Choisir entre un amortissement de 20, 25 ou 30 ans peut sembler anodin. Pourtant, cette seule décision peut représenter des dizaines de milliers de dollars d’écart sur le coût total de votre hypothèque.
Que vous soyez premier acheteur ou propriétaire en renouvellement, la durée qui vous convient dépend de votre budget, de vos objectifs et du type de prêt hypothécaire que vous obtenez.
Voici ce qu’il faut savoir pour trancher : les durées permises, ce que chaque option coûte réellement, et comment vos versements se répartissent dans le temps.
En bref
- L’amortissement hypothécaire est la durée totale prévue pour rembourser votre prêt. Elle est répartie en plusieurs termes renouvelables.
- Au Québec, 25 ans est la durée la plus courante. C’est aussi le plafond d’un prêt assuré, alors qu’un prêt non assuré peut atteindre 30 ans.
- Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de propriétés neuves peuvent obtenir 30 ans sur un prêt assuré.
- Un amortissement court réduit le total des intérêts, mais augmente les versements mensuels. Un amortissement long fait l’inverse.
- Sur un prêt de 350 000 $ à 3,80 %, passer de 20 à 30 ans allège le versement de 454 $ par mois, mais coûte 86 100 $ d’intérêts de plus.
Qu’est-ce que l’amortissement hypothécaire ?
L’amortissement hypothécaire désigne la période totale prévue pour rembourser votre prêt au complet, capital et intérêts compris. Cette durée reste théorique : elle suppose que vos conditions et vos versements ne changent pas du début à la fin.
Pendant toute cette période, vous effectuez des paiements réguliers à votre prêteur. Chaque versement se divise en deux parts :
- Une part d’intérêts ;
- Une part de capital.
La durée que vous choisissez au départ détermine deux choses à la fois : le montant de chacun de vos versements et le total des intérêts que vous verserez à votre prêteur.
Amortissement ou terme hypothécaire : quelle différence ?
Ces deux concepts sont souvent confondus, pourtant ils ne mesurent pas la même chose. L’un encadre votre contrat, l’autre encadre votre remboursement.
- Le terme hypothécaire : c’est la durée de votre contrat actuel avec le prêteur. Il s’étend généralement de 1 à 5 ans, le terme de 5 ans étant le plus courant au Québec. À son échéance, vous renouvelez : vous renégociez votre taux et vos conditions et vous pouvez même changer de prêteur.
- L’amortissement : la durée totale au bout de laquelle votre prêt sera entièrement remboursé, tous termes confondus.
Votre hypothèque peut donc avoir un terme de 5 ans et un amortissement de 25 ans. Vous traverserez alors cinq contrats successifs avant d’être totalement libéré de votre prêt.
Quelle est la durée d’amortissement maximale au Québec ?
La période maximale autorisée dépend d’une seule chose : votre prêt est-il assuré ou non. Deux régimes coexistent et ils n’offrent pas la même marge de manœuvre.
Pour les prêts hypothécaires assurés
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, votre amortissement est plafonné à 25 ans. C’est la durée maximale que la SCHL accepte d’assurer.
Ce plafond découle directement de l’assurance. Une mise de fonds sous les 20 % rend le prêt plus risqué aux yeux du prêteur et ce risque doit être couvert par une assurance prêt hypothécaire. C’est donc l’assureur, et non votre institution financière, qui fixe la limite dans ce cas.
Pour les prêts hypothécaires non assurés
Si votre mise de fonds couvre 20 % du prix de la propriété ou plus, votre amortissement peut s’étendre jusqu’à 30 ans. L’assurance SCHL n’est alors plus obligatoire et le plafond de 25 ans tombe avec elle.
Aucune limite réglementaire n’encadre d’ailleurs un prêt non assuré : si les banques et les caisses s’arrêtent à 30 ans, c’est leur propre politique, pas une règle imposée.
Amortissement de 30 ans : les deux exceptions
Le plafond de 25 ans sur un prêt assuré n’est pas absolu. Depuis décembre 2024, deux profils peuvent obtenir un amortissement de 30 ans malgré une mise de fonds inférieure à 20 % :
- Les premiers acheteurs, peu importe que la propriété soit neuve ou existante ;
- Les acheteurs d’une propriété neuve (premier achat ou non).
Annoncées par le gouvernement fédéral en 2024, ces mesures visent à faciliter l’accès à la propriété et à stimuler la construction résidentielle.
Amortissement 20, 25, 30 ans : le comparatif en chiffre
Le meilleur moyen de trancher, c’est de voir les chiffres côte à côte. Voici le même prêt de 350 000 $, au même taux, avec pour seule différence la durée d’amortissement.
| Scénario A | Scénario B | Scénario C | |
|---|---|---|---|
| Montant du prêt | 350 000 $ | 350 000 $ | 350 000 $ |
| Durée d'amortissement | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| Taux d'intérêt annuel | 3,80 % | 3,80 % | 3,80 % |
| Mensualité | 2 079 $ | 1 803 $ | 1 625 $ |
| Total des intérêts payés | 148 900 $ | 191 000 $ | 235 000 $ |
| Écart vs 20 ans | +42 100 $ | +86 100 $ |
Un amortissement plus long allège vos versements de quelques centaines de dollars par mois. Entre 20 et 30 ans, l’écart est de 454 $. Il faut toutefois garder en tête ce que cette marge coûte : 86 100 $ d’intérêts de plus sur la durée du prêt.
Les avantages et les inconvénients de chaque option
Aucune des deux avenues n’est meilleure en soi. Le bon choix dépend de la solidité de votre budget mensuel et de vos objectifs à moyen terme.
Un amortissement court (20 ans ou moins)
Un amortissement de courte durée est généralement avantageux si votre budget mensuel vous le permet :
- Vous payez beaucoup moins d’intérêts au total. Chaque année de moins a dans votre amortissement réduit la période pendant laquelle votre prêteur vous facture des intérêts.
- Vous bâtissez votre équité plus rapidement. Puisqu’une plus grande part de chaque paiement va au remboursement du capital, la valeur nette de votre propriété augmente plus vite. C’est un avantage important si vous envisagez de refinancer ou de revendre dans quelques années.
- Vous êtes libéré de votre hypothèque plus tôt. Rembourser son prêt plus rapidement offre une tranquillité d’esprit et une flexibilité financière accrue, notamment à l’approche de la retraite.
La contrepartie est un engagement plus lourd. Des versements hypothécaires plus élevés réduisent votre capacité d’emprunt et laissent moins de place pour épargner ou absorber un imprévu.
Un amortissement long (25 à 30 ans)
Un amortissement plus étalé peut être le bon choix dans plusieurs situations :
- Vos mensualités sont moins élevées. C’est l’avantage le plus évident. Des paiements mensuels réduits laissent plus de marge dans votre budget.
- Vous accédez plus facilement à la propriété. Des mensualités moins élevées facilitent l’approbation hypothécaire, en particulier pour les premiers acheteurs dont la capacité d’emprunt est limitée.
- Vous gardez une réserve de liquidités. Des paiements moins élevés vous laissent de la flexibilité pour absorber des dépenses importantes comme des rénovations, un changement de situation professionnelle ou des frais imprévus.
Cependant, vous payez considérablement plus d’intérêts et vous bâtissez votre valeur nette plus lentement, puisque la part de capital de chaque versement met plus de temps à devenir dominante.
Tableau d’amortissement : comment se répartissent vos versements ?
Le tableau d’amortissement est le calendrier détaillé de votre prêt. Il indique, versement par versement, quelle part va aux intérêts, quelle part rembourse le capital et ce qu’il vous reste à payer.
Reprenons le prêt de 350 000 $ à 3,80 % sur 25 ans, dont la mensualité s’élève à 1 803 $. Voici à quoi ressemblent les versements à différentes étapes du remboursement.
| Versement | Intérêts | Capital | Solde restant |
|---|---|---|---|
| 1er | 1 100 $ | 704 $ | 349 296 $ |
| 61e (après 5 ans) | 954 $ | 849 $ | 302 769 $ |
| 121e (après 10 ans) | 778 $ | 1 025 $ | 246 606 $ |
| 241e (après 20 ans) | 309 $ | 1 494 $ | 96 978 $ |
| 300e, le dernier | 6 $ | 1 798 $ | 0 $ |
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