Le celiapp pour l’achat de votre première propriété au québec

Amasser une mise de fonds est souvent l’étape la plus exigeante avant l’achat d’une première propriété au Québec. Pour vous aider à y arriver plus vite, le CELIAPP permet d’épargner tout en réduisant vos impôts, puis de retirer l’argent sans impôt au moment d’acheter.

Encore faut-il bien comprendre ses règles pour en tirer le maximum. Voici qui peut l’ouvrir, comment il fonctionne, comment retirer l’argent et quels sont ses avantages et ses inconvénients.

En bref

• Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $ à vie, et les droits commencent à s’accumuler à l’ouverture du premier compte.
• Les cotisations sont déductibles au fédéral comme au Québec, et les retraits faits pour un premier achat ne sont ni imposables ni remboursables.
• Pour l’ouvrir, il faut résider au Canada, avoir entre 18 et 71 ans et ne pas avoir habité une propriété vous appartenant, ou appartenant à votre conjoint, au cours de l’année ou des quatre années précédentes.
• Combiné au RAP, le CELIAPP permet de retirer jusqu’à 100 000 $ par personne pour la mise de fonds, ou 200 000 $ pour un couple admissible.
• Le compte peut rester ouvert 15 ans au maximum, et les sommes non utilisées peuvent être transférées dans un REER sans impôt.

 

Qu’est-ce que le CELIAPP ?

Le CELIAPP, ou compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, est un compte enregistré conçu pour accumuler la mise de fonds d’une première habitation au Canada. Lancé par le gouvernement fédéral le 1er avril 2023, il est offert partout au pays, y compris au Québec.

Qui est admissible au CELIAPP ?

Pour ouvrir un CELIAPP, vous devez respecter trois conditions :

• Être un résident canadien ;
• avoir entre 18 et 71 ans ;
• avoir le statut de premier acheteur au sens de la loi.

Ce dernier critère est plus souple qu’il n’y paraît. Vous êtes considéré comme un premier acheteur si vous n’avez pas habité une propriété dont vous ou votre conjoint, marié ou de fait, étiez propriétaire pendant l’année de l’ouverture ou les quatre années civiles précédentes.

Quelles sont les propriétés admissibles ?

La propriété que vous achetez doit, elle aussi, respecter certains critères. Elle doit être située au Canada et devenir votre résidence principale au plus tard un an après l’achat.

Il peut s’agir d’une maison unifamiliale, d’une maison en rangée, d’un condo, d’une maison mobile ou d’un plex, à condition d’habiter l’un des logements. Il peut aussi financer la construction d’une maison neuve. Cependant, un chalet ou un immeuble acheté uniquement pour le louer n’est pas admissible.

 

Comment fonctionne le CELIAPP ?

Une fois ouvert, le CELIAPP fonctionne comme un REER à l’entrée et comme un CELI à la sortie. Vos cotisations réduisent votre revenu imposable, l’épargne fructifie à l’abri de l’impôt, puis vous la retirez sans impôt pour acheter, sans rien avoir à rembourser.

Les cotisations : plafonds et droits inutilisés

Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $ à vie. Si vous ne cotisez pas le maximum, avant la date limite du 31 décembre, la cotisation inutilisée se reporte à l’année suivante, jusqu’à concurrence de 8 000 $. Par exemple, si vous cotisez 6 000 $ en 2026, vous pourrez cotiser 10 000 $ en 2027.

Contrairement au CELI, ces droits commencent à s’accumuler seulement l’année où vous ouvrez votre CELIAPP. Ouvrir un compte tôt, même sans cotiser, peut donc vous faire gagner de l’espace de cotisation pour les prochaines années. Gardez toutefois en tête que le compte ne peut pas rester ouvert plus de 15 ans, un élément important à considérer si votre projet d’achat est lointain.

Saviez-vous que ? Vous pouvez détenir plus d’un CELIAPP, par exemple dans deux institutions financières différentes. Cependant, les plafonds de cotisation s’appliquent au total de vos comptes et non à chacun d’eux.

Qu’arrive-t-il si vous dépassez le plafond ?

Un dépassement entraîne une pénalité de 1 % par mois sur l’excédent, tant qu’il reste dans le compte. Pour l’éviter, il suffit de retirer le surplus dès que vous le constatez.

Ce genre d’erreur survient surtout lorsqu’on détient plus d’un CELIAPP, dans des institutions financières différentes. Comme ces dernières ne voient pas ce que vous avez cotisé ailleurs, c’est à vous de faire le suivi. Pour connaître vos droits de cotisation disponibles, vous pouvez consulter Mon dossier, sur le site de l’Agence du revenu du Canada.

Faire fructifier l’argent de votre CELIAPP

L’argent déposé dans un CELIAPP n’a pas à dormir. Il peut être investi dans les mêmes placements qu’un REER ou un CELI : compte à intérêt élevé, certificat de placement garanti (CPG), fonds communs, FNB, actions ou obligations.

Le bon choix dépend surtout du moment prévu pour l’achat. Si vous comptez acheter d’ici un an ou deux, des placements sûrs comme les CPG protègent votre mise de fonds contre une baisse des marchés au mauvais moment. Avec un horizon de cinq ans ou plus, des placements plus diversifiés peuvent faire croître votre épargne davantage.

 

Comment retirer l’argent de votre CELIAPP pour acheter ?

Le retrait se fait en quelques étapes. Pour qu’il soit non imposable, chacune doit être respectée.

1. Faites accepter votre offre d’achat. Vous devez avoir signé une convention écrite d’achat ou de construction avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait.
2. Remplissez le formulaire RC725 et remettez-le à votre institution financière pour demander le retrait. Vous devez toujours avoir le statut de premier acheteur et résider au Canada à ce moment.
3. Retirez l’argent avant d’acheter ou dans les 30 jours suivant la prise de possession. Vous pouvez retirer la totalité du compte, rendements compris.
4. Emménager dans la propriété dans l’année qui suit l’achat, puisqu’elle doit devenir votre résidence principale.
5. Fermez votre compte avant la fin de l’année suivant le retrait. Les sommes qui restent peuvent être transférées dans un REER sans impôt.

CELIAPP : les avantages et les inconvénients

Le CELIAPP est l’un des outils les plus avantageux pour financer un premier achat, mais il ne convient pas à toutes les situations. Voici ce qui peut peser dans la balance.

Les avantages du CELIAPP

• Une double économie d’impôt : vous profitez d’une déduction en cotisant, puis vous retirez l’argent sans impôt, rendements compris. Une personne qui a cotisé 40 000 $ et accumulé 5 600 $ de rendement peut ainsi retirer 45 600 $ pour sa mise de fonds.
• Aucun remboursement à prévoir : contrairement au Régime d’accession à la propriété (RAP), l’argent retiré n’a pas à être remis dans le compte. Votre budget reste plus léger dans les années qui suivent l’achat.
• Une mise de fonds plus solide : pour une propriété de 425 000 $, une mise de fonds de 20 % représente 85 000 $, le seuil qui permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire. Un couple qui a maximisé ses deux CELIAPP dispose déjà de 80 000 $.
• Un cumul possible avec le RAP : les deux régimes peuvent servir au même achat, ce qui augmente considérablement la somme disponible.
• Une porte de sortie si vos plans changent : les sommes non utilisées peuvent être transférées dans un REER sans toucher vos droits de cotisation. Rien n’est perdu si vous n’achetez finalement pas.

Les inconvénients du CELIAPP

• Un seul achat possible : une fois utilisé, le CELIAPP est fermé définitivement. Il ne pourra pas servir pour une prochaine propriété.
• Un délai à respecter : le compte doit être utilisé dans les 15 ans suivant son ouverture. Une personne qui l’ouvre à 25 ans devra donc acheter avant 40 ans.
• Un plafond plus bas que le RAP : avec 40 000 $ à vie, le CELIAPP permet d’accumuler moins que les 60 000 $ qu’on peut retirer d’un REER bien garni avec le RAP.
• Aucun compte conjoint : chaque personne doit ouvrir son propre compte et être elle-même admissible. Si votre conjoint habite déjà une propriété qui lui appartient, vous pourriez ne pas avoir droit au CELIAPP.
• Un gain plus modeste à faible revenu : la déduction vaut moins quand votre taux d’imposition est bas. Reporter la déduction à une année plus payante permet toutefois d’en tirer davantage.

 

Combiner le CELIAPP et le RAP pour votre mise de fonds

Si vous avez aussi un REER, vous pouvez l’utiliser de deux façons pour bonifier votre mise de fonds. Pour comparer les trois régimes et savoir lequel prioriser selon votre situation, consultez la comparaison du CELIAPP, du CELI et du REER.

1. Utiliser le RAP en plus du CELIAPP

Le CELIAPP et le RAP peuvent servir au même achat. Une personne peut ainsi retirer jusqu’à 100 000 $, soit 40 000 $ de son CELIAPP et 60 000 $ de son REER. Pour un couple dont les deux conjoints sont admissibles, ce montant peut atteindre 200 000 $, sans compter les rendements. Les sommes retirées du REER devront toutefois être remboursées sur une période de 15 ans.

2. Transférer votre REER dans le CELIAPP

L’autre option consiste à transférer une partie de votre REER dans votre CELIAPP, sans impôt. Ce transfert ne donne droit à aucune nouvelle déduction, puisque vous l’avez déjà obtenue en cotisant au REER, et il ne rétablit pas vos droits REER. En contrepartie, l’argent pourra servir à l’achat sans avoir à être remboursé.

Gardez en tête que le transfert utilise vos droits de cotisation au CELIAPP. Cette option est donc surtout intéressante si votre REER est bien garni, mais que vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour cotiser au CELIAPP.

Que faire si vous n’achetez pas de propriété ?

Si vos plans changent, l’argent accumulé n’est pas perdu. Avant la fermeture obligatoire du compte, deux options s’offrent à vous :

1. Transférer les sommes dans un REER ou un FERR, sans impôt et sans utiliser vos droits de cotisation REER ;
2. Retirer l’argent, qui s’ajoute alors à votre revenu imposable de l’année.

Si vous ne faites rien, la valeur du compte est ajoutée à vos revenus au moment de sa fermeture. Dans la plupart des cas, le transfert au REER est donc l’option la plus avantageuse.

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