Recevoir un refus de prêt hypothécaire, c’est un coup dur, surtout quand le projet est déjà bien avancé. Mais un refus n’est pas un verdict définitif sur votre capacité à devenir propriétaire : c’est le résultat d’une analyse précise, faite par un prêteur, selon ses propres critères à un moment donné.
Tout repose sur le même calcul, celui de votre capacité d’emprunt, mais chaque prêteur y applique ses propres règles, et plusieurs éléments de votre dossier se corrigent en quelques semaines. Voici pourquoi une demande est refusée au Québec, ce qui change selon le moment où le refus survient, et les avenues qui s’offrent à vous par la suite.
En bref
- Les principaux facteurs de refus sont le dossier de crédit, les ratios d’endettement, la stabilité des revenus, la mise de fonds et la propriété convoitée.
- L’ABD est plafonné à 39 % du revenu brut et l’ATD à 44 %, et les deux sont calculés avec un taux plus élevé que celui que vous avez obtenu.
- Après l’acceptation d’une promesse d’achat, la condition de financement doit être exercée dans le délai prévu, sinon vous demeurez engagé envers le vendeur.
- Les deux premiers gestes à poser sont de réclamer les motifs du refus par écrit et de consulter votre dossier de crédit.
- Quatre avenues s’offrent à vous : un autre prêteur, une mise de fonds plus élevée, un endosseur ou un projet mis en pause.
Pourquoi votre demande de prêt hypothécaire est-elle refusée ?
Lorsque vous faites une demande de financement hypothécaire, le prêteur examine votre dossier sous plusieurs angles et un seul point faible suffit parfois à faire basculer sa décision vers un refus.
Voyons les principaux éléments qui peuvent bloquer votre demande.
Votre dossier de crédit
Votre dossier de crédit est l’un des facteurs les plus déterminants de la décision, puisqu’il témoigne de votre capacité à respecter vos engagements financiers.
Il raconte vos habitudes de paiement et votre cote de crédit les résume en un seul chiffre. Des retards de paiements récurrents, des cartes utilisées à la limite, un compte en recouvrement ou une faillite encore récente la font descendre sous les seuils exigés, ce qui peut mener directement à un refus.
Vos ratios d’endettement
Vos ratios d’endettement sont le calcul qui fixe le montant maximal que le prêteur accepte de vous confier et c’est le motif de refus le plus fréquent. Il en calcule deux :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) compare vos frais de logement, soit le versement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires et le chauffage, à votre revenu brut. Il ne doit pas dépasser 39 %.
- L’amortissement total de la dette (ATD) ajoute toutes vos autres dettes : prêt auto, marge de crédit, cartes de crédit, prêt étudiant. Il ne doit pas dépasser 44 %.
À noter : le prêteur ne calcule pas ces ratios avec le taux que vous avez obtenu, mais avec un taux plus élevé. C’est le test de résistance hypothécaire, qui sert à vérifier que vous pourriez continuer à payer votre maison, même avec plus de pression sur votre situation financière.
Vos revenus et votre emploi
Vos revenus pèsent de deux façons. Leur montant fixe le plafond de votre prêt, puisque c’est lui qui alimente le calcul des ratios. Leur stabilité détermine si le prêteur les retient en entier, en partie ou pas du tout.
Il n’existe pas de salaire minimum pour obtenir une hypothèque, mais un revenu trop bas par rapport au prix visé mène à un refus mathématique : les ratios ne balancent tout simplement pas. À l’inverse, un bon revenu peut être écarté s’il est jugé instable.
Un revenu à commission, saisonnier ou composé de primes et d’heures supplémentaires doit généralement s’appuyer sur deux ans d’historique pour être retenu au complet. Même chose pour un travailleur autonome, avec une nuance de taille : c’est le revenu net déclaré que le prêteur retient, pas le chiffre d’affaires de l’entreprise.
Votre mise de fonds
Devant votre mise de fonds, le prêteur se pose deux questions : le montant est-il suffisant et d’où vient cet argent ? Le minimum est habituellement de 5 % du prix d’achat, mais il peut grimper pour une résidence secondaire, un immeuble à revenus ou une propriété de plus de 500 000 $.
Quant à la provenance, elle doit être traçable. Le prêteur épluche trois mois de relevés bancaires et veut y lire une histoire cohérente : une épargne qui se bâtit graduellement, pas un montant de 20 000 $ déposé deux semaines avant la demande.
La propriété convoitée
La maison que vous convoitez passe elle aussi un examen, et elle peut vous valoir un refus même si votre dossier financier est impeccable. Il arrive que le prêteur conclue que le prix demandé ne correspond pas à la valeur réelle de la propriété. Le prêteur finance alors la vraie valeur retenue, mais vous devez payer la différence de votre poche.
Certains immeubles sont également jugés trop risqués à financer : une propriété qui n’a pas accès aux services municipaux ou une maison en zone inondable, par exemple
Un dossier incomplet
Un dossier incomplet ne mène pas à un refus immédiat, mais il peut y conduire. Le prêteur réclame les pièces manquantes, relance au besoin, et finit par fermer la demande si les documents n’arrivent pas ou si les délais s’étirent.
C’est le refus le plus facile à éviter : rassemblez avis de cotisation, preuves de revenu et relevés bancaires avant même de déposer votre demande.
Refus avant ou après la promesse d’achat : ce qui change
Une demande hypothécaire se fait en deux temps : la préapprobation, avant les visites, puis la demande officielle, déposée une fois la promesse d’achat acceptée. Un refus ne pèse pas du tout le même poids selon l’étape où il tombe.
Avant la promesse d’achat : un contretemps
Au début du processus, vous faites une demande de préapprobation hypothécaire pour savoir si votre projet tient la route et quel montant vous pourriez emprunter. Un refus à cette étape ne coûte que du temps, puisqu’il arrive avant même le début de vos recherches. Vous n’êtes engagé envers personne et ça vous donne le temps de redresser votre dossier.
Après l’acceptation de la promesse d’achat : un risque financier
Après l’acceptation de votre promesse d’achat, c’est différent parce que vous êtes désormais lié par un contrat. Le formulaire de l’OACIQ prévoit généralement une condition de financement : si vous n’obtenez pas votre prêt, vous pouvez vous retirer sans pénalité, à condition de respecter le délai inscrit à la promesse. Tout se joue donc à l’intérieur de ce délai.
- Vous avisez le vendeur par écrit dans le délai, preuve de refus à l’appui : la promesse devient nulle.
- Le délai est expiré ou aucune condition de financement ne figurait à votre promesse : vous demeurez engagé et le vendeur peut réclamer des dommages.
Les 3 premiers gestes à poser à la suite d’un refus
Avant de redéposer une demande ailleurs, prenez le temps de comprendre ce qui s’est passé. Trois gestes suffisent à repartir sur de meilleures bases.
1. Réclamez les motifs du refus par écrit
Un ratio trop élevé, une cote insuffisante ou un document manquant ne se règlent pas du tout de la même manière. Sans cette précision, impossible de savoir par où commencer.
2. Examinez votre dossier de crédit
La consultation est gratuite et elle vous montre exactement ce que le prêteur a vu : un paiement en retard, une carte utilisée à 90 % de sa limite, un solde impayé qui traîne. Plusieurs de ces éléments se règlent en quelques semaines.
3. Contactez un courtier hypothécaire si vous n’en avez pas déjà un
À cette étape, le rôle du courtier hypothécaire est d’analyser le dossier qui vient d’être refusé, de déterminer ce qui peut être corrigé et de choisir le prêteur le plus susceptible d’accepter votre profil. C’est ce qui évite qu’une deuxième demande se termine en refus.
Comment obtenir une hypothèque après un refus ?
Un refus, c’est décourageant, mais ça ne signifie pas que votre projet tombe à l’eau. Voici les quatre avenues à considérer, selon l’élément qui a fait bloquer votre demande.
Magasiner un autre prêteur
Un refus chez un prêteur n’est pas un refus chez tous les prêteurs. Chaque institution financière applique ses propres politiques internes, et le même dossier peut donc être accepté ailleurs sans que vous ayez changé quoi que ce soit. Cependant, si aucun prêteur traditionnel ne vous accepte, vous pouvez vous tourner vers les prêteurs alternatifs ou privés.
Attention ! C’est une solution de second recours : ils acceptent des cotes de crédit plus basses et des ratios plus souples, mais exigent une mise de fonds plus élevée et imposent des taux nettement supérieurs. C’est donc une avenue temporaire, le temps de redresser le dossier, et il vaut la peine de bien comparer les options, parce que ce n’est pas le choix le plus avantageux financièrement.
Faire appel à un endosseur
Quand c’est la capacité d’emprunt qui bloque le projet, un endosseur peut faire pencher la balance. Cette personne, souvent un parent proche, s’engage à rembourser le prêt si vous n’y arrivez pas.
La contrepartie est réelle : il engage son propre crédit, le prêt apparaît à son dossier et sa capacité d’emprunt future en souffre. Endosser un prêt hypothécaire est un engagement sérieux, et la personne a tout intérêt à en mesurer la portée avant de signer.
Revoir le projet ou prendre une pause
Si aucune des avenues précédentes ne débloque la situation, il reste à ajuster le projet lui-même. Revoir le budget à la baisse, viser un autre type de propriété ou un secteur moins cher change souvent la donne : un prix d’achat plus bas réduit le montant emprunté, donc les ratios qui ont fait refuser la demande.
L’autre option est de reporter le projet. Six à douze mois suffisent souvent à redresser un dossier de crédit, à accumuler une mise de fonds plus solide ou à atteindre la stabilité d’emploi que le prêteur recherche. Ce n’est pas un échec, c’est le temps qu’il faut pour que la prochaine demande passe.
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