Sur une hypothèque de 25 ans, les intérêts peuvent ajouter l’équivalent de plus de la moitié du montant emprunté à la facture totale. Pas étonnant que de nombreux propriétaires québécois cherchent à rembourser leur hypothèque avant terme.
La bonne nouvelle, c’est qu’il n’est pas nécessaire de disposer d’une grosse somme pour y arriver. Quelques ajustements à vos versements peuvent suffire à retrancher plusieurs années à votre emprunt, à condition de connaître les règles de votre contrat.
Et si vous prévoyez vendre votre maison un jour, un solde plus bas vous laissera aussi plus d’argent en poche au moment de la transaction. Voici pourquoi il vaut la peine d’accélérer le rythme, et comment le faire sans payer de frais inutiles.
En bref
- Il est possible de rembourser son hypothèque avant terme, mais une hypothèque fermée limite les sommes que vous pouvez verser en plus chaque année sans pénalité.
- Rembourser plus vite permet d’économiser des milliers de dollars en intérêts, d’aborder le renouvellement plus sereinement et d’arriver à la retraite sans dette hypothécaire.
- La plupart des contrats permettent un paiement forfaitaire annuel de 10 % à 20 % du montant initial, ainsi qu’une hausse des versements réguliers.
- Les versements aux deux semaines accélérées équivalent à un versement mensuel de plus par année, alors que les paiements forfaitaires ont le plus grand effet sur les intérêts.
- Avant d’accélérer le remboursement, assurez-vous d’avoir un fonds d’urgence et de ne pas avoir de dettes à taux plus élevé.
Peut-on rembourser son hypothèque avant terme ?
Oui, il est techniquement possible de rembourser son hypothèque avant terme, en partie ou en totalité. Votre type de contrat déterminera toutefois si vous pouvez le faire librement ou si des pénalités s’appliqueront :
- Hypothèque ouverte : vous pouvez rembourser n’importe quel montant, en tout temps et sans pénalité.
- Hypothèque fermée : le taux est plus avantageux, mais les remboursements supplémentaires sont limités à un montant annuel prévu au contrat. Au-delà, des pénalités s’appliquent.
Mais concrètement, que rapporte le fait de rembourser son hypothèque plus tôt ?
Pourquoi rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement ?
Accélérer le remboursement de son hypothèque demande un certain effort, mais les bénéfices se font sentir à plusieurs niveaux, aujourd’hui comme dans les années à venir.
Des milliers de dollars d’intérêts en moins
Chaque dollar versé en plus sur votre capital cesse aussitôt de générer des intérêts. Par exemple, une hypothèque de 340 000 $ à 4,5 % sur 25 ans coûte près de 224 500 $ en intérêts. Quelques ajustements à vos versements peuvent vous faire économiser plusieurs milliers de dollars sur la durée de l’emprunt.
Moins de stress au renouvellement
À chaque renouvellement, votre solde est soumis aux taux du marché. Plus il est bas, moins une hausse de taux se fait sentir sur vos versements. Vous abordez donc cette étape en meilleure position.
Plus de possibilités pour vos prochains projets
Plus votre solde diminue, plus la valeur nette de votre propriété augmente et plus vos ratios d’endettement s’améliorent. Vous aurez ainsi plus de facilité à financer des rénovations, l’achat d’un chalet ou d’une prochaine propriété.
Une dette de moins avant la retraite
Arriver à la retraite sans hypothèque, c’est réduire ses dépenses fixes au moment où les revenus diminuent. C’est aussi plus de liberté pour voyager, aider ses enfants ou ralentir le rythme et la tranquillité d’esprit de ne plus avoir de grosse dette.
Combien pouvez-vous rembourser sans pénalité ?
Avec une hypothèque ouverte, la question ne se pose pas : vous pouvez rembourser le montant de votre choix, en tout temps. Avec une hypothèque fermée, vous disposez quand même d’une marge de manœuvre pour accélérer votre remboursement.
Cette marge, c’est le privilège de remboursement anticipé : une somme que vous pouvez verser chaque année en plus de vos paiements réguliers, sans frais. Ce privilège prend généralement deux formes :
- Augmenter le montant de vos versements réguliers. Selon le prêteur, la hausse permise varie de 20 % jusqu’au double du versement prévu au contrat.
- Faire un paiement forfaitaire, généralement de 10 % à 20 % du montant initial de l’hypothèque par année.
Ces limites sont généralement calculées sur une base annuelle. Dans la plupart des cas, la portion non utilisée ne se reporte pas à l’année suivante. Pour connaître les vôtres, consultez votre contrat hypothécaire ou informez-vous auprès de votre institution financière.
5 stratégies pour rembourser son hypothèque plus rapidement
Accélérer le remboursement de son hypothèque ne demande pas nécessairement de grands sacrifices. Voici cinq façons d’y arriver, à adapter selon votre budget et vos objectifs.
Pour illustrer l’effet de chacune, prenons l’exemple d’un ménage qui achète une propriété de 425 000 $ avec une mise de fonds de 20 %. Son hypothèque de 340 000 $, à un taux de 4,5 % sur 25 ans, représente un versement d’environ 1 882 $ par mois et près de 224 500 $ en intérêts au total.
1. Passez aux versements accélérés
Les versements aux deux semaines accélérés vous permettent de payer l’équivalent d’un versement mensuel de plus par année. Puisque l’année compte 26 périodes de deux semaines, vous faites 26 versements, soit 13 versements mensuels au lieu de 12.
Dans l’exemple, le ménage verse 941 $ toutes les deux semaines plutôt que 1 882 $ par mois. Il termine ainsi de payer son hypothèque plus de trois ans plus tôt et économise environ 34 000 $ en intérêts.
2. Augmentez le montant de vos versements
Ajouter une petite somme à chaque versement fait une grande différence à long terme, puisque chaque dollar supplémentaire va directement au capital. Dans l’exemple, le ménage qui ajoute 100 $ par mois, pour un versement de 1 982 $, termine de payer son hypothèque environ deux ans plus tôt et économise près de 22 400 $ en intérêts.
Avant de faire le saut, vérifiez que la hausse respecte la limite prévue à votre contrat. Assurez-vous aussi de pouvoir maintenir ce nouveau montant, puisque certains prêteurs ne permettent pas de revenir au versement initial avant la fin du terme.
3. Faites un paiement forfaitaire
Un paiement forfaitaire est une somme versée directement sur le capital, en plus de vos versements réguliers. C’est l’une des stratégies les plus efficaces, puisqu’elle réduit d’un coup le solde sur lequel les intérêts sont calculés. Un remboursement d’impôt, une prime au travail ou un héritage sont de bonnes occasions d’en profiter.
Dans l’exemple, un paiement de 5 000 $ par année permet au ménage de rembourser son hypothèque en un peu plus de 18 ans plutôt que 25, pour une économie d’environ 67 400 $ en intérêts. Avant de faire un paiement forfaitaire, vérifiez le montant maximal permis par votre contrat.
4. Raccourcissez votre amortissement au renouvellement
La période d’amortissement correspond au nombre d’années nécessaires pour rembourser entièrement votre hypothèque. Plus elle est courte, plus vos versements sont élevés, mais moins vous payez d’intérêts au total.
Dans l’exemple, passer de 25 à 20 ans fait grimper le versement d’environ 261 $ par mois, pour un total de 2 143 $. En contrepartie, le ménage économise environ 50 100 $ en intérêts.
Le renouvellement est le meilleur moment pour faire ce changement, puisqu’il n’entraîne alors aucune pénalité. Assurez-vous toutefois que ce nouveau versement laisse assez de marge dans votre budget pour faire face aux imprévus.
5. Gardez le même versement quand le taux baisse
Si vous obtenez un meilleur taux au renouvellement, votre versement diminuera normalement. Vous pouvez plutôt choisir de garder le même montant. Une plus grande part de chaque paiement ira alors au capital, ce qui accélère le remboursement sans changer votre budget.
Dans l’exemple, supposons que le ménage renouvelle après cinq ans à un taux de 3,5 %. Son versement pourrait baisser à environ 1 727 $ par mois. En conservant plutôt 1 882 $, il termine de payer son hypothèque un peu plus de deux ans plus tôt et économise environ 14 300 $ en intérêts.
Comparaison des stratégies
| Stratégie | Versement | Durée de l'emprunt | Intérêts totaux | Économie |
|---|---|---|---|---|
| Aucune (scénario de base) | 1 882 $ par mois | 25 ans | 224 500 $ | Aucune |
| 1. Versements accélérés | 941 $ aux deux semaines | 21 ans et 8 mois | 190 500 $ | 34 000 $ |
| 2. 100 $ de plus par mois | 1 982 $ par mois | 22 ans et 10 mois | 202 100 $ | 22 400 $ |
| 3. Paiement forfaitaire annuel | 1 882 $ par mois + 5 000 $ par année | 18 ans et 1 mois | 157 100 $ | 67 400 $ |
| 4. Amortissement de 20 ans | 2 143 $ par mois | 20 ans | 174 400 $ | 50 100 $ |
| 5. Même versement après une baisse de taux | 1 882 $ par mois (plutôt que 1 727 $) | 22 ans et 9 mois | 173 100 $ | 14 300 $* |
Montants approximatifs, calculés pour une hypothèque de 340 000 $ à 4,5 % sur 25 ans, avec un taux stable sur toute la durée de l’emprunt. Bien entendu, chacune doit être permise par votre contrat hypothécaire : informez-vous auprès de votre prêteur ou de votre courtier avant d’apporter un changement.
Que se passe-t-il si vous dépassez la limite permise ?
Si vous versez plus que ce que votre contrat permet, votre prêteur peut exiger une pénalité de remboursement anticipé. Leur calcul varie d’une institution financière à l’autre, mais avec un prêt hypothécaire à taux fixe, la facture peut grimper rapidement, surtout si les taux ont baissé depuis la signature de votre contrat.
Rembourser son hypothèque ou épargner : comment décider ?
Aussi tentant soit-il, rembourser son hypothèque le plus vite possible n’est pas toujours la meilleure option. L’argent versé sur votre hypothèque devient difficile à récupérer par la suite. Avant d’accélérer le remboursement, assurez-vous que :
- Vous disposez d’un fonds d’urgence couvrant quelques mois de dépenses ;
- Vous n’avez pas de dettes à taux plus élevé, comme un solde de carte de crédit ou un prêt personnel, qu’il vaut mieux rembourser en premier ;
- Vos autres objectifs, comme la retraite ou les études de vos enfants, ne sont pas mis de côté.
Il faut aussi comparer avec l’épargne. Rembourser votre hypothèque plus vite vous fait économiser des intérêts de façon garantie. Si vos placements, par exemple dans un REER ou un CELI, peuvent vous rapporter davantage que votre taux hypothécaire, épargner pourrait être plus avantageux. Rien ne vous empêche toutefois de faire un peu des deux.
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