Pour bien des premiers acheteurs, la mise de fonds représente la première vraie étape vers la propriété. Son montant influence le prix de la maison qu’il est possible de viser, le coût de l’hypothèque et même le moment où le projet peut se concrétiser.
Les exigences varient selon le prix d’achat, le type de propriété et le fait que l’acheteur l’habite ou non. Voici les règles en vigueur en 2026 au Québec, avec des exemples concrets et les frais à prévoir en plus de la mise de fonds.
En bref
- La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % sur la portion excédentaire. À partir de 1 500 000 $, elle passe à 20 %.
- Sous 20 %, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Au Québec, la TVQ sur la prime se paie comptant chez le notaire.
- Pour un plex, la mise de fonds varie selon le nombre de logements et le fait que l’acheteur y habite ou non.
- En combinant le CELIAPP et le RAP, une personne peut réunir jusqu’à 100 000 $ pour sa mise de fonds.
- Il faut aussi prévoir au moins 1,5 % du prix d’achat pour les frais de clôture, dont la taxe de bienvenue et les honoraires du notaire.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?
La mise de fonds correspond à la portion du prix d’achat que l’acheteur paie lui-même, sans l’emprunter. Le reste est financé par le prêt hypothécaire. Pour une maison de 400 000 $ achetée avec une mise de fonds de 5 %, l’acheteur verse donc 20 000 $ et emprunter les 380 000 $ restants.
Plus l’apport initial est élevé, plus le montant total à emprunter diminue. Le prêt hypothécaire est alors plus petit, les versements mensuels sont plus bas et les intérêts payés sur toute la durée du prêt sont moins élevés.
D’où peut provenir la mise de fonds ?
Les prêteurs acceptent plusieurs sources, pourvu que l’acheteur puisse en démontrer l’origine, habituellement à l’aide de relevés couvrant les 90 derniers jours :
- L’épargne personnelle, dans un compte bancaire, un CELI ou un CELIAPP ;
- Les sommes retirées d’un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) ;
- Le produit de la vente d’une autre propriété ;
- Un don d’un membre de la famille immédiate, appuyé par une lettre de don confirmant que la somme n’a pas à être remboursée ;
- Un héritage, une prime ou une indemnité.
Quelle mise de fonds minimale pour une maison unifamiliale ou un condo ?
Au Canada, la mise de fonds minimale est fixée par des règles fédérales. Elle s’applique de la même façon au Québec et dépend du prix d’achat :
- 5 % du prix pour une propriété de 500 000 $ ou moins ;
- de 500 000 $ à moins de 1 500 000 $, 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur l’excédent ;
- 20 % à partir de 1 500 000 $, puisque l’assurance prêt hypothécaire n’est plus offerte à ce prix.
| Prix d'achat | Calcul | Mise de fonds minimale |
|---|---|---|
| 350 000 $ | 5 % | 17 500 $ |
| 500 000 $ | 5 % | 25 000 $ |
| 750 000 $ | 5 % sur 500 000 $ + 10 % sur 250 000 $ | 50 000 $ |
| 1 200 000 $ | 5 % sur 500 000 $ + 10 % sur 700 000 $ | 95 000 $ |
| 1 600 000 $ | 20 % | 320 000 $ |
Ces montants sont des minimums. Rien n’empêche de verser davantage pour réduire le prêt et le coût total de l’hypothèque.
Bon à savoir : depuis décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs d’une construction neuve peuvent obtenir un amortissement de 30 ans plutôt que 25 ans sur un prêt assuré. Les versements diminuent, mais le coût total des intérêts augmente.
Mise de fonds de 5 % ou de 20 % : que choisir ?
Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Tout dépend de l’épargne disponible, du marché visé et des objectifs à long terme.
Une mise de fonds de 5 % permet d’acheter plus tôt, sans attendre des années pour accumuler 20 %. C’est l’option la plus courante chez les premiers acheteurs. Les prêts assurés bénéficient d’ailleurs souvent de taux d’intérêt plus bas, ce qui compense en partie le coût de la prime.
Les avantages d’une mise de fonds de 20 %
Une mise de fonds de 20 % permet :
- d’emprunter moins, donc de payer moins d’intérêts et des versements plus bas ;
- d’éviter l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, une économie de plusieurs milliers de dollars ;
- d’obtenir un amortissement allant jusqu’à 30 ans, même sans être premier acheteur.
Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire ?
La prime est calculée en pourcentage du montant emprunté. Plus la mise de fonds est faible, plus la prime est élevée.
| Mise de fonds | Prime de la SCHL (en % du prêt) |
|---|---|
| 5 % à 9,99 % | 4,00 % |
| 10 % à 14,99 % | 3,10 % |
| 15 % à 19,99 % | 2,80 % |
| 20 % ou plus | Aucune prime |
Prenons une maison de 400 000 $ achetée avec 5 % de mise de fonds. Le prêt de 380 000 $ entraîne une prime de 15 200 $, généralement ajoutée à l’hypothèque. Au Québec, la TVQ de 9 % s’applique sur cette prime, soit 1 368 $, et doit être payée comptant chez le notaire.
Quelle mise de fonds pour un plex ou un immeuble à revenus ?
Pour un immeuble de plusieurs logements, la mise de fonds minimale dépend de deux facteurs : le nombre de logements et le fait que l’acheteur habite ou non l’un d’eux.
Un propriétaire-occupant bénéficie de conditions beaucoup plus accessibles qu’un investisseur.
| Type de propriété | Propriétaire-occupant | Sans occupation |
|---|---|---|
| Duplex | 5 % (10 % sur la portion au-delà de 500 000 $) | 20 % |
| Triplex ou quadruplex | 10 % | 20 % |
| 5 logements et plus | 15 % avec assurance SCHL, 25 % ou plus sans assurance | 15 % avec assurance SCHL, 25 % ou plus sans assurance |
À partir de cinq logements, l’immeuble relève du financement commercial. Le statut de propriétaire-occupant ne change alors plus rien. Les prêteurs analysent surtout la valeur de l’immeuble et les revenus qu’il génère.
Où accumuler sa mise de fonds ?
Trois véhicules d’épargne servent surtout à bâtir une mise de fonds et ils peuvent se combiner.
- Le compte d’épargne à intérêt élevé offre un rendement modeste, mais les fonds restent disponibles en tout temps et sans risque.
- Le CELIAPP permet aux premiers acheteurs de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d’impôt, et les retraits pour l’achat d’une première propriété ne sont pas imposables.
- Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER sans impôt. La somme doit être remboursée sur 15 ans. Pour un premier retrait effectué entre 2026 et 2028, le remboursement ne commence qu’à la cinquième année suivant le retrait.
En combinant le CELIAPP et le RAP, une personne peut donc réunir jusqu’à 100 000 $, soit 200 000 $ pour un couple dont les deux membres sont admissibles. Des subventions pour l’achat d’une première maison au Québec peuvent aussi alléger le budget de départ.
Quels frais prévoir en plus de la mise de fonds ?
La mise de fonds n’est pas la seule somme à prévoir. Les prêteurs exigent aussi la preuve que l’acheteur dispose des liquidités nécessaires pour payer les frais de clôture, généralement au moins 1,5 % du prix d’achat.
Au Québec, ces frais comprennent surtout la taxe de bienvenue, les honoraires du notaire et l’inspection préachat. Si la mise de fonds est inférieure à 20 %, il faut aussi payer comptant la TVQ sur la prime d’assurance prêt hypothécaire.
Mieux vaut intégrer ces montants au budget dès le départ, pour ne pas devoir puiser dans la mise de fonds à la dernière minute.
Vous cherchez un expert pour l'obtention d'un prêt hypothécaire ?
Habitam peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier hypothécaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
