Au moment de choisir votre hypothèque, vous devrez déterminer si vous préférez un terme ouvert ou fermé. En plus de déterminer la liberté dont vous disposez pour rembourser votre prêt avant l'échéance, ce choix a un impact direct sur le taux d'intérêt offert et les pénalités que vous devrez payer en cas de rupture de contrat.
Au Québec, la majorité des propriétaires se tournent d'emblée vers l'hypothèque fermée. Pourtant, l'hypothèque ouverte peut elle aussi être un choix intéressant dans certains cas.
Cet article présente le fonctionnement des deux produits, la façon dont se calculent les pénalités, une méthode pour comparer leur coût respectif et les situations dans lesquelles chacun peu s'appliquer.
En bref
- L'hypothèque fermée offre un taux plus bas, mais vous engage jusqu'à la fin du terme. La rompre déclenche une pénalité de remboursement anticipé.
- L'hypothèque ouverte se rembourse en tout temps sans pénalité, mais son taux est généralement plus élevé.
- Les termes ouverts sont habituellement offerts sur de courtes durées, de 6 mois à 1 an. Les termes fermés vont de 6 mois à 10 ans.
- La pénalité hypothécaire correspond au plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI).
Qu'est-ce qu'une hypothèque fermée?
Une hypothèque fermée est un prêt dont les modalités sont fixées pour toute la durée du terme. Celui-ci qui peut varier de 6 mois à 10 ans, mais le plus courant est de 5 ans.
Lorsque vous optez pour un prêt hypothécaire fermé, vous vous engagez à conserver le prêt jusqu'à l'échéance, aux conditions prévues au contrat. Vous ne pouvez pas en modifier les modalités pendant la durée de celui-ci, faute de quoi vous devrez payer des pénalités financières.
En contrepartie de cet engagement, les prêteurs offrent des taux d'intérêt plus bas que pour une hypothèque ouverte. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles la majorité des emprunteurs optent pour ce type de prêt.
Les privilèges de remboursement anticipé
Une hypothèque fermée n'interdit pas tout remboursement additionnel. La plupart des contrats prévoient en effet des privilèges de remboursement anticipé qui permettent, sans pénalité :
- De verser une somme forfaitaire annuelle, correspondant à un certain montant ou pourcentage du capital initial du prêt
- D'augmenter le montant des versements réguliers pour rembourser plus rapidement.
Ces privilèges varient d'un prêteur à l'autre. De manière générale, il n'est pas possible de reporter les privilèges non utilisés d'une année à l'autre.
La pénalité de remboursement anticipé
Au-delà de ces privilèges, le prêt peut toujours, en théorie, être remboursé. Mais en pratique, un remboursement anticipé d'une hypothèque fermée entraine des pénalités coûteuses.
Des pénalités pour remboursement anticipé peuvent vous être facturées lorsque :
- Vous faites des paiements additionnels supérieurs à ce que le contrat permet ;
- Vous résiliez votre contrat hypothécaire ;
- Vous transférez votre hypothèque à un autre prêteur avant l'échéance ;
- Vous remboursez complètement le prêt, par exemple lors de la vente de votre maison.
Les frais à débourser sont calculés selon deux méthodes :
- L’équivalent de trois mois d’intérêt sur votre solde hypothécaire actuel ;
- Un montant calculé selon le différentiel de taux d’intérêt (DTI).
La première méthode est principalement utilisée pour les hypothèques à taux variables, alors que la seconde est plus souvent utilisée pour les taux fixes. En général, la banque vous facturera le montant le plus élevé des deux.
Qu'est-ce qu'une hypothèque ouverte?
Une hypothèque ouverte permet de rembourser du capital en tout temps, quel que soit le montant, et ce, sans pénalité. Le prêt peut aussi être renégocié ou converti en terme fermé en cours de route.
En raison de sa flexibilité accrue, l'hypothèque ouverte est souvent assortie de modalités moins avantageuses, dont :
- Un taux d'intérêt plus élevé. L'écart avec un terme fermé équivalent se situe fréquemment entre 1 et 2 points de pourcentage, et peut être plus important selon l'institution financière et le type de taux. Cet écart compense l'incertitude du prêteur hypothécaire, qui ne sait pas combien de temps le prêt restera en vigueur.
- Des termes plus courts. L'offre se limite habituellement à des durées de 6 mois ou 1 an.
- Une disponibilité limitée. Les prêteurs n'offrent généralement pas d'hypothèque ouverte sur l'ensemble de leurs produits.
Prêt hypothécaire ouvert ou fermé : tableau comparatif
Voici un résumé des caractéristiques des deux types d'hypothèques pour vous permettre de mieux les comparer.
| Critère | Hypothèque fermée | Hypothèque ouverte |
|---|---|---|
| Taux d'intérêt | Le plus bas offert pour le terme choisi | Généralement 1 à 2 points de plus |
| Durées offertes | 6 mois à 10 ans | 6 mois à 1 an |
| Remboursement complet avant terme | Pénalité applicable | Aucune pénalité |
| Remboursements partiels | Limités aux privilèges du contrat | Illimités |
| Type de taux disponible | Fixe ou variable | Fixe ou variable |
| Profil visé | Propriétaire qui conserve le prêt jusqu'à l'échéance | Emprunteur en transition à court terme |
Comparer le coût des deux options
Chaque option présente un inconvénient en termes de coût.
D'un côté, l'hypothèque ouverte vous oblige à payer un peu plus cher chaque mois en raison du taux plus élevé. De l'autre, l'hypothèque fermée exige le paiement d'une pénalité, généralement élevée, si vous remboursez avant échéance.
Pour déterminer l'option la plus avantageuse pour vous financièrement, il faut comparer les coûts des deux. Est-ce que le supplément mensuel de l'hypothèque ouverte finira par dépasser le montant de la pénalité de l'hypothèque fermée? La réponse est oui, mais tout dépend du temps que vous prévoyez conserver le prêt.
Exemple de calcul, étape par étape
Voici un exemple pour mieux illustrer la situation :
Vous détenez un solde hypothécaire de 350 000 $ et prévoyez vendre votre maison dans la prochaine année, sans date précise. Votre prêteur vous offre le choix entre une hypothèque fermée à taux variable de 4,15 % ou un prêt ouvert à 6,15 %.
Étape 1 : calculer la pénalité de l'hypothèque fermée.
La pénalité pour le taux variable correspond à trois mois d'intérêts. Il faut donc multiplier le solde par le taux, puis diviser par quatre, puisque trois mois correspondent au quart d'une année.
350 000 $ × 4,15 % ÷ 4 = 3 631 $, à payer une seule fois.
Étape 2 : calculer le supplément mensuel de l'hypothèque ouverte.
L'écart entre les deux taux est de 2 points de pourcentage (6,15 % - 4,15 %). Sur un solde de 350 000 $, cet écart représente 7 000 $ d'intérêts de plus par année. Pour obtenir la différence mensuelle, il faut diviser ce montant par 12.
350 000 $ × 2 % ÷ 12 = 583 $ de plus par mois.
Étape 3 : calculer quand le supplément rattrape la pénalité.
On divise la pénalité par le supplément mensuel :
3 631 $ ÷ 583 $ = 6,2 mois.
Autrement dit, il faut un peu plus de six mois d'hypothèque ouverte pour dépenser autant que la pénalité qu'aurait coûtée l'hypothèque fermée. C'est le point de bascule entre les deux options.
Ce que ça donne selon la date de remboursement
| Remboursement après... | Coût de l'hypothèque ouverte | Coût de l'hypothèque fermée | Option la moins coûteuse |
|---|---|---|---|
| 4 mois | 2 332 $ | 3 631 $ | Ouverte, écart de 1 299 $ |
| 6 mois | 3 498 $ | 3 631 $ | Ouverte, écart de 133 $ |
| 8 mois | 4 664 $ | 3 631 $ | Fermée, écart de 1 033 $ |
| 10 mois | 5 830 $ | 3 631 $ | Fermée, écart de 2 199 $ |
Dans cet exemple, l'hypothèque ouverte revient moins dispendieuse si la propriété se vend dans les six premiers mois. Passé ce délai, le supplément payé chaque mois dépasse la pénalité, et l'hypothèque fermée devient rapidement l'option la plus économique.
**Les taux utilisés dans cet exemple sont à titre indicatif. Les montants sont arrondis au dollar près. Le calcul doit être refait avec les taux réellement offerts et la pénalité prévue au contrat.
Quand opter pour une hypothèque ouverte?
L'hypothèque ouverte peut être une solution intéressante dans l'une de ces situations :
- Vous prévoyez de vendre à court terme : la propriété est déjà en vente ou le sera sous peu, et le remboursement complet est attendu dans les prochains mois.
- Vous attenez une entrée de fonds importante, par exemple : la vente d'une autre propriété, le règlement d'une succession ou le versement d'un montant forfaitaire, qui servira à rembourser une part significative du solde.
- Vous avez une situation personnelle ou professionnelle en transition : séparation, changement d'emploi ou toute autre situation qui peut entrainer des changements à court terme.
Quand choisir une hypothèque fermée?
L'hypothèque fermée est généralement envisagée dans les situations suivantes :
- Vous souhaitez conserver la propriété jusqu'à l'échéance du terme : c'est le cas le plus fréquent, notamment pour l'achat d'une résidence principale.
- Vous avez un budget serré : le taux plus bas réduit le versement mensuel, et un terme fixe fermé assure la stabilité des paiements.
- Vous ne souhaitez faire que des remboursements additionnels modérés : les privilèges de remboursement anticipé suffisent généralement à absorber des versements supplémentaires réguliers ou un montant forfaitaire annuel.
Les autres éléments à vérifier au contrat
Outre le caractère ouvert ou fermé du prêt, plusieurs autres paramètres méritent d'être examinés pour déterminer le type de produit qui vous convient le mieux. On pense notamment à :
- La méthode de calcul des pénalités ;
- Les privilèges de remboursement anticipé autorisés ;
- La portabilité du prêt ;
- Les options de transfert ;
- Les possibilités de conversion.
Vous avez besoin de conseils pour choisir le type de prêt qui vous convient le mieux? Un courtier hypothécaire peut vous aider à y voir clair. N'hésitez pas à contacter un professionnel de votre région.
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