Au moment de contracter un prêt hypothécaire au Québec, la question n'est pas seulement combien vous pouvez emprunter, mais aussi auprès de qui. Les prêteurs hypothécaires se regroupent en quatre grandes catégories : les prêteurs de type A (les grandes banques et les caisses), les prêteurs de type B (plus souples sur les critères), les prêteurs privés et les prêteurs alternatifs.
Chacun d'entre eux s'adresse à un profil d'emprunteur différent et possède ses propres exigences et ses propres coûts. Savoir lequel correspond à votre dossier vous évite des refus inutiles et vous fait gagner du temps. Voici comment ils fonctionnent et à qui ils conviennent.
En bref
- Les prêteurs de type A sont les grandes banques et les caisses. Ils offrent les meilleurs taux, mais imposent des critères stricts. La majorité des emprunteurs passent par là.
- Les prêteurs de type B sont des institutions alternatives plus souples. Elles acceptent des dossiers imparfaits, en échange d'un taux plus élevé et d'une mise de fonds d'au moins 20 %.
- Les prêteurs privés sont très flexibles et non encadrés par le fédéral, mais avec des taux et des frais nettement plus élevés. Ils sont souvent utilisés comme solution temporaire.
- Les prêteurs alternatifs sont d'autres joueurs plus petits qui élargissent le choix au-delà des grandes institutions.
- Un courtier hypothécaire compare l'ensemble de ces prêteurs pour vous et soumet votre dossier au bon type de prêteur pour votre situation.
Les prêteurs de type A
Les prêteurs de type A sont probablement les prêteurs hypothécaires les plus connus et les plus réputés sur le marché immobilier au Québec. C'est vers eux que se tourne d'abord la grande majorité des acheteurs.
Les prêteurs de type A englobent les grandes banques canadiennes (RBC, TD, BMO, Banque Scotia, CIBC, Banque Nationale) et les institutions financières populaires. Parfois aussi appelés prêteurs « privilégiés », ce sont eux qui offrent les meilleurs taux et les meilleures conditions du marché.
Toutefois, les critères d'admission sont exigeants. Avant de vous accorder le prêt demandé, le prêteur de type A évalue soigneusement votre dossier. Il appuie notamment sa décision sur trois éléments :
- La stabilité de votre revenu et de votre emploi ;
- Votre cote de crédit (idéalement au-dessus de 700) ;
- Vos ratios d'endettement.
Comme les grandes banques sont soumises à la réglementation fédérale du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), vous devez aussi réussir le test de résistance hypothécaire. En vigueur depuis 2018, ce test exige que vous vous qualifiiez au taux le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel majoré de 2 %. Il détermine si vous pourriez continuer à payer votre hypothèque en cas de hausse des taux.
Tous ne peuvent donc pas obtenir un prêt hypothécaire auprès d'eux. Si c’est votre cas, soyez sans crainte : d’autres solutions s’offrent à vous.
Les prêteurs de type B
Votre cote de crédit a été entachée par quelques erreurs du passé ? Vous travaillez à votre compte et vos revenus fluctuent d’un mois à l’autre ? Vous vous êtes repris en main après une période financière difficile ? Le prêteur de type B pourrait être la solution.
Les prêteurs de type B sont moins strictement encadrés que les prêteurs de type A et font généralement preuve de plus de souplesse en ce qui concerne les conditions d'admission. Même avec un dossier de crédit imparfait et une cote située dans les 600, votre demande pourrait être acceptée.
Toutefois, comme ils assument un risque plus élevé, ils ajustent leurs conditions en conséquence. En général, ils :
- Imposent un taux d’intérêt plus élevé ;
- Exigent une mise de fonds plus élevée, d'au moins 20 %.
La plupart des prêteurs de type B exigent tout de même une cote de crédit au-dessus de 600. En dessous de ce seuil, vous pourriez ne plus être admissible et devoir vous tourner vers un prêteur privé.
Les prêteurs hypothécaires privés
Votre demande a été refusée par un prêteur de type A et par un prêteur de type B ? Vous pouvez vous tourner vers un prêteur privé lorsque vous ne remplissez pas les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel. Les prêteurs privés peuvent prendre plusieurs formes :
- Des particuliers (parfois même un proche ou un membre de la famille) ;
- Des syndicats ;
- Des sociétés d’investissement hypothécaire.
Comme les prêteurs privés ne sont pas soumis à la réglementation gouvernementale, ils fixent leurs propres conditions, tant pour l'approbation que pour le prêt lui-même. Résultat : d'un prêteur privé à l'autre, les critères et les modalités varient considérablement.
Bien que les prêteurs privés soient très flexibles et acceptent généralement des clients dits à risques, ils contrebalancent ces risques avec :
- Des taux d’intérêt élevés (souvent entre 6 et 18 %) ;
- Des frais supplémentaires (de 1 à 3 %) ;
- Des mises de fonds élevées (20, 25 ou 30 %).
Votre situation financière sort de l'ordinaire ? Voici des cas où un prêteur privé peut devenir pertinent :
- Vous avez une faible cote de crédit ;
- Vous voulez acheter une propriété non conventionnelle ;
- Vous cherchez un financement rapide et de courte durée ;
- Vous souhaitez devenir propriétaire malgré des dettes à rembourser ;
- Vous êtes travailleur autonome depuis à peine un an ;
- Vous êtes un nouvel arrivant sans historique de crédit canadien ;
- Vous voulez utiliser le prêt privé comme pont vers un prêteur traditionnel.
Bon à savoir :
Le prêteur privé n'est pas forcément un cul-de-sac. Bien utilisé, il peut servir de tremplin. Un emprunteur peut commencer au privé, améliorer son dossier sur plusieurs mois, puis remonter vers un prêteur de type B et, éventuellement, vers un type A.
Les prêteurs hypothécaires alternatifs
Il existe également d'autres prêteurs alternatifs, moins connus du public, qui pourraient vous permettre d'élargir vos options. Parmi eux, on retrouve notamment les prêteurs monolines et les petites banques.
Les prêteurs monolines
Un prêteur monoline se consacre exclusivement au prêt hypothécaire. Il n'a habituellement pas de succursale, n'offre pas de compte de dépôt ni de carte de crédit, et traite le plus souvent directement avec les courtiers hypothécaires. Ils comprennent entre autres des sociétés de placement hypothécaire, cotées en bourse ou non.
Parce que leur structure d'affaires est centrée sur un seul type de produit, certains d'entre eux proposent des taux comparables à ceux des prêteurs de type A, tout en appliquant des conditions qui leur sont propres.
Les petites banques
Les grandes banques ne sont pas les seules institutions financières qui existent. Il existe plusieurs joueurs de plus petite taille qui sont eux aussi encadrés par la Loi sur les banques. Ces institutions peuvent parfois offrir des conditions concurrentielles. Assurez-vous donc de les comparer.
Les types de prêteurs hypothécaires au Québec : tableau comparatif
Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques des trois principaux types de prêteurs hypothécaires (type A, type B et privé).
| Critère | Type A | Type B | Privé |
| Prêteurs | Banques, caisses | Institutions alternatives | Particuliers, sociétés d'investissement |
| Cote de crédit | Idéalement 700 et plus | 600 à 700 | Variable |
| Taux d'intérêt | Plus bas | Intermédiaires | Plus élevés |
| Mise de fonds | Dès 5 % | 20 % et plus | 20 à 35 % |
| Test de résistance | Oui | Selon le prêteur | Non |
Comment savoir lequel vous convient?
Il n'y a pas de réponse ultime, car tout dépend des particularités de votre situation. Voici tout de même certaines pistes :
- Vous avez une cote de crédit de 700 et plus, un revenu stable et une mise de fonds prête. Visez un prêteur de type A pour obtenir les meilleures conditions.
- Vous avez une cote entre 600 et 700, des revenus variables ou un dossier atypique. Un prêteur de type B ou une petite banque pourrait accepter votre demande.
- Vous avez une cote de crédit sous 600, un besoin urgent ou temporaire, ou une propriété non conventionnelle. Un prêteur privé peut être une option, idéalement comme solution transitoire.
Dans tous les cas, un même dossier peut recevoir des réponses très différentes d'un prêteur à l'autre. D'où l'importance de faire appel à un professionnel du secteur pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.
Faites affaire avec un professionnel du domaine
Si vous connaissez peu ou pas le secteur immobilier, il peut être difficile de comparer les nombreux produits hypothécaires que les prêteurs proposent. Heureusement, un courtier hypothécaire peut vous aider. Il compare pour vous les meilleures options du marché, en tenant compte des particularités de votre dossier, et négocie en votre nom.
En plus, ses services sont gratuits pour les clients, puisqu'il est rémunéré par les prêteurs.
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