Vous voulez vendre votre maison avant la fin de votre prêt hypothécaire ? Un nouvel emploi, une famille qui s’agrandit ou une séparation peuvent survenir bien avant l’échéance de votre terme. Votre hypothèque, elle, ne disparaît pas avec la vente : elle doit être remboursée ou transférée et chaque option entraîne des coûts et des conditions différents.
Voici ce qui arrive à votre prêt hypothécaire lors de la vente d’une maison, ce qu’il faut prévoir chez le notaire et comment choisir la solution qui convient à votre situation.
En bref
- L’hypothèque est attachée à la propriété : elle doit être remboursée ou transférée avant que l’acheteur puisse obtenir une propriété libre de toute charge.
- Vendre avant la fin du terme avec une hypothèque fermée entraîne généralement une pénalité, habituellement de trois mois d’intérêts avec un taux variable et souvent plus élevé avec un taux fixe.
- Au Québec, le notaire rembourse votre prêteur à même le prix de vente, puis publie la quittance au Registre foncier. Cette levée d’hypothèque coûte généralement entre 400 $ et 800 $.
- Le portage permet de conserver votre taux sur votre nouvelle maison sans pénalité, à condition que la vente et l’achat se concluent souvent dans un délai de 30 à 120 jours.
- La prise en charge par l’acheteur évite la pénalité et les frais de quittance, mais sans libération écrite de votre prêteur, vous pourriez demeurer responsable du prêt.
Vendre sa maison avec une hypothèque : trois options
Lorsque vous achetez une propriété, les sommes empruntées sont garanties par une hypothèque inscrite au Registre foncier du Québec. Elle demeure en place tant que le solde n’est pas remboursé et que l’inscription n’est pas radiée. C’est pourquoi la vente de votre maison ne peut pas se conclure sans régler la question de l’hypothèque.
Selon votre projet et les conditions de votre contrat, trois options s’offrent à vous : rembourser le solde avec le produit de la vente, transporter votre hypothèque vers votre prochaine propriété ou la faire reprendre par l’acheteur.
Option 1 : rembourser le prêt hypothécaire avec le produit de la vente
C’est l’option qu’on voit le plus souvent lors d’une vente. Elle est particulièrement indiquée si votre taux actuel est plus élevé que ceux offerts sur le marché, si vous ne prévoyez pas de racheter tout de suite ou si vous souhaitez changer de prêteur pour votre prochain achat. Cependant, c’est la seule des trois options qui entraîne généralement des frais de rupture de contrat.
Vendre sa maison avant la fin du terme : attention à la pénalité
Votre contrat hypothécaire vous engage pour un terme, souvent de cinq ans. Si la vente a lieu à la fin de ce terme, vous remboursez simplement le solde, sans frais. Si elle survient avant, une hypothèque fermée entraîne une pénalité qui compense les intérêts que le prêteur ne percevra pas.
Le montant de cette pénalité de remboursement anticipé dépend surtout de votre type de taux :
- avec un taux variable, il correspond habituellement à trois mois d’intérêts ;
- avec un taux fixe, il est souvent plus élevé, puisque le prêteur tient aussi compte de l’écart entre votre taux et ceux offerts aujourd’hui.
Seule exception : une hypothèque ouverte peut être remboursée en tout temps, sans pénalité.
Du remboursement à la quittance : les étapes chez le notaire
Que vous ayez une pénalité à payer ou non, vous n’avez pas à rembourser votre prêteur vous-même. Au Québec, c’est le notaire qui s’occupe de tout le processus :
- Quelques semaines avant la signature, il demande à votre institution financière un état des comptes. Ce document précise le solde exact à la date de la vente, les intérêts courus et, s’il y a lieu, le montant de la pénalité.
- Le jour de la transaction, il reçoit le prix de vente dans votre compte en fidéicommis et rembourse directement votre prêteur à même ces fonds.
- Il règle ensuite les autres sommes que vous devez, comme les frais de quittance et la rétribution du courtier immobilier.
- Votre prêteur signe une quittance, qui confirme que la dette est éteinte. La notaire la publie au Registre foncier du Québec pour radier l’hypothèque et l’acheteur obtient une propriété libre de toute charge.
La levée d’hypothèque coûte généralement entre 400 $ et 800 $, incluant les honoraires du notaire pour la quittance et les frais de publication.
Ce qui reste du prix de vente : votre équité
Une fois toutes ces sommes réglées, le notaire vous remet le produit de la vente de la propriété qui vous revient. Ce montant correspond à votre équité, c’est-à-dire la part de la propriété qui vous appartient réellement. Elle s’est bâtie au fil de vos versements hypothécaires et de la hausse de valeur de votre maison.
Si vous prévoyez d’acheter une autre maison, cette équité servira souvent de mise de fonds. Plus elle est importante, moins vous aurez à emprunter.
Option 2 : porter votre hypothèque vers votre nouvelle maison
Si vous achetez une maison en même temps que vous vendez la vôtre, vous n’êtes pas obligé de repartir à zéro avec un nouveau prêt. Le portage hypothécaire permet de transférer votre hypothèque actuelle, avec son taux et ses conditions, vers votre nouvelle propriété. Cette option est particulièrement intéressante lorsque votre taux est plus bas que ceux offerts aujourd’hui.
Les conditions à respecter pour le portage
Le portage n’est pas automatique. Il doit être prévu à votre contrat, ce qui est surtout le cas des hypothèques à taux fixe, et votre prêteur doit approuver la nouvelle propriété ainsi que votre dossier. La vente et l’achat doivent aussi se conclure à quelques semaines d’intervalle, souvent dans un délai de 30 à 120 jours.
Le prix de votre nouvelle maison compte également. S’il est plus élevé, vous devrez emprunter un montant additionnel, souvent à un taux pondéré. S’il est moins élevé, vous devrez peut-être rembourser une partie du solde, et une pénalité pourrait s’appliquer sur cette portion.
Option 3 : la prise en charge de l’hypothèque par l’acheteur
Si vous ne prévoyez pas racheter, l’acheteur peut reprendre votre hypothèque. C’est ce qu’on appelle la prise en charge, ou assumation hypothécaire. Il continue alors de rembourser votre prêt, au même taux et aux mêmes conditions.
Pour vous, l’avantage est double. Comme votre contrat se poursuit, vous n’avez aucune pénalité à payer, ni de frais de quittance, puisque l’hypothèque n’est pas radiée. Et si votre taux est plus bas que ceux offerts aujourd’hui, il devient un argument de vente, qui peut vous aider à vendre plus rapidement ou à mieux négocier votre prix.
L’assumation hypothécaire, comment ça fonctionne ?
Votre prêteur doit d’abord approuver l’acheteur, qui doit se qualifier comme pour tout autre prêt. L’acheteur doit aussi vous payer la part du prix qui n’est pas couverte par l’hypothèque. Par exemple, pour une maison vendue 425 000 $ avec un solde de 280 000 $, il devra vous verser 145 000 $, de ses propres fonds ou grâce à un financement complémentaire.
Attention : comme le prêt est à votre nom, la vente ne met pas fin à votre engagement. Sans libération écrite de votre prêteur, vous pourriez devoir rembourser le prêt si l’acheteur cesse ses paiements. Le prêt pourrait aussi rester à votre dossier de crédit et réduire votre capacité d’emprunt.
Quelle option choisir selon votre situation ?
Le bon choix dépend surtout de trois éléments : votre taux actuel, votre prochain projet et le temps qu’il reste à votre terme. Ce tableau résume les trois options :
| Option | Pénalité | Idéale si... |
|---|---|---|
| Rembourser le solde | Oui, avant la fin du terme | Votre taux dépasse ceux du marrché ou vous ne rachetez pas |
| Porter l'hypothèque | Non | Votre taux est bas et vous achetez une nouvelle maison |
| Prise en charge par l'acheteur | Non | Votre taux est bas et vous ne rachetez pas |
Si la fin de votre terme approche ou que votre taux est semblable à ceux du marché immobilier, le remboursement reste souvent l’option la plus simple : la pénalité est faible et vous repartez avec un nouveau prêt adapté à votre prochain projet. À l’inverse, plus votre taux est bas et plus il reste de temps à votre terme, plus le portage ou la prise en charge devient intéressant.
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