Vous vendez votre maison, voulez refinancer pour rénover ou avez trouvé un meilleur taux ailleurs. Si ce projet arrive avant la fin de votre terme, il met fin à votre contrat plutôt que prévu. Dans ce cas, votre institution financière pourrait vous réclamer une pénalité hypothécaire.
Pour une même situation, son montant peut varier de plusieurs milliers de dollars selon votre taux et la méthode de calcul de votre prêteur. Voici comment se fait le calcul de la pénalité hypothécaire, pourquoi la somme peut changer d’un prêteur à l’autre et comment en réduire le coût.
En bref
- Une pénalité hypothécaire s’applique lorsque vous rompez un prêt fermé avant l’échéance du terme. Une hypothèque ouverte ou un projet qui coïncide avec la fin du terme permettent de partir sans frais.
- Avec un taux variable, la pénalité correspond habituellement à trois mois d’intérêts, soit 2 450 $ sur un solde de 280 000 $ à 3,5 %.
- Avec un taux fixe, le prêteur exige le plus élevé de deux montants : trois mois d’intérêts ou le différentiel de taux d’intérêt.
- Attendre la fin du terme, transférer votre prêt lors d’une vente ou opter pour un taux combiné permet d’éviter la pénalité ou d’en réduire le coût.
Qu’est-ce qu’une pénalité hypothécaire ?
La pénalité hypothécaire est le montant que votre prêteur vous facture lorsque vous mettez fin à un prêt fermé avant l’échéance du terme. Le terme est cette entente de un à dix ans, souvent de cinq ans, qui fixe votre taux et vos conditions. La pénalité compense les intérêts que votre prêteur comptait percevoir jusqu’à cette date.
Les situations qui mènent à une rupture de contrat
On pense spontanément à la vente d’une maison, mais plusieurs projets vous amènent à mettre fin à votre contrat avant l’échéance du terme. C’est le cas si vous :
- Refinancez pour rénover, consolider des dettes ou racheter la part de votre conjoint après une séparation ;
- Quittez votre institution financière avant la date de renouvellement ;
- Renégociez votre prêt pour profiter d’un taux plus bas ;
- Remboursez votre prêt en entier grâce à un héritage ou à une rentrée d’argent importante.
Les cas où la rupture n’entraîne aucune pénalité
Savoir si vous devez payer une pénalité dépend de deux éléments : le type de prêt (ouvert ou fermé) et le moment où vous mettez fin à votre contrat par rapport à l’échéance du terme.
1. Hypothèque ouverte ou fermée
Une hypothèque ouverte permet le remboursement intégral en tout temps, sans frais. En contrepartie, son taux est plus élevé et c’est pourquoi les prêts fermés sont beaucoup plus répandus. Avec un prêt fermé, toute rupture avant l’échéance entraîne une pénalité.
2. L’échéance de votre terme
Si votre projet coïncide avec la fin du terme, il n’y a pas de rupture. Vous pouvez alors rembourser votre solde, changer de prêteur ou renégocier vos conditions sans rien payer, peu importe le type de prêt.
Les paiements supplémentaires suivent une règle à part. S’ils respectent les privilèges de remboursement anticipé prévus à votre contrat, ils n’entraînent aucuns frais. Au-delà de ces limites, des frais de remboursement anticipé s’appliquent sur l’excédent.
Comment se fait le calcul de la pénalité hypothécaire ?
Pour faire le calcul de la pénalité, votre prêteur part toujours des mêmes données : le solde de votre prêt hypothécaire actuel, votre taux et le nombre de mois qui restent au terme. La méthode appliquée dépend ensuite de votre type de taux, fixe ou variable.
Option 1 : prêt hypothécaire à taux variable
Avec un prêt hypothécaire à taux variable, la pénalité correspond habituellement à trois mois d’intérêts sur le solde :
Solde x taux annuel ÷ 4 = pénalité
Sur un solde de 280 000 $ à 4,5 %, la pénalité est de 3150 $. Le montant reste prévisible et diminue à mesure que vous remboursez.
Option 2 : prêt hypothécaire à taux fixe
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, le prêteur calcule deux montants et exige le plus élevé.
- Trois mois d’intérêts. Le calcul est le même qu’avec un taux variable : solde x taux annuel ÷ 4.
- Le différentiel de taux d’intérêt. Ce calcul mesure ce que le prêteur perd si vous partez avant l’échéance. Il compare votre taux au taux d’intérêt actuel qu’il offre pour une durée proche de celle qui reste à votre terme : (taux contractuel − taux comparable) × solde × années restantes.
Dans ce cas, tout dépend de l’évolution des taux depuis votre signature. S’ils ont baissé, le différentiel l’emporte. S’ils sont montés, ce sont les trois mois d’intérêts qui s’appliquent. Les prêteurs utilisent une formule plus précise, mais celle-ci donne un bon ordre de grandeur.
Le taux affiché : ce qui fait grimper le différentiel
Chaque institution financière publie des taux officiels, appelés taux affichés, que presque personne ne paie. À la signature, le prêteur accorde plutôt un rabais, qu’on appelle un escompte. En septembre 2026, par exemple, les grandes banques affichent entre 6,1 % et 6,5 % pour un terme de cinq ans fixe, alors que les taux réellement offerts tournent autour de 4,6 %.
Ce rabais peut vous coûter cher si vous rompez votre contrat. Pour les prêts hypothécaires fermés à taux fixe, plusieurs grandes banques calculent le différentiel à partir de leur taux affiché actuel, moins le rabais obtenu. Le taux de comparaison baisse, l’écart avec le taux grandit et la pénalité aussi.
D’autres prêteurs, dont plusieurs offerts par l’intermédiaire des courtiers, utilisent simplement leurs taux réellement offerts, ce qui donne souvent une pénalité moins élevée. La méthode est écrite dans votre contrat : mieux vaut la vérifier avant de signer.
Exemple de calcul
À l’automne 2023, Julie a signé un prêt de cinq ans à taux fixe de 5,4 % auprès de sa banque. Le taux affiché était alors de 6,9 %, ce qui représente un écart de 1,5 %.
Trois ans plus tard, elle vend sa maison. Il lui reste 280 000 $ à rembourser et 24 mois sur son terme. Aujourd’hui sa banque offre un 4,9 % pour deux ans et son taux affiché de deux ans est de 5,5 %.
- Trois mois d’intérêts : 280 000 $ × 5,4 % ÷ 4 = 3 780 $
- Différentiel selon le taux offert : (5,4 % − 4,9 %) × 280 000 $ × 2 ans = 2 800 $
- Différentiel selon le taux affiché : le taux comparable est de 5,5 % − 1,5 % = 4 %, soit (5,4 % − 4 %) × 280 000 $ × 2 ans = 7 840 $
Avec la méthode du taux offert, c’est le montant le plus élevé qui s’applique, soit les trois mois d’intérêts : Julie paierait 3780 $. Avec la méthode du taux affiché, sa pénalité grimpe à 7840, plus du double pour la même situation. Ces montants sont illustratifs : seule une estimation écrite de votre prêteur donne le chiffre exact.
Comment réduire ou éviter une pénalité hypothécaire
Une pénalité élevée ne veut pas dire que votre projet est impossible. Selon votre situation, cinq avenues peuvent en réduire le coût ou même l’éviter complètement.
Attendre la fin du terme
C’est la façon la plus simple d’éviter la pénalité. Plusieurs prêteurs permettent aussi de renouveler ou de changer d’institution financière sans frais dans les mois qui précèdent l’échéance, souvent jusqu’à 120 jours avant.
Transférer votre prêt lors d’une vente
Le portage vous permet d’amener votre hypothèque, avec son taux, vers votre prochaine propriété. La prise en charge permet plutôt à l’acheteur de reprendre votre prêt. Dans les deux cas, le prêteur doit accepter.
Opter pour un taux combiné
Si vous voulez emprunter davantage ou profiter d’une baisse des taux, certains prêteurs combinent votre taux actuel et celui du marché en un nouveau taux, sans rompre le contrat.
Réduire votre solde avant la rupture
La pénalité est calculée sur le solde. En utilisant vos privilèges de remboursement anticipé juste avant de rompre, vous diminuez le montant sur lequel elle s’applique.
Faire le calcul complet
Rompre votre contrat peut tout de même valoir la peine si un nouveau taux vous fait économiser plus que ce que coûte la pénalité. Comparez l’estimation écrite de votre prêteur aux économies prévues. Un courtier hypothécaire peut faire cette comparaison pour vous et vérifier la méthode de calcul utilisée.
Vous êtes à la recherche du meilleur prêt hypothécaire ?
Habitam peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier hypothécaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
