le propriétaire ne peut pas s'en décharger complètement : une clause qui le libérerait de toute responsabilité est interdite.
Les obligations de chacun
Une fois les rôles répartis, reste à savoir ce que chacun doit faire concrètement et ce qu’on peut raisonnablement lui reprocher s’il ne le fait pas.
Le propriétaire : agir dans un délai raisonnable
Quand le déneigement est à sa charge, le propriétaire doit intervenir avec diligence, dans un délai raisonnable après une chute de neige. Il a une obligation de moyens, pas de résultat : le Tribunal administratif du logement a déjà rappelé que la seule présence de neige ou de glace ne suffit pas à engager sa responsabilité, s'il a agi de façon raisonnable.
En pratique, chaque cas se juge selon les faits et la preuve. Un propriétaire a donc tout intérêt à garder des traces : contrat avec le déneigeur, dates des passages, achats d'abrasif.
Le locataire : respecter ce que prévoit le bail
Si le bail lui confie le déneigement de son balcon, de son escalier ou de sa place de stationnement, le locataire doit s'en acquitter adéquatement.
Mais même lorsque ce n'est pas sa tâche, il a avantage à aviser rapidement le propriétaire de toute situation dangereuse. Par exemple : un escalier glacé ou un amas de neige qui bloque une sortie. Le propriétaire, informé, pourra alors réagir en conséquence.
Le copropriétaire : consulter la déclaration de copropriété
En copropriété divise, l'entretien des parties communes relève du syndicat de copropriété. Certaines parties communes, comme un balcon, une terrasse ou un espace de stationnement extérieur, peuvent toutefois être à usage restreint, c'est-à-dire réservées à un ou quelques copropriétaires.
C'est la déclaration de copropriété qui établit les règles qui s'y appliquent. C'est donc elle qu'il faut consulter pour savoir qui doit les déneiger.
Que faire si le déneigement n'est pas fait?
Les recours ne sont pas les mêmes selon que c'est le propriétaire ou le locataire qui manque à son obligation.
Si le propriétaire doit déneiger mais ne le fait pas, le locataire peut d'abord lui demander de corriger la situation par écrit. Si rien ne change, il peut lui envoyer une mise en demeure, puis s'adresser au Tribunal administratif du logement, par exemple pour demander une diminution de loyer. Les litiges entre propriétaire et locataire relèvent exclusivement de ce tribunal.
À l'inverse, si le bail confie le déneigement au locataire et qu'il le néglige, le propriétaire peut se retourner contre lui. Dans les deux cas, gardez des preuves : photos datées, échanges écrits, copie du bail.
Une personne s'est blessée : qui est responsable?
Quand un facteur, un livreur ou un visiteur se blesse en glissant, il faut déterminer à qui revient la faute. Qui devait déneiger et a-t-il agi de façon raisonnable?
Selon le Code civil du Québec, une personne qui cause un préjudice à autrui par sa faute est tenue de le réparer. Si le bail confie le déneigement au locataire et qu'il l'a négligé, sa responsabilité peut être engagée. Si c'est le propriétaire qui devait s'en charger, c'est la sienne.
C'est là que l'assurance prend toute son importance : l'assurance habitation du propriétaire et l'assurance locataire comprennent généralement une protection en responsabilité civile. Vérifiez son montant et ses conditions auprès de votre assureur.
Et les trottoirs? Les règlements municipaux
Au Québec, chaque municipalité adopte ses propres règlements sur le déneigement : qui déneige les trottoirs, où la neige peut être déposée, quand le stationnement est interdit pendant les opérations. Ces règles s'ajoutent à celles du bail. Pour les connaître, consultez le site de votre municipalité.
Enfin, si un déneigeur endommage votre clôture, vos aménagements ou votre voiture, d'autres recours s'appliquent.
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