Avant de regarder la maison qui vous intéresse, un prêteur regarde votre dossier de crédit. Ce document raconte comment vous avez remboursé vos engagements passés et il pèse aussi lourd dans une demande hypothécaire que le montant de votre mise de fonds.
Deux acheteurs ayant le même revenu et la même épargne peuvent recevoir des réponses très différentes selon ce que leur historique de crédit révèle. Préparer ce dossier est l’une des premières étapes pour obtenir une hypothèque au Québec, et l’une des rares que vous contrôlez entièrement : vous pouvez le consulter gratuitement, corriger ce qui s’y trouve et le redresser avant de déposer une demande.
En bref
- Deux bureaux de crédit tiennent votre dossier au Canada, Equifax Canada et TransUnion. Leurs données peuvent différer, parce qu’un créancier n’est pas tenu de déclarer aux deux.
- Votre dossier agit sur l’acceptation de votre demande, sur le taux, sur le montant que vous pouvez emprunter, sur les conditions exigées et sur le délai de traitement.
- Consulter votre propre dossier n’a aucune incidence sur votre cote. La démarche est enregistrée comme une vérification personnelle, jamais comme une demande de crédit.
- Le prêteur consulte votre dossier au moins deux fois, à la préapprobation et de nouveau avant le déboursement. Un nouveau crédit contracté entre les deux peut faire dérailler la transaction.
- Consultez vos deux dossiers trois à six mois avant votre demande hypothécaire, le temps de corriger une erreur ou de faire baisser un solde.
Qu’est-ce qu’un dossier de crédit ?
Votre dossier de crédit est une sorte de CV financier. Il retrace votre vie de crédit au Canada : carte de crédit, marges de crédit, prêts et comptes fermés, avec l’historique des paiements de chacun. Deux bureaux de crédit le tiennent à jour, Equifax Canada et TransUnion.
Il est consulté chaque fois que quelqu’un doit vous faire confiance sans vous connaître : une institution financière avant d’accorder une hypothèque, un propriétaire avant de louer un logement, un fournisseur de téléphonie avant d’ouvrir un compte.
Dossier de crédit, historique de crédit et cote de crédit : trois notions distinctes
Les trois expressions s’emploient comme des synonymes, alors qu’elles désignent trois choses différentes.
- Le dossier de crédit est le document complet : vos renseignements personnels et le détail de chaque compte.
- L’historique de crédit en est le cœur : la trace de vos paiements dans le temps, ce que le prêteur examine vraiment.
- La cote de crédit est le résultat du calcul : un chiffre entre 300 et 900, qui résume l’historique sans le remplacer.
Que contient votre dossier de crédit ?
Un dossier de crédit est divisé en plusieurs parties. Voici ce qui se trouve dans chacune d’entre elles et ce que ça change pour votre demande.
Vos renseignements personnels
Votre nom, votre date de naissance, vos adresses actuelles et passées, les employeurs déclarés, etc. Rien ici n’influence votre cote : ces données servent uniquement à confirmer que le dossier est bien le vôtre.
Vos comptes de crédit actifs et fermés
Cartes de crédit, marges de crédit, prêts auto, prêts personnels, hypothèques. Pour chacun, le dossier affiche la limite autorisée, le solde et l’historique des paiements des dernières années.
C’est la partie la plus scrutée par un prêteur hypothécaire, parce qu’elle révèle à la fois vos habitudes et le poids de vos dettes.
Les demandes de crédit
Chaque fois qu’un créancier consulte votre dossier pour évaluer une demande, la visite laisse une trace. Equifax la conserve 3 ans, TransUnion jusqu’à 6 ans. Plusieurs demandes rapprochées suggèrent une recherche de liquidités, ce qu’un prêteur voit d’un mauvais œil.
Le magasinage hypothécaire fait exception, puisque les bureaux regroupent les consultations de même nature effectuées dans un court intervalle.
Les éléments défavorables
Comptes envoyés en recouvrement, jugements, faillite ou proposition de consommateur. Ces inscriptions restent plusieurs années à votre dossier et ce sont elles qui pèsent le plus lourd.
Elles peuvent faire refuser votre financement ou en changer les conditions, du taux exigé jusqu’à la mise de fonds demandée.
La cote de crédit
La cote de crédit, située entre 300 et 900, résume tout le reste en un seul chiffre. Elle ne remplace pas le dossier, mais c’est elle que le prêteur regarde en premier pour situer votre profil.
Plus le chiffre est élevée, meilleures sont vos conditions. Il n’existe pas pour autant une cote minimale unique à atteindre, puisque le seuil varie selon le type de prêt et selon le prêteur.
Equifax et TransUnion : est-ce que les données sont différentes ?
Oui. Les créanciers ne sont pas obligés de déclarer aux deux bureaux de crédit et ceux qui le font ne transmettent pas nécessairement leurs données aux mêmes dates. Un compte peut ainsi apparaître chez l’un sans figurer chez l’autre.
À cela s’ajoute aussi une différence de méthode. Chaque bureau applique son propre modèle de calcul, ce qui creuse l’écart entre vos deux pointages de crédit, parfois de plusieurs dizaines de points.
L’impact de votre dossier de crédit sur votre demande hypothécaire
Votre dossier de crédit ne décide pas seulement si votre demande passe ou non. Il agit également sur plusieurs aspects de votre demande en même temps.
- L’acceptation de votre demande ;
- Le taux d’intérêt qui vous sera offert ;
- Le montant que vous pouvez emprunter ;
- Les conditions exigées, comme une mise de fonds plus élevée ou un endosseur ;
- Le type de prêteur auquel votre demande est présentée ;
- Le délai de traitement de votre dossier.
5 choses que votre prêteur analyse dans votre dossier de crédit
Votre cote ne dit pas tout. Une institution financière ouvre le dossier et y cherche cinq indices précis, qui agissent chacun sur un aspect différent de votre financement : l’acceptation, le taux, le montant, le délai et les conditions.
1. La régularité des paiements
Un historique de crédit de plusieurs années sans retard vaut davantage qu’une cote élevée bâtie sur douze mois. Le prêteur cherche la constance, y compris pendant une période plus difficile.
C’est le critère qui pèse le plus sur l’acceptation. Un retard isolé et ancien se défend, alors que des retards répétés ou récents sont ceux ce qu’un prêteur pardonne le moins.
2. Le taux d’utilisation de vos limites
Des cartes de crédit constamment près du maximum autorisé trahissent une situation financière tendue, même si chaque paiement est fait à temps. Le repère courant est de rester sous 30 % de la limite de chaque compte.
C’est le critère qui se répercute le plus vite sur votre cote et donc sur le taux qui vous sera offert. C’est aussi le plus facile à redresser : un solde ramené sous le seuil apparaît au dossier dès le cycle de facturation suivant.
3. Le poids de vos dettes existantes
Vos soldes de cartes de crédit et de marges de crédit, votre prêt auto, vos paiements mensuels en cours : tout y passe. Ce sont ceux qui font monter vos ratios d’amortissement de la dette, l’ABD et l’ATD.
Ce critère ne décide pas si votre demande est acceptée, mais combien vous pouvez emprunter. À revenu égal, deux acheteurs n’obtiennent pas le même montant si l’un traîne un paiement de voiture de 500 $ par mois.
4. La fréquence des demandes de crédit récentes
Plusieurs demandes en quelques semaines suggèrent une recherche de liquidités, ce qui inquiète un prêteur hypothécaire. Une accumulation récente fait rarement refuser une demande à elle seule, puisque le dossier affiche les consultations sans dire si le crédit a été accordé.
Le prêteur réclamera plutôt des explications, ce qui allonge le délai de traitement, un enjeu réel quand la promesse d’achat est assortie d’une condition de financement.
5. La présence d’un élément défavorable non expliqué
Un compte en recouvrement vieux de quatre ans ne bloque pas automatiquement une demande, surtout s’il est réglé et documenté. Ce qui inquiète un prêteur, c’est le trou inexpliqué : un dossier imparfait, mais assumé passe mieux qu’un dossier flou.
C’est ici que se jouent les conditions. Selon la gravité et l’ancienneté de l’inscription, le prêteur peut exiger une mise de fonds plus élevée, demander un endosseur ou majorer le taux, plutôt que de refuser votre demande.
Comment consulter votre dossier avant de faire une demande
Le prêteur ne devrait pas être la première personne à lire votre dossier. Consultez-le vous-même trois à six mois avant votre demande hypothécaire : ce délai vous laisse le temps d’agir sur ce qui cloche.
Trois options s’offrent à vous :
- En ligne : plusieurs institutions financières donnent accès à votre dossier complet chez Equifax et TransUnion depuis leurs services en ligne. Autrement, la consultation se fait directement sur le site de chacun bureau.
- Par téléphone : un formulaire vous est alors acheminé.
- Par la poste : en transmettant le formulaire rempli avec des copies de deux pièces d’identité.
La démarche est gratuite et elle n’a aucune incidence sur votre cote. Une consultation que vous faites vous-même est enregistrée comme une vérification personnelle, jamais comme une demande de crédit.
Une occassion de repérer et corriger les erreurs
Cette lecture sert aussi à repérer ce qui ne devrait pas figurer à votre dossier : un compte fermé toujours affiché comme actif, un paiement porté au mauvais mois, une dette qui ne vous appartient pas. Chacune de ces erreurs peut vous coûter des points au moment le moins opportun.
Vous pouvez en demander la rectification auprès du bureau de crédit, pièces à l’appui. Celui-ci dispose de 30 jours pour répondre. Contactez du même coup le créancier, puisque la correction part de sa déclaration, et vérifiez ensuite le second bureau, car une correction obtenue chez Equifax Canada ne se propage pas automatiquement chez TransUnion.
Comment améliorer votre dossier de crédit ?
La lecture de votre dossier peut être décourageante. Quelques gestes tenus avec constance suffisent pourtant à faire une réelle différence positive sur votre dossier en seulement quelques mois.
- Payez vos factures à temps, sans aucune exception.
- Ramenez le solde de vos cartes de crédit sous le tiers de la limite autorisée.
- Évitez toute nouvelle demande de crédit dans les mois qui précèdent votre demande hypothécaire.
- Gardez ouverts vos comptes les plus anciens, puisque l’ancienneté de l’historique compte.
- Remboursez en priorité les dettes qui alourdissent vos ratios, comme un prêt auto ou une marge de crédit.
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