Parmi les modalités d’un prêt hypothécaire, le terme est souvent celui qu’on choisit en dernier, presque par défaut. Cinq ans, comme tout le monde. C’est pourtant le terme qui fixe le moment où vous retournerez négocier ; et dans quel marché.
Que vous achetiez une première propriété ou que vous arriviez à l’échéance d’un contrat, le raisonnement reste le même : le bon terme n’est pas le plus long ni celui qui affiche le taux le plus bas, c’est celui dont l’échéance tombe au bon moment pour vous. Voici comment le déterminer.
En bref
- Le terme hypothécaire est la durée pendant laquelle votre contrat de prêt reste en vigueur. Il varie de 6 mois à 10 ans au Québec, et vous devrez renouveler à son échéance.
- Le terme ne se confond pas avec la période d’amortissement, qui est le temps nécessaire pour rembourser le montant total de votre hypothèque, le plus souvent 25 ans.
- Le terme de 5 ans à taux fixe reste le plus choisi au Québec, mais il immobilise votre taux pendant cinq ans, à la hausse comme à la baisse.
- Un terme plus court affiche souvent un taux plus bas et vous ramène plus vite sur le marché, au prix d’une exposition plus fréquente aux variations de taux.
- Sortir d’un contrat avant l’échéance entraîne une pénalité : environ trois mois d’intérêts sur un taux variable, potentiellement plusieurs milliers de dollars sur un taux fixe.
Qu’est-ce que le terme hypothécaire ?
Le terme hypothécaire est la durée de votre contrat de prêt. Pendant cette période, tout est fixé : votre taux d’intérêt, la fréquence de vos paiements hypothécaires, vos privilèges de remboursement anticipé et la pénalité qui s’applique si vous rompez l’entente.
Au Québec, les institutions financières offrent des termes de 6 mois à 10 ans. À l’échéance, votre solde n’a pas disparu pour autant. Il reste une hypothèque à rembourser, donc un nouveau contrat à signer, aux conditions du marché de ce moment-là.
Terme et amortissement : deux durées distinctes
Le terme et l’amortissement sont deux concepts qui prêtent souvent à confusion, d’autant qu’ils figurent sur le même contrat. Simplement :
- Le terme : c’est la durée de l’entente avec votre prêteur.
- L’amortissement : c’est le temps qu’il vous faudra pour rembourser votre hypothèque au complet, le plus souvent 25 ans.
Une hypothèque amortie sur 25 ans avec un terme de 5 ans se rembourse en 25 ans, mais se renégocie cinq fois en chemin. Vous ne signez jamais pour 25 ans ; vous signez pour cinq ans, cinq fois de suite.
Terme court ou terme long : les compromis
Choisir une durée, c’est choisir une date : celle où vous viendrez renouveler votre prêt hypothécaire, dans un marché que personne ne connaît encore. Voici ce que chaque terme implique.
Un terme de 6 mois à 2 ans
Ces termes répondent à une situation, pas à une stratégie. On les choisit quand la propriété doit être vendue à court terme, quand une séparation ou une succession est en cours, ou quand on attend la vente d’une autre propriété pour rembourser une bonne partie du solde.
Cette souplesse a un prix : un taux généralement plus élevé qu’un 3 ou 5 ans et un renouvellement qui revient vite, avec les frais et les démarches que ça suppose.
Un terme de 3 ans
C’est le terme qui gagne du terrain dès que le marché anticipe une baisse des taux d’intérêt. Il affiche souvent un taux inférieur au terme de 5 ans et vous ramène à la table de négociation deux ans plus tôt.
Le pari va cependant dans les deux sens. Si les taux ont monté d’ici là, vous renouvelez dans un marché moins favorable, deux ans avant celui qui avait choisi un 5 ans.
Un terme de 5 ans
Le terme de 5 ans reste le choix dominant au Québec et pas seulement par habitude. Savoir exactement ce que vous paierez pendant cinq ans, ça compte quand le budget familial ne laisse aucune marge.
En contrepartie, vous êtes lié pendant cinq ans. Si les taux chutent l’année suivante et que vous souhaitez en profiter, vous devrez briser votre contrat et assumer la pénalité qui vient avec.
Un terme de 7 à 10 ans
On choisit un terme de 7 ou 10 ans quand une hausse du paiement au renouvellement serait impossible à absorber : une retraite qui approche, un revenu qui plafonne ou un budget sans marge.
Cependant, cette tranquillité d’esprit se paie. Le taux compte parmi les plus élevés et la facture d’intérêts dépasse habituellement celle de deux termes de 5 ans consécutifs.
Quatre questions à vous poser avant de signer
Aucune durée n’est bonne dans l’absolu. Voici cinq questions qui ramènent le choix à votre situation plutôt qu’aux taux du moment.
1. Combien de temps comptez-vous garder cette propriété ?
C’est la question la plus déterminante et la plus souvent oubliée. Un condo acheté comme première étape avant une maison, une retraite qui approche, un projet de famille qui demandera plus d’espace : dans ces cas, l’échéance du terme devrait tomber avant le déménagement, plutôt qu’après.
2. Prévoyez-vous un remboursement important ou un refinancement ?
Un héritage, la vente d’une autre propriété, des travaux à financier : chacun de ces cas peut vous amener à toucher à votre hypothèque avant l’échéance. Si c’est probable, un terme court coûte moins cher qu’une pénalité.
3. Quelle hausse de paiement pourriez-vous absorber ?
Prenez votre versement hypothécaire actuel et calculez ce qu’il deviendrait avec 2 % de plus. Si le résultat déséquilibre votre budget, un terme court vous expose à un renouvellement que vous ne pourrez pas encaisser.
4. Où en sont les taux et jusqu’où va votre tolérance au risque ?
Personne ne prédit les taux de façon fiable. Cependant, si une baisse est largement attendue, un terme plus court vous permet d’en profiter plus tôt. Si les taux sont déjà bas, un long terme les verrouille plus longtemps.
Quel terme pour votre situation ?
Voici les quatre durées résumées, avec ce que chacune implique et le profil auquel elle convient.
| Durée du terme | Ce que ça implique | Pour qui |
|---|---|---|
| 6 mois à 2 ans | Taux généralement plus élevé, renouvellement rapproché, souplesse maximale | Vente à court terme, séparation ou succession en cours, remboursement important attendu |
| 3 ans | Taux souvent inférieur au 5 ans, retour à la table de négociation deux ans plus tôt | Ceux qui anticipent une baisse des taux et peuvent encaisser une hausse |
| 5 ans | Le plus courant au Québec, versements connus pour cinq ans, engagement ferme | Budget sans marge, premiers acheteurs, familles installées |
| 7 à 10 ans | Taux parmi les plus élevés, facture d'intérêts plus lourde sur la durée | Retraite qui approche, revenu qui plafonne, aucune hausse absorbable |
Choisir un taux fixe ou variable : l’effet sur la durée
La durée du terme détermine quand vous reviendrez négocier. Le type de taux détermine ce qui se passe d’ici là.
- Avec un taux fixe, rien ne bouge jusqu’à l’échéance : la durée est la seule variable.
- Avec un taux variable, vos conditions suivent le taux directeur pendant tout le terme, quelle que soit sa longueur.
Un 3 ans fixe et un 5 ans variable ne se comparent donc pas sur la durée seulement. Le premier vous met à l’abri trois ans. Le second vous laisse exposé cinq ans, mais vous fait profiter de chaque baisse. Le choix entre un taux fixe et un taux variable mérite donc son propre examen.
Briser son terme : quelles sont les conséquences ?
Rien ne vous empêche de sortir de votre contrat avant l’échéance. Il est possible de le faire si vous voulez vendre la propriété, profiter d’une baisse de taux ou si une séparation vous oblige à le faire.
Cependant, il faut bien savoir que ce n’est pas sans frais. Toute sortie anticipée entraîne une pénalité et son montant dépend du type de taux que vous aviez choisi.
Sur un taux variable, elle correspond généralement à trois mois d’intérêts ; la facture reste donc prévisible. Sur un taux fixe, la facture peut être beaucoup plus lourde, l’équivalent de plusieurs milliers de dollars. Le prêteur vous facture ce que votre départ lui fait perdre en intérêts, un calcul qu’on appelle le différentiel de taux d’intérêt.
La fin du terme : comment renouveler ?
À l’approche de l’échéance, votre prêteur vous fait parvenir une lettre de renouvellement. Accepter cette première offre est le réflexe le plus simple, mais c’est habituellement une erreur : le taux proposé est rarement le meilleur taux disponible sur le marché.
C’est donc le temps de magasiner. Vous pouvez négocier avec votre institution financière actuelle ou transférer votre prêt ailleurs, sans pénalité, bien que des frais de transfert et de radiations puissent s’appliquer. C’est là que le courtier hypothécaire prend tout son sens. Il compare les offres de plusieurs prêteurs, négocie les conditions et repère les clauses de pénalités désavantageuses avant la signature.
Attention ! Rien ne vous oblige à reprendre la même durée. Le terme qui convenait il y a cinq ans ne correspond plus forcément à votre situation d’aujourd’hui ; vous devriez donc réévaluer vos besoins avant de signer.
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