Accumuler la mise de fonds est le premier véritable test financier de tout projet d'achat, et c'est aussi celui qui bloque le plus d'acheteurs au Québec. Bonne nouvelle : il existe plusieurs leviers financiers pour vous aider et vous n'avez pas forcément besoin de fournir 20 % du prix d'achat.
Ce guide vous propose un tour complet de la question : combien il vous faut vraiment selon le prix de la propriété, les impacts d'une mise de fonds moins élevée, comment l'accumuler plus vite, ainsi que les erreurs qui coûtent cher.
En bref
- Au Québec, la mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété de 500 000 $ ou moins.
- Entre 500 001 $ et 1 499 999 $, la mise de fonds minimum pour une maison est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion au-dessus.
- À 1 500 000 $ et plus, il faut 20 % minimum du prix d'achat.
- Sous 20 %, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire.
- Deux comptes clés pour l'accumuler : le RAP (jusqu'à 60 000 $ depuis avril 2024) et le CELIAPP (8 000 $/an, 40 000 $ à vie).
Qu’est-ce qu’une mise de fonds?
La mise de fonds correspond au montant que vous versez de votre poche au moment d'acheter une propriété. C'est la portion du prix que vous ne financez pas par un prêt hypothécaire.
Elle joue deux rôles. Pour vous, elle détermine le montant à emprunter. Lorsqu'elle est plus élevée, elle réduit le montant emprunté, donc vos versements et les intérêts payés sur la durée.
Pour le prêteur, elle démontre votre capacité à épargner et diminue son risque. C'est pour cette raison que, plus votre mise de fonds est élevée, plus votre capacité d'emprunt et vos conditions de financement s'améliorent.
La mise de fonds est-elle obligatoire?
Oui. Au Canada, il est impossible d'acheter une propriété sans mise de fonds par les voies traditionnelles. La loi impose un minimum, et aucun prêteur réglementé ne financera 100 % du prix d'achat.
Cela dit, le minimum obligatoire varie selon le prix du bien et votre dossier d'emprunteur. Le prix fixe le seuil légal de base, par paliers, tandis que votre profil (cote de crédit, stabilité des revenus, endettement) peut amener un prêteur à exiger davantage que ce minimum.
Sachez aussi qu'il existe des façons de constituer cette mise de fonds autrement qu'avec vos seules économies, comme il en sera question un peu plus loin.
Quelle est la mise de fonds minimale au Québec?
Le montant minimal de la mise de fonds dépend du prix de la propriété, selon trois paliers.
| Prix de la propriété | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % |
| 500 001 $ à 1 499 999 $ | 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur le reste |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % |
Prenons l'exemple de la maison à 600 000 $. Le calcul se fait en deux temps : 5 % des premiers 500 000 $, soit 25 000 $, plus 10 % des 100 000 $ suivants, soit 10 000 $. Total : 35 000 $. C'est plus que le simple 5 %, mais loin des 120 000 $ qu'exigerait un 20 % complet.
Le seuil de 1 500 000 $ est récent. Depuis le 15 décembre 2024, le gouvernement a relevé le plafond qui était auparavant fixé à 1 000 000 $, ce qui permet à plus d'acheteurs de propriétés dans cette fourchette de profiter des mises de fonds réduites.
Quelle mise de fonds selon le type de propriété?
Le minimum de mise de fonds ne dépend pas que du prix. Il change aussi selon le type de propriété acheté et selon que vous y habitez ou non. Voici un aperçu de différentes situations.
| Type de propriété | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| Résidence principale (1 logement) | 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % |
| Duplex occupé par le propriétaire | 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % |
| Triplex ou quadruplex occupé par le propriétaire | 10 % |
| Immeuble à revenus non occupé (2 à 4 logements) | 20 % |
| Immeuble de 5 logements et plus | Financement commercial (souvent environ 15 % de la valeur économique) |
La logique est simple : plus le prêteur perçoit de risque, plus il exige une mise de fonds élevée. Habiter la propriété la rend moins risquée à ses yeux. C'est pourquoi un duplex que vous occupez suit les mêmes règles qu'une maison, alors que le même duplex acheté comme pur investissement locatif exige 20 %.
Pourquoi viser 20 % : éviter l'assurance prêt hypothécaire
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est obligatoire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement et représente un coût supplémentaire non négligeable, généralement ajouté au montant de l’hypothèque.
En atteignant le seuil de 20 %, vous évitez cette prime et bénéficiez de plusieurs avantages :
- Des paiements mensuels moins élevés ;
- Un montant total emprunté réduit ;
- Moins d’intérêts payés sur la durée du prêt ;
- Une meilleure position financière globale.
Mise de fonds moins élevée : les répercussions financières
Offrir une mise de fonds moins élevée a l'avantage de rendre la propriété plus accessible. Une mise de fonds de 5 % vous permet d'entrer sur le marché des années plus tôt que si vous attendiez d'avoir amassé 20 %. Pour bien des acheteurs, c'est le choix qui fait la différence entre acheter maintenant ou rester locataire longtemps. Mais cette accessibilité vient aussi avec un coût.
Lorsque vous offrez moins de 20 %, la prime d'assurance s'ajoute à votre prêt hypothécaire. Cela signifie que vous payez des intérêts sur cette prime pendant toute la durée de l'amortissement.
Plus votre mise de fonds est faible, plus le ratio prêt-valeur est élevé, et plus la prime grimpe. Voici l'effet concret sur une maison de 450 000 $.
| Mise de fonds | Rapport prêt-valeur | Taux de prime SCHL | Prime ajoutée au prêt |
|---|---|---|---|
| 5 % (22 500 $) | 95 % | 4,00 % | 17 100 $ |
| 10 % (45 000 $) | 90 % | 3,10 % | 12 555 $ |
| 15 % (67 500 $) | 85 % | 2,80 % | 10 710 $ |
| 20 % (90 000 $) | 80 % ou moins | Aucune | 0 $ |
L'écart est frappant : passer de 5 % à 10 % de mise de fonds fait chuter la prime de plus de 4 500 $, et atteindre 20 % l'élimine complètement lorsque le prêt n'est pas assuré. Et ce n'est que la prime en tant que telle, sans compter les intérêts que vous paierez dessus.
Sachez aussi qu'au Québec, la TVQ de 9,975 % sur la prime ne peut pas être ajoutée au prêt. Elle se paie donc comptant au moment de la signature. Sur une mise de fonds de 5 %, ça représente environ 1 706 $ de plus à prévoir dans vos liquidités, en plus de la mise de fonds et des frais de clôture.
Choisissez donc votre mise de fonds en connaissant le vrai coût des deux options pour déterminer ce qui vous convient le mieux.
Comment accumuler sa mise de fonds ?
Accumuler une mise de fonds peut représenter un défi important, surtout dans un contexte où les prix des propriétés sont élevés. C'est souvent l'étape la plus longue du processus d'achat.
Heureusement, plusieurs options existent pour atteindre cet objectif plus rapidement et vous n'êtes pas limité à votre compte d'épargne.
1. Le Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son Régime d’épargne-retraite (REER), sans impôt, pour financier sa mise de fonds. Il s’agit d’une option particulièrement avantageuse pour ceux qui ont déjà accumulé de l’épargne-retraite et souhaitent accélérer leur accès à la propriété.
Toutefois, l’emprunteur doit rembourser le solde dans le REER sur une période maximale de 15 ans. Il est donc essentiel de bien évaluer sa capacité de remboursement avant d’y avoir recours.
2. Le CELIAPP
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est conçu spécifiquement pour les premiers acheteurs. Il permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un maximum de 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits utilisés pour l’achat d’une propriété sont non imposables.
Contrairement au RAP, les sommes retirées du CELIAPP n’ont pas à être remboursées, ce qui en fait une option particulièrement avantageuse pour maximiser son épargne sans contrainte de remboursement.
3. La stratégie RAP + CELIAPP combinés
Ce que peu d'acheteurs réalisent, c'est que le RAP et le CELIAPP ne sont pas un choix mutuellement exclusif. Vous pouvez utiliser les deux pour le même achat.
Pour une seule personne, cela peut représenter jusqu'à 100 000 $ de sources fiscalement avantageuses. Pour un couple qui achète ensemble, chaque conjoint ayant ses propres comptes, l'effet se cumule et change complètement l'échéancier du projet.
4. Le don familial
L’aide financière d’un parent est devenue une réalité répandue pour de nombreux acheteurs au Québec. Face à la hausse des prix des propriétés, recevoir un don familial pour constituer sa mise de fonds permet de franchir plus rapidement l’étape de l’accès à la propriété, sans avoir à accumuler seul la totalité du montant requis.
Cependant, pour que le don soit accepté par les institutions financières, il doit être documenté par une lettre de don dans laquelle il est clairement établi qu’aucun remboursement ne sera exigé.
5. Le don d’équité
Le don d’équité est une option méconnue, mais particulièrement avantageuse pour ceux qui ont la chance d’acheter une propriété d’un proche. Il consiste à acquérir la propriété familiale à un prix inférieur à sa valeur marchande, la différence pouvant être utilisée comme mise de fonds.
Par exemple, si une maison est évaluée à 550 000 $, mais vendue à 475 000 $, la différence de 75 000 $ peut servir de mise de fonds. C’est une façon d’accéder à la propriété sans avoir à accumuler un montant important au préalable.
Quand et comment verser la mise de fonds?
Beaucoup d'acheteurs pensent qu'ils versent leur mise de fonds en une seule fois. En réalité, elle peut être versée en deux moments distincts.
L'acompte à l'offre d'achat
L'acompte est une somme que vous pouvez remettre avec votre promesse d'achat pour démontrer votre sérieux au vendeur. Il est facultatif. C'est l'acheteur qui décide d'en verser un ou non, et d'en fixer le montant.
Lorsqu'il y en a un, l'acompte est déposé dans le compte en fiducie du courtier ou de l'agence, où il est conservé en toute sécurité. Il ne s'agit pas d'un montant supplémentaire : il s'applique plus tard à votre mise de fonds totale. Autrement dit, c'est une avance sur ce que vous devrez verser, pas une dépense de plus.
Le solde chez le notaire
Le second moment, c'est la signature de l'acte d'hypothèque chez le notaire. Vous remettez alors le solde de votre mise de fonds, moins l'acompte déjà versé (le cas échéant). Le versement doit être effectué par chèque certifié ou virement bancaire, car le notaire ne peut pas accepter de chèque personnel pour des montants de cette envergure.
Le notaire conserve ces fonds dans son compte en fidéicommis, où transitent toutes les sommes de la transaction, y compris le prêt consenti par votre institution financière. C'est aussi à ce moment que le notaire perçoit les frais de clôture et les ajustements financiers, tel que le remboursement des taxes municipales payées par le vendeur.
Une fois l'acte de vente signé et les fonds complets détenus dans le compte en fidéicommis, il effectue tous les versements aux bonnes parties.
Comment prouver la provenance de votre mise de fonds?
Votre prêteur ne se contente pas de savoir que vous avez l'argent, il veut savoir d'où il vient. C'est pourquoi il exige une traçabilité claire de vos fonds.
Concrètement, préparez-vous à fournir des relevés de compte des 90 derniers jours. Toute entrée d'argent importante et inhabituelle devra être expliquée. Si une partie de votre mise de fonds provient d'un don familial, il faudra une lettre de don signée précisant qu'il s'agit bien d'un don et non d'un prêt. Si les fonds viennent de la vente d'une autre propriété ou d'un placement, gardez les preuves correspondantes.
Plus votre historique est propre et documenté, plus le processus est fluide. Une somme d'argent soudaine et inexpliquée peut retarder, voire bloquer votre approbation.
Mise de fonds traditionnelle ou non traditionnelle?
On parle de mise de fonds traditionnelle quand elle provient de sources qui n'augmentent pas votre endettement. Par exemple :
- Épargne ;
- REER ;
- CELIAPP ;
- Placements ;
- Don (équité ou familial) ;
- Produit de la vente d'une autre propriété.
Une mise de fonds est dite non traditionnelle quand elle vient d'une source empruntée, comme un emprunt personnel ou un prêt remboursable d'un proche.
Les deux options sont possibles, mais elles n'ouvrent pas les mêmes conditions de financement.
Les erreurs à éviter concernant la mise de fonds
Constituer une mise de fonds demande du temps et de la planification. Certaines erreurs courantes peuvent cependant compromettre le projet ou fragiliser la situation financière une fois la propriété acquise.
Vider toutes ses économies pour la mise de fonds. Se retrouver sans liquidité après l’achat est risqué. La taxe de bienvenue, les frais de notaire, l’inspection préachat et le déménagement sont des dépenses qui peuvent représenter des milliers de dollars à prévoir en plus de la mise de fonds.
Utiliser le RAP sans évaluer sa capacité de remboursement. Le montant retiré du REER doit être remboursé sur 15 ans. Sans planification, ce remboursement peut peser lourd sur le budget à long terme.
Négliger sa cote de crédit. Une mauvaise cote de crédit peut compliquer l’accès au financement et forcer une mise de fonds plus élevée. C’est un élément à vérifier et à améliorer bien avant de déposer une demande hypothécaire.
Mise de fonds, préapprobation et taux hypothécaire
Votre mise de fonds ne détermine pas seulement le montant que vous empruntez : elle influence aussi les conditions que vous obtenez. Une mise de fonds plus élevée réduit votre rapport prêt-valeur, ce qui rassure le prêteur et peut vous donner accès à de meilleures conditions.
C'est aussi un élément central de votre préapprobation hypothécaire. Avant même de magasiner, une préapprobation confirme le montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de votre endettement et de votre mise de fonds. Vous visitez ainsi des propriétés en connaissant votre vrai budget.
C'est exactement le moment où un courtier hypothécaire fait une différence : il compare plusieurs prêteurs, valide votre mise de fonds et structure votre dossier pour obtenir les meilleures conditions. Il vous accompagne ainsi dans tout le processus pour obtenir votre hypothèque.
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