Au moment où un projet d’achat de maison se précise, une question passe avant toutes les autres : combien pouvez-vous emprunter ? Vous faites vos calculs, vous arrivez à un montant. Le prêteur, lui, arrivera probablement plus bas, parfois de plusieurs dizaines de milliers de dollars.
L’écart ne vient pas de votre dossier. Il vient d’une règle qui s’applique à toutes les demandes hypothécaires au Québec : le test de résistance hypothécaire.
En bref
- Le test de résistance n’est pas une épreuve à part : c’est votre capacité d’emprunt recalculée à un taux majoré, appelé taux admissible.
- Ce taux correspond au plus élevé entre votre taux hypothécaire majoré de 2 % et un plancher de 5,25 %.
- Vos ratios d’endettement sont ensuite recalculés avec ce taux : l’ABD ne doit pas dépasser 39 % et l’ATD, 44 %.
- Le test ne refuse pas votre demande, il fixe le montant maximal que le prêteur peut vous accorder.
- Au Québec, il s’applique autant dans les banques que dans les caisses.
Qu’est-ce que le test de résistance hypothécaire ?
Le test de résistance hypothécaire se fait pendant l’analyse de votre dossier, au moment où le prêteur établit combien vous pouvez emprunter. Avant de confirmer ce montant, il veut la certitude que vous pourriez encore assumer vos paiements dans cinq ou dix ans, si les taux avaient monté d’ici là. Il refait donc le calcul à un taux plus élevé que le vôtre.
Comment fonctionne le test de résistance ?
Le test de résistance se déroule en deux temps. Le prêteur commence par établir le taux admissible, un taux plus élevé que celui de votre contrat hypothécaire, puis il recalcule vos ratios d’endettement avec le paiement qui en découle. Votre capacité d’emprunt sort de ce second calcul, pas du premier.
Étape 1 : établir le taux admissible
Le taux admissible correspond au plus élevé entre votre taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % et un plancher de 5,25 %.
Prenons, par exemple, un taux fixe à cinq ans de 4,25 %. En y ajoutant les 2 % réglementaires, on obtient 6,25 %, bien au-dessus du plancher. C’est donc à 6,25 % que votre dossier sera analysé, même si vos versements réels, eux, resteront calculés à 4,25 %.
Étape 2 : recalculer vos ratios ABD et ATD à ce taux
C’est ici que le test se joue. Le prêteur calcule vos deux ratios d’amortissement de la dette avec le paiement à 6,25 % obtenu à l’étape précédente et non avec celui de votre contrat de 4,25 %.
Selon les normes de la SCHL, deux ratios encadrent la décision, chacun avec son plafond :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) mesure le poids de vos frais de logement sur votre revenu annuel brut : le paiement hypothécaire, l’impôt foncier et taxe scolaire, les coûts de chauffage et la moitié des charges de copropriété, s’il y a lieu. Il ne doit pas dépasser 39 %.
- L’amortissement total de la dette (ATD) ajoute à ces frais vos autres dettes, soit le paiement d’auto, les cartes de crédit, la marge de crédit et les prêts étudiants. Sa limite est de 44 %.
Les deux ratios doivent être respectés. Si l’un déborde une fois le calcul fait à 6,25 %, le prêteur abaisse simplement le montant du prêt jusqu’à ce que les deux repassent sous leur limite. C’est de cette façon que le texte fixe votre capacité d’emprunt.
Quel est l’effet concret sur votre capacité d’emprunt ?
Prenons un ménage québécois dont le revenu annuel brut atteint 95 000 $, avec 75 000 $ de mise de fonds et aucune dette à son dossier. La propriété qu’il convoite entraînerait 3600 $ de taxes et 1200 $ de chauffage par année.
Poussé jusqu’au plafond d’ABD de 39 %, son dossier donne deux réponses selon le taux utilisé :
- À 4,25 %, le taux de son contrat, il obtiendrait un prêt d’environ 498 000 $.
- À 6,25 %, le taux admissible, il obtient environ 410 000 $.
C’est le second résultat qui compte : le prêteur retient toujours le calcul fait au taux admissible. La capacité d’emprunt de ce ménage est donc 410 000 $. Les 88 000 $ de différence, soit 18 %, correspondent à ce qu’il aurait obtenu si son dossier avait seulement été analysé au taux de son contrat.
Qui doit se soumettre au test de résistance ?
Le test s’applique dès que vous financez auprès d’une institution financière encadrée par un régulateur. Au Québec, autant les banques que les caisses Desjardins y sont tenues.
La taille de la mise de fonds n’y change rien. Celui qui verse le minimum de 5 % et celui qui met 30 % comptant sont analysés de la même façon. Cependant, ça n’a pas toujours été le cas : avant 2018, seuls les acheteurs qui mettaient moins de 20 % étaient visés, puisque leur hypothèque devait être assurée.
La seule exception vient des prêteurs hypothécaires privés et alternatifs, qui échappent à cet encadrement. Ils peuvent accorder un financement sans appliquer le test. L’accès est plus large, mais il se paie : taux plus élevés, frais de dossier, termes plus courts.
Renouveler ou changer de prêteur : faut-il repasser le test ?
Renouveler chez votre institution financière n’exige jamais de repasser le test. Cependant, récemment, il y a eu un changement pour ceux qui souhaitent magasiner ailleurs.
Depuis novembre 2024, vous pouvez transférer votre prêt vers une autre institution financière sans repasser le test, à condition de n’y rien changer. L’exemption ne tient que si le prêt reste identique : refinancer pour emprunter davantage ou allonger la période d’amortissement en fait une nouvelle demande, à analyser au taux admissible.
Que faire si le montant accordé ne suffit pas ?
Un montant plus bas que prévu n’est pas un refus. Le test fixe un plafond, et ce plafond se travaille. Voici les leviers qui agissent réellement sur le calcul.
- Rembourser vos dettes à la consommation : dans l’ATD, le solde de vos cartes et de votre marge compte pour environ 3 % par mois, peu importe le paiement minimum que vous versez.
- Verser une mise de fonds plus élevée : le prêt diminue, ce qui fait diminuer le paiement calculé au taux admissible.
- Allonger la période d’amortissement : depuis décembre 2024, l’amortissement de 30 ans est accessible aux premiers acheteurs et à l’achat d’une propriété neuve.
- Ajouter un coemprunteur ou un endosseur : un second revenu entre dans le calcul.
- Augmenter votre cote de crédit : un dossier de crédit plus solide ouvre la porte à de meilleures conditions, à commencer par un taux plus bas.
- Négocier un meilleur taux : le taux admissible se calcule à partir du vôtre, alors chaque dixième de point gagné le fait baisser aussi.
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