Avant même de visiter une première propriété, une question s’impose : quel montant une institution financière acceptera-t-elle réellement de vous prêter ? C’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt hypothécaire. Elle détermine autant le prix des propriétés accessibles que votre confort financier une fois l’achat conclu.
Ce montant n’a rien d’arbitraire et il conditionne toute la suite de votre démarche pour obtenir une hypothèque au Québec. Il découle d’un calcul encadré, appliqué de façon assez semblable d’un prêteur à l’autre, qui met en relation vos revenus, vos dettes et le coût réel de l’hypothèque envisagée. Voici ce qui l’influence, comme les prêteurs y arrivent et ce qui peut la faire remonter.
En bref
- La capacité d’emprunt hypothécaire est le montant maximal qu’une institution financière accepte de vous prêter. C’est une limite fixée par le prêteur, pas un budget.
- Sept éléments l’influencent : vos revenus, vos dettes, votre mise de fonds, le taux d’intérêt, la durée d’amortissement, l’institution financière choisie et votre dossier de crédit.
- Le calcul repose sur deux ratios d’endettement : l’amortissement brut de la dette (ABD) plafonné à 39 % et l’amortissement total de la dette (ATD), plafonné à 44 %.
- Le test de résistance évalue votre dossier à un taux plus élevé que celui que vous paierez, soit le plus élevé entre votre taux majoré de deux points et 5,25 %.
- Emprunter au maximum de sa capacité est rarement une bonne idée, puisque les ratios se calculent sur le revenu brut et ignorent une bonne part de la réalité d’un budget familial.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt hypothécaire ?
La capacité d’emprunt hypothécaire correspond au montant maximal qu’une institution financière accepte de vous prêter pour l’achat d’une propriété, en fonction de votre situation financière.
Connaître ce montant avant de commencer les visites change complètement l’expérience d’achat. Vous magasinez dans une fourchette de prix réaliste, sans risquer de vous attacher à une propriété hors de portée et lorsque la bonne occasion se présente, vous êtes en mesure de déposer une offre d’achat sans hésiter.
Quels facteurs influencent votre capacité d’emprunt ?
Sept éléments déterminent le montant qu’une institution financière acceptera de vous prêter pour l’achat d’une propriété. Certains influencent directement le calcul, comme vos revenus et vos dettes. D’autres influencent plutôt la confiance que le prêteur accorde à votre dossier. Voyons-les.
Vos revenus
Le revenu est le point de départ du calcul : plus il est élevé et stable, plus votre capacité d’emprunt augmente. Acheter à deux permet de combiner les revenus et d’élargir nettement la fourchette accessible.
Les prêteurs ne considèrent toutefois pas toutes les sources de revenus de la même manière et c’est souvent là que naît l’écart entre le montant espéré et le montant accordé.
Quels revenus sont pris en compte ?
Un prêteur cherche des revenus stables, vérifiables et récurrents. Chaque source a ensuite son propre traitement :
- Salaire d’un emploi permanent à temps plein : retenue en totalité.
- Commissions, bonis, heures supplémentaires et pourboires : moyennés sur les deux dernières années, comme tout revenu sans heures garanties.
- Revenus de retraite : retenus en totalité, qu’ils viennent du RRQ, de la Sécurité de la vieillesse ou d’un régime privé.
- Prestations parentales du RQAP : retenues en totalité, avec confirmation de la date de retour au travail.
- Pension alimentaire reçue : retenue en totalité, sur présentation du jugement ou de l’entente.
- Revenus de location : retenus en partie seulement, de 50 % à 100 % selon le type de logement.
Certaines sommes, à l’inverse, n’entrent pratiquement jamais dans le calcul : les revenus non déclarés, l’aide sociale, les bourses et les entrées d’argent ponctuelles.
Travailleur autonome : un calcul différent
Pour un travailleur autonome, le prêteur ne regarde pas l’argent qui entre dans l’entreprise, mais le revenu personnel déclaré, calculé sur une moyenne de deux ans.
Comme ce revenu peut varier d’une année à l’autre, ou avoir été réduit pour payer moins d’impôt, le montant reconnu par le prêteur est souvent plus bas que la réalité. C’est pourquoi les critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire sont généralement plus exigeants pour ce profil.
Vos dettes actuelles
Chaque paiement mensuel déjà engagé occupe une place que l’hypothèque ne pourra pas prendre. Le prêteur additionne l’ensemble de vos engagements avant d’évaluer ce qui reste pour un versement hypothécaire.
C’est pourquoi rembourser une dette à paiement élevé avant de déposer une demande libère de la capacité presque immédiatement.
Quelles dettes diminuent votre capacité d’emprunt ?
Voici les engagements que le prêteur retient dans son calcul :
- Le prêt auto ou la location d’un véhicule ;
- Les prêts personnels ;
- Les prêts étudiants ;
- Les soldes de cartes de crédit ;
- Les marges de crédit, utilisées ou non ;
- Les achats financés chez un marchand, comme des meubles ou des électroménagers ;
- La pension alimentaire versée.
Les dépenses courantes, comme l’épicerie, les assurances ou les frais de garde, restent hors du calcul, même si elles pèsent lourd dans un budget familial.
Votre mise de fonds
Plus la mise de fonds est élevée, plus votre pouvoir d’achat augmente. Elle réduit d’abord le montant à emprunter, donc le versement hypothécaire, et elle améliore les conditions offertes par le prêteur.
Le seuil de 20 % du prix d’achat marque la frontière la plus importante : en dessous, l’assurance prêt hypothécaire devient obligatoire et sa prime s’ajoute au montant emprunté, ce qui alourdit vos versements mensuels.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt détermine la part de votre versement qui sert à payer des intérêts plutôt qu’à rembourser le capital. Plus il est élevé, plus le versement hypothécaire grimpe pour un même montant emprunter et plus votre capacité d’emprunt diminue.
C’est aussi le facteur sur lequel vous avez le moins de prise : un même dossier peut donner un résultat différent à quelques mois d’intervalle, simplement parce que les taux ont bougé entre-temps.
La période d’amortissement
La période d’amortissement correspond au nombre d’années prévues pour rembourser la totalité du prêt, généralement 25 ou 30 ans selon votre dossier. Plus il est long, plus le versement mensuel baisse et plus le montant que vous pouvez emprunter augmente.
Ce gain à toutefois un prix : allonger l’amortissement ne rend pas la propriété moins chère, cela répartit son coût sur plus d’années et le total des intérêts versés augmente sensiblement.
L’institution financière choisie
Chaque prêteur applique ses propres critères, si bien qu’un même dossier obtient rarement la même réponse d’une institution financière à l’autre. Chacun fixe ses limites de ratio, sa façon de calculer les revenus et la cote de crédit minimale qu’il exige.
Votre profil financier global
Au-delà des chiffres, le prêteur évalue la solidité de votre dossier. La cote de crédit, l’historique de paiement, la part de crédit utilisée par rapport aux limites accordées et l’ancienneté de vos comptes font partie des critères d’admissibilité.
Un bon dossier de crédit ne sert pas donc seulement à obtenir un oui : il fait baisser le taux et un taux plus bas signifie un montant plus élevé.
Ratio d’endettement : comment votre capacité d’emprunt est-elle calculée ?
Tous ces facteurs finissent par se traduire en chiffres. Le prêteur les ramène à deux ratios d’endettement, qui déterminent le montant qu’il accepte de vous prêter. Le calcul varie peu d’une institution financière à l’autre.
1. L’amortissement brut de la dette (ABD)
Le ratio ABD correspond à la part de votre revenu brut consacrée à vos frais de logement. On y additionne le versement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, les frais de chauffage et, dans le cas d’une copropriété, 50 % des frais de condo. En pratique, les prêteurs visent un ratio maximal de 39 %.
2. L’amortissement total de la dette (ATD)
Le ratio ATD élargit le calcul à l’ensemble de vos engagements financiers. Aux frais de logement s’ajoutent les paiements de voiture, les cartes de crédit, les marges de crédit, les prêts étudiants et, le cas échéant, une pension alimentaire.
En général, les prêteurs plafonnent ce ratio à 44 % du revenu brut. Au-delà de ce seuil, le prêteur considère que le budget devient trop serré pour absorber un imprévu.
Le test de résistance : à quel taux vos ratios sont-ils calculés ?
Avant de vous accorder un montant, le prêteur veut savoir si votre budget tiendrait le coup en cas de hausse des taux. Pour le vérifier, il calcule vos deux ratios avec un taux plus élevé que celui que vous allez réellement payer. C’est ce qu’on appelle le test de résistance.
Ce taux, dit admissible, correspond au plus élevé des deux suivants : votre taux majoré de deux-points de pourcentage ou 5,25 %.
Une personne qui obtient un taux de 4,25 % est donc évaluée à 6,25 %, même si elle paiera bien 4,25 %. Le prêteur veut la certitude qu’elle pourra continuer à payer si les taux montaient au renouvellement.
Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire ?
Ces trois règles donnent le cadre du calcul, mais certains paramètres varient d’un prêteur à l’autre et c’est là que l’écart se creuse. Un courtier hypothécaire analyse le dossier complet en tenant compte des critères de chaque institution financière, ce qui donne un portrait fidèle de votre situation.
Une institution financière ne présente que ses propres produits. Le courtier, lui, compare plusieurs prêteurs pour trouver celui dont les critères vous avantagent le plus. Vous obtenez ainsi un montant réaliste et les meilleures conditions offertes pour votre profil.
Le service est généralement sans frais pour l’acheteur, puisque le courtier est rémunéré par le prêteur au moment du financement.
La préapprobation hypothécaire : valider votre capacité d’emprunt
Une fois la capacité d’emprunt estimée, l’étape suivante consiste à la faire valider. La préapprobation hypothécaire est une confirmation écrite d’une institution financière indiquant le montant maximal qu’elle accepte de prêter.
Elle garantit également le taux pour une période donnée, généralement de 60 à 120 jours, ce qui protège contre une hausse pendant la recherche.
Une précision importante toujours : il ne s’agit pas d’une garantie de financement. La demande officielle se fait une fois la propriété trouvée et elle reste conditionnelle au maintien de votre situation financière.
Que faire si votre demande est refusée ?
Un refus hypothécaire n’est pas un verdict définitif. Il signifie qu’un prêteur, avec ses prêteurs, ne peut pas financer le dossier tel quel. Le premier réflexe est d’en connaître le motif exact : un ratio dépassé, une cote de crédit insuffisante, un revenu jugé non admissible ou une mise de fonds mal documentée.
Chacun appelle une correction différente et plusieurs se règlent en quelques semaines. Une fois la cause identifiée, il reste à agir sur les leviers qui font remonter votre capacité d’emprunt.
Comment améliorer votre capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt n’est pas un chiffre figé. Que vous ayez essuyé un refus ou que vous prépariez votre demande, plusieurs gestes peuvent la faire remonter. Voici les principaux :
- Rembourser une dette à paiement élevé ;
- Faire réduire ou fermer une marge de crédit inutilisée ;
- Augmenter la mise de fonds ;
- Améliorer la cote de crédit ;
- Consolider plusieurs dettes en un seul paiement moins élevé ;
- Attendre d’avoir deux années complètes de revenus dans un nouveau statut professionnel.
Emprunter au maximum : est-ce une bonne idée ?
Une fois la capacité d’emprunt connue, il peut être tentant de choisir une propriété dont le prix correspond exactement à ce montant. C’est rarement le meilleur choix.
Le maximum accordé par un prêteur représente le sommet de ce que les ratios permettent, pas le montant que votre budget absorbe confortablement. Ces ratios se calculent sur le revenu brut et ignorent une bonne part de la réalité d’un ménage : l’épicerie, les frais de garde, le transport, l’entretien de la propriété et la capacité d’épargner.
En visant une propriété légèrement en dessous de votre capacité maximale, vous réduisez la pression sur le budget et vous gardez de la marge pour les imprévus.
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