Au moment de signer, les modalités de votre prêt hypothécaire se décident presque toutes en même temps : le taux, le terme, l’amortissement et la fréquence de vos versements. Cette dernière passe souvent inaperçue et beaucoup s’en tiennent à la fréquence mensuelle, l’option par défaut, sans s’attarder à la question.
Ce choix mérite pourtant quelques minutes de réflexion. Il existe cinq fréquences et chacune influence la durée de votre prêt ainsi que le montant total que vous rembourserez. Voici ce qui les distingue.
En bref
- Cinq fréquences existent au Québec : mensuel, aux deux semaines, accéléré aux deux semaines, hebdomadaire et hebdomadaire accéléré.
- Les trois formules régulières mènent au même total annuel. Les deux accélérées font verser l’équivalent d’un versement mensuel de plus, soit 1 956 $ dans notre exemple.
- Cette somme retranche près de trois ans à un prêt amorti sur 25 ans et fait économiser environ 23 700 $ en intérêts.
- Le choix dépend de votre rythme de paie, de votre budget et de vos autres priorités. Un fonds d’urgence ou une carte de crédit passent souvent avant.
- Plusieurs prêteurs permettent de changer la fréquence en cours de terme, mais la hausse de vos versements est irréversible jusqu’à l’échéance.
Les 5 fréquences de versement hypothécaire au Québec
Au Québec, les prêteurs offrent généralement cinq fréquences de versement pour rembourser un prêt hypothécaire. Trois suivent un calendrier régulier, deux sont dites accélérées.
Voici les options que proposent la plupart des institutions financières :
- Mensuel ;
- Aux deux semaines ;
- Accéléré aux deux semaines ;
- Hebdomadaire ;
- Hebdomadaire accéléré.
Exemple : une même hypothèque pour les 5 fréquences
Pour illustrer chacune de ces fréquences, le même exemple servira d’un bout à l’autre de l’article.
Vous achetez une maison de 400 000 $ et versez une mise de fonds de 5 % (20 000 $). Comme cette mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire à une assurance prêt hypothécaire, ici de 15 200 $. Votre hypothèque totalise donc 395 200 $.
Sur un amortissement de 25 ans, à un taux de 3,42 %, votre versement mensuel s’élève à 1956 $. C’est le chiffre de départ à partir duquel se calculeront les cinq fréquences.
1. Le versement mensuel
Le versement mensuel consiste en un paiement unique prélevé dans votre compte bancaire à la même date chaque mois, soit 12 paiements par année. C’est l’option par défaut de la plupart des institutions financières.
Dans l’exemple retenu, ce versement est de 1956 $ par mois.
1 956 $ × 12 = 23 472 $
À la fin d’une année, vous aurez donc remboursé 23 472 $, capital et intérêts combinés.
Ce montant sert de repère pour comparer toutes les fréquences qui suivent.
2. Le versement aux deux semaines
Le versement aux deux semaines est prélevé tous les 14 jours, soit 26 paiements par année. C’est la formule qui coïncide le plus souvent avec la période de paie des travailleurs.
Le calcul repose sur le total annuel. Vous multipliez le versement mensuel par 12 pour connaître la somme à payer dans l’année, puis vous divisez cette somme en 26 prélèvements égaux.
1 956 $ × 12 = 23 472 $ par année
23 472 $ ÷ 26 = 902,77 $ par prélèvement
Vous versez donc 902,77 $ toutes les deux semaines, pour un total annuel de 23 472 $.
C’est le même montant qu’avec la fréquence mensuelle, seule la répartition des paiements change.
3. Le versement accéléré aux deux semaines
Le versement accéléré aux deux semaines suit exactement le même calendrier que la formule régulière : un prélèvement tous les 14 jours, soit 26 fois par année. C’est le calcul qui change et c’est ce qui fait toute la différence.
Cette fois, le total annuel n’entre pas dans l’équation. Le montant correspond simplement à la moitié du versement mensuel.
1 956 $ ÷ 2 = 978 $ par prélèvement
978 $ × 26 = 25 428 $ par année
Vous versez donc 978 $ toutes les deux semaines, soit 75,23 $ de plus qu’avec la formule régulière. Le total annuel grimpe, quant à lui, à 25 428 $. Un écart de 1 956 $, soit l’équivalent d’un paiement mensuel complet de plus par année.
C’est cette somme supplémentaire qui réduit votre capital plus rapidement, une forme de remboursement anticipé intégrée à votre calendrier de paiement.
4. Versement hebdomadaire
Le versement hebdomadaire est prélevé chaque semaine, soit 52 paiements par année. C’est le rythme le plus rapproché offert par le prêteur.
Le calcul suit la même logique que la formule aux deux semaines. Vous établissez le total annuel, puis vous le divisez en 52 prélèvements égaux.
1 956 $ × 12 = 23 472 $ par année
23 472 $ ÷ 52 = 451,38 $ par prélèvement
Vous versez donc 451,38 $ chaque semaine, pour un total annuel de 23 472 $.
Comme avec la fréquence mensuelle et celle aux deux semaines, la somme remboursée dans l'année demeure identique.
5. Versement hebdomadaire accéléré
Le versement hebdomadaire accéléré est lui aussi prélevé 52 fois par année. Le montant, cette fois, correspond au quart du versement mensuel.
1 956 $ ÷ 4 = 489 $ par prélèvement
489 $ × 52 = 25 428 $ par année
Vous versez donc 489 $ chaque semaine, soit 37,62 $ de plus qu'avec la formule régulière. Le total annuel atteint 25 428 $, le même qu'avec le versement accéléré aux deux semaines.
L'équivalent, encore une fois, d'un versement mensuel complet de plus par année.
Calendrier de remboursement : le comparatif des 5 fréquences
Voici un tableau récapitulatif des cinq fréquences, avec le montant de chaque versement et son effet sur la durée du prêt.
| Fréquence | Montant du versement | Total remboursé par année | Durée du remboursement | Économie d'intérêts |
|---|---|---|---|---|
| Mensuel (12 par année) | 1 956 $ | 23 472 $ | 25 ans | Aucune |
| Aux deux semaines (26 par année) | 902,77 $ | 23 472 $ | 25 ans | Aucune |
| Accéléré aux deux semaines (26 par année) | 978 $ | 25 428 $ | 22 ans | Environ 23 700 $ |
| Hebdomadaire (52 par année) | 451,38 $ | 23 472 $ | 25 ans | Aucune |
| Hebdomadaire accéléré (52 par année) | 489 $ | 25 428 $ | 22 ans | Environ 23 700 $ |
Quelle est la mécanique derrière les versements accélérés ?
Les versements accélérés sont souvent présentés comme une fréquence différente. Ce n'est pas le cas. Ce qui change, c'est la méthode de calcul.
Prenez les deux formules aux deux semaines. Dans un cas comme dans l'autre, vous faites 26 prélèvements par année, tous les 14 jours. Le calendrier est identique.
- Formule régulière : le versement mensuel est multiplié par 12, puis réparti en 26 parts égales, soit 902,77 $
- Formule accélérée : le versement mensuel est simplement divisé en deux, soit 978 $.
La formule accélérée vous fait donc payer 75,23 $ de plus par prélèvement, ce qui représente 1956 $ de plus sur une année. L'équivalent d'un versement mensuel complet.
Résultat : ce n'est pas le rythme des prélèvements qui vous fait économiser, mais cette somme additionnelle. Selon l'exemple utilisé ici, vous retranchez près de 3 ans à votre prêt et vous économisez environ 23 700 $ en intérêts.
Choisir votre fréquence de paiement : les facteurs à considérer
Le choix se fait en réalité en deux temps. D'abord le rythme des prélèvements : mensuels, aux deux semaines ou hebdomadaires, selon ce qui s'accorde le mieux avec vos entrées d'argent. Ensuite l'intensité : formule régulière ou accélérée, selon ce que votre budget peut absorber.
Aucune des cinq options n'est meilleure que les autres dans l'absolu. Voici certains facteurs qui peuvent aider à faire le choix.
Vos habitudes de paiement
Le versement mensuel est l'option par défaut chez la plupart des prêteurs et c'est aussi la formule la plus simple à gérer. Douze prélèvements par année, toujours à la même date : le minimum de suivi.
D'autres préfèrent aligner leurs versements avec leurs paies. Une personne payée tous les 14 jours n'a plus à surveiller son solde entre deux dépôts, puisque ses prélèvements suivent le même calendrier que ses revenus.
Attention ! Notez cependant que les fréquences aux deux semaines et hebdomadaires font en sorte que certains mois civils comptent un prélèvement de plus que les autres.
Votre capacité financière
Les fréquences accélérées exigent l'équivalent d'un versement mensuel de plus chaque année, soit 1956 $ dans notre exemple. Avant de vous engager, posez-vous les questions suivantes :
- Pourrai-je couvrir mes dépenses courantes sans serrer mon budget chaque mois ?
- Me restera-t-il un coussin pour absorber un imprévu, comme une réparation ou une perte de revenu ?
- Pourrai-je continuer à épargner pour mes projets ou ma retraite ?
Une seule réponse négative suffit à écarter la formule accélérée, du moins pour ce terme. Rien n'est perdu pour autant : la question se repose à chaque renouvellement, quand votre situation aura changé.
Vos autres priorités financières
Selon votre situation, d'autres usages de cette somme peuvent être plus utiles qu'un remboursement hypothécaire accéléré. Ils se présentent généralement dans cet ordre de priorité :
- Constituer un fonds d'urgence, soit l'équivalent de 3 à 6 mois de dépenses ;
- Rembourser des dettes à taux d'intérêt plus élevé (carte de crédit, marge de crédit, prêt personnel, etc.) ;
- Cotiser à un REER ou à un CELI, particulièrement si le rendement attendu de vos placements dépasse votre taux hypothécaire.
L'ordre suit une logique simple : protégez-vous d'abord d'un imprévu, puis attaquez ensuite les dettes qui vous coûtent le plus cher en intérêts.
Vos objectifs à long terme
Qu'est-ce qui compte le plus pour vous : être libre de votre hypothèque au plus vite, accumuler de l'équité pour financer d'autres projets, prioriser votre épargne-retraite ou garder une marge de manœuvre budgétaire ?
Vos objectifs personnels orientent le choix autant que les chiffres. Nommez celui qui compte le plus, et la fréquence appropriée s'impose souvent d'elle-même.
Est-il possible de changer la fréquence de mes versements ?
Oui, c'est possible. Plusieurs prêteurs permettent de modifier la fréquence de vos versements en cours de terme, généralement pour passer d'une formule régulière à une formule accélérée. Les conditions, les frais et le nombre de changements permis varient toutefois beaucoup d'une institution financière à l'autre.
Notez cependant que la décision d'augmenter vos versements est généralement irréversible ; vous ne pouvez pas les réduire de nouveau avant l'échéance de votre terme.
Le renouvellement hypothécaire demeure le moment le plus simple pour ajuster ce paramètre. À la fin du terme, vous renégociez l'ensemble des conditions de votre prêt, généralement sans frais de modification et sans démarche particulière.
Marche à suivre :
- Consultez votre contrat hypothécaire pour savoir connaître les modifications permises et les frais applicables ;
- Contactez votre institution financière ou votre courtier hypothécaire pour confirmer les conditions de votre dossier ;
- Demandez une simulation avec la nouvelle fréquence, afin de valider le montant exact de vos versements ;
- Faites confirmer la date d'entrée en vigueur du changement ;
- Autorisez la modification selon la procédure de votre prêteur, en ligne, par téléphone ou par formulaire.
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