Avant d’accorder un financement, une institution financière veut savoir quelle part de votre revenu est déjà engagée et ce qu’il en restera une fois l’hypothèque ajoutée. Elle répond à cette question avec le calcul de deux ratios : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD).
Ce sont eux qui déterminent si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire et quelle sera votre capacité d’emprunt. Voici comment ils se calculent, quels seuils sont à respecter et ce que vous devez faire si les vôtres sont trop élevés.
En bref
- L’amortissement de la dette compare vos obligations financières à votre revenu annuel brut, sous forme de pourcentage.
- L’ABD ne retient que les frais liés au logement. L’ATD y ajoute toutes vos autres dettes.
- La SCHL fixe les maximums à 39 % pour l’ABD et à 44 % pour l’ATD.
- Le versement hypothécaire utilisé dans le calcul n’est pas celui que vous paierez : il est établi au taux de qualification, soit votre taux majoré de 2 % ou 5,25 %, le plus élevé des deux.
- Des ratios trop élevés se corrigent avant la demande, en remboursant vos dettes, en magasinant un meilleur taux ou en augmentant votre mise de fonds.
Qu’est-ce que l’amortissement de la dette ?
L’amortissement de la dette est l’un des premiers calculs qu’une institution financière effectue lors de l’étude d’une demande hypothécaire. Il compare ce que vous devez à ce que vous gagnez et le résultat, exprimé en pourcentage, lui donne une lecture rapide de votre capacité à rembourser vos dettes actuelles et à en assumer une nouvelle.
Cette mesure se décline en deux ratios que les prêteurs analysent : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD).
Amortissement de la dette ou période d’amortissement : deux notions différentes
Le terme amortissement revient à deux endroits dans un dossier hypothécaire, mais il ne désigne pas la même chose. L’un mesure une durée, l’autre une proportion.
- Amortissement de la dette : la part de votre revenu déjà engagé au moment où vous déposez votre demande, exprimée en pourcentage.
- Période d’amortissement : la durée totale prévue pour rembourser votre emprunt, généralement 25 ans.
Quels ratios ABD et ATD faut-il respecter ?
Au Québec, comme partout au Canada, les seuils de référence sont fixés par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) : l’ABD ne doit pas dépasser 39 % et l’ATD, 44 %. Ce sont ces maximums que votre institution financière applique en évaluant votre dossier.
Prêts hypothécaires assurés et non assurés : les ratios sont-ils différents ?
Oui. Tout dépend de votre mise de fonds et la frontière se situe à 20 %.
- Prêt hypothécaire assuré : mise de fonds inférieur à 20 %. Un assureur comme la SCHL garantit au prêteur qu’il sera remboursé si vous cessez de payer et la prime d’assurance s’ajoute au montant du prêt.
- Prêt hypothécaire non assuré : mise de fonds de 20 % ou plus. Aucune assurance n’est exigée.
Ce qui change d’un cas à l’autre, c’est la marge de manœuvre. Du côté d’un prêt hypothécaire assuré, les plafonds de la SCHL sont fermes : à 39 % et à 44 %, le dossier passe ou ne passe pas.
Du côté d’un prêt non assuré, chaque institution financière fixe ses propres balises. La plupart restent proches des seuils de la SCHL, mais un dossier solide, porté par un revenu stable et un bon dossier de crédit, peut obtenir un peu plus de latitude. Tout dépend alors du prêteur et de sa lecture du risque.
Comment calculer vos ratios ABD et ATD
Maintenant que les seuils sont connus, reste à savoir où vous vous situez. Le calcul appartient aux institutions financières, qui l’appliquent à l’étude de votre dossier, mais rien ne vous empêche de le faire vous-même pour vous faire une première idée d’entamer vos démarches.
Une précision s’impose toutefois. Le versement hypothécaire n’est pas celui que vous paierez : les prêteurs l’établissent plutôt avec un taux de qualification, soit votre taux contractuel majoré de 2 % ou 5,25 %, le plus élevé des deux. C’est le principe du test de résistance hypothécaire, appliqué à l’intérieur du calcul.
1. Amortissement brut de la dette (ABD)
L’ABD correspond à la part de votre revenu annuel brut consacrée aux frais liés à l’habitation. Il ne doit pas dépasser 39 %.
Quatre postes entrent dans le calcul :
- Le capital et les intérêts de votre versement hypothécaire ;
- Les impôts fonciers, soit la taxe municipale et taxe scolaire ;
- Les frais de chauffage ;
- La moitié de vos charges de copropriété, le cas échéant.
ABD = (versement hypothécaire + taxes + chauffage) ÷ revenu annuel brut × 100
Prenons un couple dont le revenu annuel brut combiné atteint 95 000 $ et qui emprunte 350 000 $ sur 25 ans à un taux de 4,25 %. Au taux de qualification de 6,25 %, son versement s’élève à 2292 $ par mois plutôt que les 1889 $ qu’il paiera réellement.
- Versement hypothécaire : 27 500 $ par année
- Impôts fonciers : 3 600 $
- Frais de chauffage : 1200 $ (une estimation courante lorsque les coûts réels sont inconnus)
Les frais de logement totalisent donc 32 300 $. Divisé par 95 000 $ et multiplié par 100, l’ABD de ce ménage s’établit à 34 %.
2. Amortissement total de la dette (ATD)
L’ATD reprend les quatre postes de l’ABD et y ajoute vos autres engagements financiers. Il ne doit pas dépasser 44 %. S’ajoutent notamment au calcul :
- Vos cartes de crédit ;
- Vos marges de crédit, garantes ou non ;
- Votre financement automobile ou la location à long terme d’un véhicule ;
- Vos prêts personnels et prêts étudiants ;
- Une pension alimentaire, le cas échéant.
ATD = (versement hypothécaire + taxes + chauffage + autres dettes) ÷ revenu annuel brut × 100
Attention : pour vos cartes et vos marges de crédit, les prêteurs appliquent une méthode de calcul qui leur est propre. Le montant peut donc différer de vos versements mensuels.
Reprenons le même couple. En plus de son hypothèque, il paie une voiture et une carte de crédit.
- Frais de logement : 32 300 $ par année
- Financement automobile : 5 100 $
- Carte de crédit : 1 440 $ (120 $ par mois retenus par le prêteur)
Le total atteint 38 840 $. Divisé par 95 000 $ et multiplié par 100, l’ATD de ce ménage s’établit à 40,9 %.
Vos ratios sont trop élevés : que pouvez-vous faire ?
Si vos calculs vous placent au-delà des seuils, plusieurs leviers permettent de reprendre la marge avant de déposer votre demande. Voyons-les.
Rembourser vos dettes
C’est le geste le plus rapide. Les soldes de cartes et de marges de crédit sont à viser en priorité, parce qu’ils pèsent lourd dans l’ATD pour des montants souvent modestes.
Un conseil toutefois : une marge remboursée, mais laissée ouverte peut continuer de peser dans votre dossier. Si vous n’en avez plus besoin, fermez-la ou réduisez sa limite.
Magasiner un meilleur taux
Votre versement hypothécaire est calculé à votre taux majoré de 2 %. Chaque fraction de point que vous gagnez allège donc vos deux ratios à la fois. Un courtier hypothécaire compare les offres de plusieurs prêteurs en une seule démarche, ce qui vous permet de trouver le meilleur taux sur le marché.
Allonger la période d’amortissement
Répartir le remboursement sur un plus grand nombre d’années réduit vos versements mensuels. En contrepartie, vous paierez plus d’intérêts au total.
Augmenter votre mise de fonds
Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous empruntez. Le versement diminue et l’ABD suit. À partir de 20 %, vous sortez du cadre des emprunts assurés, où les plafonds ne se négocient pas.
Faire compter votre revenu locatif
Si la propriété visée comprend un logement à louer, une partie du loyer compte comme du revenu. La SCHL permet d’en inclure jusqu’à 50 % et jusqu’à 100 % pour le logement secondaire d’un duplex que vous habitez. Un revenu plus élevé, ce sont deux ratios plus bas.
Ajouter un co-emprunteur
Le revenu d’un co-emprunteur s’ajoute au vôtre, ce qui fait descendre vos deux ratios. Encore faut-il que ses propres dettes n’annulent pas le gain.
Revoir votre budget d’achat
Si rien d’autre ne suffit, viser une propriété moins chère reste l’option la plus directe. À prix égal, une maison mieux isolée, moins taxée ou sans charges de copropriété allège déjà l’ABD.
Une dernière chose, qui ne fera pas baisser vos ratios, mais vous épargnera bien des ennuis : obtenez une préapprobation hypothécaire avant de visiter des propriétés. Découvrir le problème au moment de déposer une offre d’achat laisse rarement le temps de le corriger.
Vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire ?
Habitam peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier hypothécaire. n nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
