Quand l'inflation grimpe, tout le monde s'attend à ce que les taux hypothécaires suivent, et l'inverse est aussi vrai. Mais le mécanisme est plus complexe qu'une simple relation de cause à effet. D'ailleurs les taux fixes et les taux variables ne réagissent pas à la même chose, ni au même moment.
L'inflation n'agit pas directement sur votre taux. Elle influence les décisions de la Banque du Canada, les anticipations des marchés financiers et, indirectement, votre propre capacité à vous qualifier pour un prêt.
Cet article explique comment l'inflation se transmet jusqu'à votre hypothèque. Pour comprendre en détail comment sont déterminés le taux directeur, le taux préférentiel et le taux hypothécaire, consultez plutôt notre guide des taux.
En bref
- L'inflation agit sur votre hypothèque par trois canaux : les décisions de la Banque du Canada, les anticipations du marché obligataire, et vos ratios d'endettement.
- La Banque du Canada vise une cible de 2 %, dans une fourchette de 1 % à 3 %, et ajuste son taux directeur en conséquence. Ce taux commande les taux variables.
- Les taux fixes réagissent à l'inflation anticipée, pas à l'inflation constatée, parce qu'ils suivent le marché obligataire. Ils bougent donc souvent avant les annonces officielles.
- La Banque regarde l'inflation fondamentale, pas seulement les dernières données en vigueur. Une flambée du prix de l'essence, par exemple, n'entraîne pas mécaniquement une hausse de taux.
- Même à taux inchangé, l'inflation réduit votre capacité d'emprunt en gonflant vos dépenses fixes.
Inflation : comment est-elle mesurée et par qui?
L'inflation est la hausse du niveau général des prix. Elle se mesure au Canada par l'indice des prix à la consommation (IPC), publié chaque mois par Statistique Canada, qui compare le coût d'un panier de biens et services à celui de la même période un an plus tôt.
Une inflation forte érode le pouvoir d'achat. Une inflation nulle ou négative décourage la consommation et l'investissement. C'est pourquoi la Banque du Canada et le gouvernement fédéral se sont entendus sur une cible de 2 %, à l'intérieur d'une fourchette de 1 % à 3 %.
Tout le mécanisme qui suit découle de cet objectif : ramener l'inflation vers 2 %.
L'inflation influence la Banque du Canada, qui influence votre taux variable
Le principal outil de la Banque du Canada est le taux directeur, annoncé huit fois par année. Lorsque l'inflation est trop élevée, elle le relève pour freiner l'emprunt et la dépense. Lorsque l'inflation est trop faible ou que l'économie est fragile, elle l'abaisse pour relancer l'activité.
Quand ce taux change, les institutions financières ajustent leur taux préférentiel, généralement dans les jours qui suivent. Comme le taux variable est exprimé en fonction du taux préférentiel, il en suit automatiquement les variations. C'est le cas pour les nouvelles hypothèques, mais aussi celles déjà en vigueur.
C'est donc le canal le plus visible de l'inflation actuelle. Mais il ne touche que les détenteurs de prêts à taux variable.
Quelle inflation la Banque du Canada regarde-t-elle vraiment?
Pour prendre une décision, la Banque du Canada observe l'IPC global. Il inclut plusieurs biens et services, tels que les aliments, le logement, le transport et les vêtements.
En plus de l'IPC global, la banque centrale surveille aussi d'autres mesures de l'inflation fondamentale. Cela lui permet de faire abstraction des fluctuations volatiles et de se concentrer sur la tendance réelle de l'inflation. Les mesures utilisées sont les suivantes :
- IPC-tronq : exclut les composantes dont les prix ont le plus varié, à la hausse comme à la baisse, pour ne conserver que le cœur de la distribution.
- IPC-méd : retient la variation de prix médiane du panier, c'est-à-dire celle qui se situe pile au milieu une fois toutes les composantes classées.
Ainsi, une hausse marquée du prix de l'essence qui pousserait l'IPC global bien au-delà de la cible n'entraîne pas nécessairement une hausse du taux directeur si les mesures fondamentales restent plus stables.
L'inflation anticipée influence votre taux fixe
Un prêteur qui vous accorde un taux fixe de 5 ans doit immobiliser des fonds à coût connu pour cette même période. Il se finance sur le marché obligataire, où la référence est le rendement des obligations du gouvernement du Canada, auquel il ajoute une marge.
Votre taux fixe suit donc les rendements obligataires, pas le taux directeur. Quand les rendements obligataires montent, les taux hypothécaires fixes tendent à monter. Quand ils baissent, les taux fixes tendent à baisser.
Entre le rendement obligataire et le taux qu'on vous offre, votre prêteur ajoute un écart pour couvrir son coût de financement, son risque de crédit et de liquidité, ses exigences réglementaires en matière de capital, ses frais d'exploitation et sa marge. Cet écart s'est historiquement situé autour de 1 % à 2 %, mais peut s'élargir en période de tension sur les marchés ou se resserrer quand la concurrence s'intensifie.
C'est aussi ce qui explique qu'une baisse des rendements obligataires ne se répercute pas toujours intégralement, ni immédiatement, sur les taux affichés.
Ce qui fait bouger les rendements obligataires
Les rendements obligataires fluctuent notamment selon les éléments suivants :
- Les attentes d'inflation. Plus l'inflation anticipée est élevée, plus le rendement exigé monte.
- Les données sur la croissance économique. Emploi, PIB, dépenses des ménages : une économie plus vigoureuse laisse présager des pressions sur les prix, et donc des rendements plus élevés.
- Les anticipations sur les décisions de la Banque du Canada. Le marché ne réagit pas à l'annonce, il réagit à l'écart entre l'annonce et ce qu'il avait prévu.
- Le contexte mondial et géopolitique. Conflits, tensions commerciales, chocs sur l'énergie : une crise ailleurs peut faire bouger vos taux fixes ici.
Ainsi, les taux fixes peuvent monter ou descendre plusieurs semaines avant une annonce de la Banque du Canada, parce que le marché a déjà intégré la décision attendue.
L'inflation gruge votre capacité d'emprunt
Même lorsque votre taux ne bouge pas, l'inflation réduit le montant pour lequel vous vous qualifiez.
Les prêteurs évaluent votre dossier avec deux ratios :
- L'ABD, qui rapporte vos frais de logement à votre revenu brut ;
- L'ATD, qui y ajoute vos autres dettes.
L'inflation gonfle plusieurs éléments qui entrent dans ce calcul ou qui rétrécissent votre marge de manœuvre financière. On pense par exemple aux taxes municipales, à l'assurance habitation, au chauffage, à l'électricité ou aux paiements de voiture.
Cet effet est silencieux, progressif, et il agit indépendamment des annonces de la Banque du Canada. D'où l'importance de calculer votre capacité d'emprunt réelle.
Pourquoi les effets ne sont-ils pas immédiats?
Une hausse ou une baisse du taux directeur met plusieurs trimestres à produire son plein effet, le temps que les ménages renouvellent leurs prêts, que les entreprises revoient leurs investissements et que la demande s'ajuste.
Ainsi, le moment où l'inflation fait le plus mal à votre budget quotidien n'est généralement pas le moment où les taux d'intérêt hypothécaires sont les plus élevés. Les deux courbes sont décalées.
Prendre une décision hypothécaire en réaction au dernier chiffre d'IPC n'est donc pas une bonne stratégie, puisque cela revient souvent à réagir à une information que le marché a déjà digérée et intégrée dans les taux affichés.
Que faire de tout ça?
Vous ne contrôlez ni l'IPC ni la Banque du Canada. Voici toutefois ce que vous pouvez faire pour limiter les effets de l'inflation sur votre hypothèque :
- Regardez la situation dans son ensemble. Un mois d'IPC élevé n'est pas une tendance. Vérifiez les mesures fondamentales et la direction sur plusieurs mois avant de conclure quoi que ce soit.
- Ne magasinez pas votre type de taux en fonction d'une prévision. Le marché a déjà intégré ce que vous lisez dans les journaux. Choisissez en fonction de votre tolérance au risque et de votre budget, pas de vos prévisions économiques.
- Bloquez un taux si vous êtes en processus d'achat. Une préapprobation hypothécaire garantit un taux plafond pour une période limitée, généralement de 90 à 120 jours selon le prêteur. Si les taux baissent entretemps, vous obtenez le meilleur taux.
- Anticipez votre renouvellement. C'est le moment où l'écart de taux peut coûter cher, il est donc important de comparer.
- Faites calculer les scénarios. Un courtier hypothécaire compare les offres de plusieurs prêteurs et peut chiffrer ce qu'une hausse ou une baisse représenterait pour vous.
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