Une cuisine à refaire, des soldes de cartes de crédit qui ne baissent plus, un projet de chalet qui se précise ? Si vous êtes propriétaire, la solution se trouve peut-être déjà entre vos murs.
Parmi les façons d’emprunter sur la valeur nette de votre maison, le refinancement hypothécaire permet d’obtenir une somme importante d’un seul coup. La décision mérite toutefois réflexion : combien pouvez-vous emprunter, est-ce le bon moment et quels frais devez-vous prévoir ? Voici l’essentiel à savoir sur le refinancement d’une maison au Québec.
En bref
- Le refinancement permet d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande de votre propriété, moins le solde de votre hypothèque.
- Refinancer au renouvellement évite la pénalité de remboursement anticipé, qui peut atteindre plusieurs milliers de dollars en cours de terme.
- Le prêteur analyse votre dossier comme une nouvelle demande : dossier de crédit, revenus, ratios d’endettement et test de résistance.
- Au Québec, le processus prend habituellement quelques semaines et se termine chez le notaire, qui signe le nouvel acte hypothécaire et vous remet les fonds.
- La marge de crédit hypothécaire, la deuxième hypothèque et l’hypothèque inversée donnent aussi accès à la valeur nette de votre maison.
Qu’est-ce que le refinancement hypothécaire ?
Le refinancement hypothécaire est une façon d’emprunter sur la valeur de votre maison. Il consiste à remplacer votre prêt hypothécaire actuel par une nouvelle hypothèque d’un montant plus élevé. L’ancienne hypothèque est remboursée et la différence vous est versée, une somme que vous pouvez utiliser pour financer un projet ou rembourser des dettes.
Attention ! Il ne faut pas le confondre avec le renouvellement hypothécaire, qui survient à la fin du terme et reconduit votre hypothèque sans augmenter la somme emprunter.
La valeur nette : un concept clé
La valeur nette, aussi appelée équité, représente la part de votre maison qui vous appartient réellement, soit la différence entre la valeur marchande de votre propriété et le solde restant de votre hypothèque.
Cette valeur augmente avec le temps. Chaque mois, en remboursant votre prêt hypothécaire, vous réduisez votre solde. De plus, lorsque le marché est à la hausse, votre maison prend de la valeur, ce qui fait monter votre équité. Le refinancement vous permet donc d’utiliser la valeur nette accumulée : plus elle est élevée, plus vous pouvez emprunter.
Pourquoi refinancer votre hypothèque ?
Vous avez un projet en tête, mais pas l’argent de côté pour le réaliser ? Si vous êtes propriétaire, le prêt personnel n’est pas votre seule option. En refinançant votre hypothèque, vous pouvez emprunter à un taux beaucoup plus bas, puisque votre maison sert de garantie. Vous pourriez, par exemple, refinancer pour :
- Financer des travaux de rénovations ou d’agrandissement ;
- Consolider vos dettes (cartes de crédit, prêt auto, marge de crédit) ;
- Acheter une propriété locative ou un chalet ;
- Financer des études ou le démarrage d’une entreprise ;
- Racheter la part d’un ex-conjoint après une séparation.
Attention toutefois : refinancer sans projet précis n’est pas une bonne idée. Chaque dollar emprunté s’ajoute à votre hypothèque et vous coûtera des intérêts pendant des années.
Combien pouvez-vous emprunter avec un refinancement ?
Au Québec, votre nouvelle hypothèque ne peut pas dépasser 80 % de la valeur marchande de votre propriété. Pour connaître la somme que vous pouvez réellement toucher, on soustrait de ce montant le solde restant de votre hypothèque.
Le montant que vous pourrez obtenir dépend donc directement de la valeur de votre maison. Pour la déterminer, les institutions financières font appel à un évaluateur agréé.
Exemple de calcul du refinancement hypothécaire
Prenons une maison évaluée à 425 000 $, avec un solde hypothécaire de 260 000 $.
- On calcule d’abord 80 % de la valeur de la propriété : 425 000 $ x 80 % = 340 000 $.
- On soustrait ensuite le solde de l’hypothèque : 340 000 $ - 260 000 $ = 80 000 $.
Dans cet exemple, vous pourriez obtenir jusqu’à 80 000 $, à condition que vos revenus vous permettent de rembourser ce nouveau montant.
Peut-on refinancer plus de 80 % de la valeur de sa maison ?
Oui, dans un cas précis : l’aménagement d’un logement accessoire, comme un logement au sous-sol ou une unité intergénérationnelle. Un programme de la SCHL permet alors de refinancer jusqu’à 90 % de la valeur de la propriété une fois les travaux terminés, pour une maison valant jusqu’à 2 millions de dollars.
Qui peut refinancer son hypothèque ?
Aux yeux du prêteur, un refinancement équivaut à une nouvelle demande de financement. Votre dossier est donc analysé au complet, comme lors de l’achat de votre maison. Pour être admissible, vous devrez répondre à quatre critères :
- Avoir un dossier de crédit en règle ;
- Conserver une valeur nette d’au moins 20 % une fois le refinancement effectué ;
- Avoir des revenus stables et des ratios d’endettement (ABD et ATD) qui respectent les limites permises ;
- Réussir le test de résistance hypothécaire, qui vérifie votre capacité à payer à un taux plus élevé que celui de votre contrat.
L’objectif du prêteur est simple : confirmer que vous pouvez vous permettre cette nouvelle hypothèque, aujourd’hui comme dans les années à venir.
Quand refinancer : en cours de terme ou au renouvellement ?
Vous pouvez refinancer votre hypothèque à tout moment, mais le moment choisi peut faire une grande différence sur la facture :
- Un renouvellement : vous pouvez augmenter le montant de votre hypothèque sans frais de remboursement anticipé. Si votre échéance approche, il vaut souvent la peine d’attendre quelques mois.
- En cours de terme : briser votre contrat entraîne presque toujours une pénalité, qui peut atteindre plusieurs milliers de dollars. Refinancer peut quand même être avantageux si les intérêts économisés dépassent cette pénalité.
Avant de prendre votre décision, un courtier hypothécaire peut calculer la pénalité exacte, la comparer aux économies possibles et vous dire s’il vaut mieux refinancer maintenant ou attendre votre renouvellement.
Comment est calculée la pénalité de remboursement anticipé ?
La pénalité de remboursement anticipé dédommage le prêteur pour les intérêts qu’il perd lorsque vous choisissez de rembourser votre prêt avant l’échéance. Son calcul dépend de votre type de taux :
- Un taux variable : l’équivalent de trois mois d’intérêts ;
- Un taux fixe : le montant le plus élevé entre trois mois d’intérêts et le différentiel de taux d’intérêt (DTI), qui tient compte de la baisse des taux depuis la signature de votre contrat.
Chaque prêteur a sa propre méthode de calcul. Pour connaître les conditions qui s’appliquent à vous et le montant exact de votre pénalité, consultez votre contrat hypothécaire ou communiquez directement avec votre prêteur.
Les frais à prévoir lors du refinancement de la maison
Au-delà de la pénalité, un refinancement entraîne quelques frais. Comme ils viennent réduire la somme que vous recevrez, mieux vaut les additionner avant de signer :
- Les frais d’évaluation, pour faire établir la valeur de votre propriété par un évaluateur agréé ;
- Les frais juridiques du notaire, qui prépare et publie le nouvel acte hypothécaire ;
- Les frais de recherche de titres ou d’assurance titres ;
- Les frais de quittance de l’ancienne hypothèque, si vous changez de prêteur.
Bonne nouvelle : ces frais se négocient. Si vous refinancez chez un nouveau prêteur, il pourrait accepter d’en payer une partie pour attirer votre dossier.
Les étapes d’un refinancement hypothécaire au Québec
Votre décision est prise ? Au Québec, un refinancement se déroule en cinq étapes, qui s’étalent habituellement sur quelques semaines.
1. Définir votre besoin et comparer les offres
Commencez par déterminer le montant dont vous avez besoin et ce que vous comptez en faire. Vous pouvez ensuite comparer l’offre de votre prêt actuel à celles d’autres institutions financières. Un courtier hypothécaire peut faire ce travail pour vous et vous aider à obtenir un taux avantageux, sans frais dans la plupart des cas.
2. Rassemblez vos documents
Comme votre dossier est réévalué au complet, le prêteur vous demandera plusieurs documents :
- Une pièce d’identité ;
- Vos preuves de revenus, comme vos talons de paie, une lettre d’emploi ou vos avis de cotisation ;
- Votre relevé hypothécaire le plus récent ;
- Vos comptes de taxes municipales et scolaires ;
- Votre certificat de localisation, selon le prêteur.
3. Faire évaluer votre propriété
Le prêteur mandate un évaluateur agréé pour établir la valeur marchande de votre maison. Celui-ci visite la propriété, la compare aux ventes récentes dans le secteur et remet son rapport au prêteur. C’est ce rapport qui détermine le montant maximal que vous pourrez emprunter.
4. Obtenir l’approbation et signer la lettre d’engagement
Le prêteur analyse votre dossier de crédit, vos revenus et vos ratios d’endettement. S’il approuve votre demande, il vous remet une lettre d’engagement qui précise le montant, le taux, le terme et les conditions à remplir.
5. Signer chez le notaire
Le notaire reçoit les instructions du prêteur, vérifie les titres de propriété et prépare le nouvel acte hypothécaire. Après la signature, il publie la nouvelle hypothèque au registre foncier, rembourse votre ancien prêteur et vous remet la différence. Si le refinancement sert à consolider des dettes, le prêteur peut exiger que le notaire rembourse directement vos créanciers.
Les autres façons d’accéder à la valeur nette de votre propriété
Le refinancement n’est pas la seule façon d’accéder à la valeur nette de votre maison. Selon votre projet, votre situation financière, votre âge et le moment où vous en êtes dans votre terme, d’autres solutions peuvent mieux convenir :
- La marge de crédit hypothécaire : pour emprunter au besoin et payer des intérêts seulement sur le montant utilisé ;
- La deuxième hypothèque : elle s’ajoute à la première sans pénalité, mais à un taux plus élevé ;
- L’hypothèque inversée : réservée aux propriétaires de 55 ans et plus, sans paiement mensuel.
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