Accumuler une mise de fonds prend du temps et l’endroit où cet argent attend pendant ces quelques années peut faire une vraie différence. Au Québec, trois régimes enregistrés peuvent vous aider à atteindre vos objectifs d’épargne : le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), le régime enregistré d’épargne-retraite (REER), grâce au régime d’accession à la propriété (RAP), et le compte d’épargne libre d’impôt (CELI).
Bonne nouvelle : vous n’avez pas à choisir un seul compte. Dans la plupart des cas, l’ordre est simple : le CELIAPP d’abord, le REER et le RAP pour aller plus loin, puis le CELI en complément. Voici le rôle de chacun et comment les combiner.
En bref
- Pour une première propriété, le CELIAPP est généralement le premier régime à prioriser : les cotisations sont déduites du revenu, et le retrait pour l’achat n’est ni imposable ni remboursable.
- Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, et ses droits de cotisation ne s’accumulent qu’à partir de l’ouverture du compte.
- Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER sans impôt pour acheter, mais cette somme doit être remboursée sur 15 ans.
- En combinant le CELIAPP et le RAP, une personne peut utiliser jusqu’à 100 000 $ pour sa mise de fonds, et un couple jusqu’à 200 000 $.
- Le CELI, dont le plafond est de 7 000 $ en 2026, laisse fructifier l’épargne à l’abri de l’impôt et sert surtout à compléter la mise de fonds ou à payer les frais d’achat.
Le CELIAPP : le premier choix pour la mise de fonds
Si vous ne deviez ouvrir qu’un seul régime pour acheter une première propriété, ce serait le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Créé en 2023 pour ce seul projet, il fonctionne en deux temps :
- Au dépôt : le montant versé est déduit de votre revenu, ce qui réduit l’impôt à payer.
- Au retrait : l’argent utilisé pour acheter n’est pas imposable. Et contrairement au RAP vous n’avez rien à rembourser.
Vous pouvez y cotiser jusqu’à 8000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $ à vie. Même si l’achat est prévu d’ici un ou deux ans, le compte vaut la peine : chaque cotisation allège votre impôt avant de se transformer en mise de fonds.
Un détail à retenir : les droits de cotisation ne commencent à s’accumuler qu’à l’ouverture du compte. L’ouvrir tôt, même sans y déposer d’argent tout de suite, vous laisse donc plus de marge le moment venu.
Le RAP : puiser dans son REER pour acheter
Le REER est d’abord pensé pour la retraite, mais il peut aussi donner un bon coup de pouce à votre mise de fonds grâce au Régime d’accession à la propriété (RAP) qui permet aussi de l’utiliser pour acheter une première propriété. Comme pour le CELIAPP, l’argent que vous y déposez est déduit de votre revenu. Le moment venu, le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ sans impôt pour acheter une première propriété.
La nuance c’est que cet argent est emprunté à votre retraite : il doit retourner dans votre REER sur une période de 15 ans. Le RAP est donc surtout intéressant si vous avez déjà accumulé de l’épargne dans un REER, ou si votre revenu est élevé puisque chaque cotisation à un REER vous fait économiser davantage d’impôt.
Le CELI : la souplesse pour compléter
Avec le CELI, vous cotisez avec de l’argent sur lequel vous avez déjà payé de l’impôt : vos dépôts ne sont pas déduits de votre revenu. En revanche, une fois l’argent dans le compte, tout ce qu’il rapporte est à l’abri de l’impôt. Les intérêts, les dividendes et les gains de vos placements s’accumulent sans être imposés et vous pouvez retirer le tout quand vous le voulez, pour n’importe quel projet, sans payer d’impôt.
Cette souplesse en fait un bon complément pour tout ce qui entoure l’achat. Une fois le CELIAPP bien garni, le CELI peut accueillir l’épargne en surplus, servir de fonds d’urgence ou payer les frais qui accompagnent l’achat. Avec un revenu modeste, le CELI passe souvent devant le REER : la déduction REER rapporte peu et les remboursements du RAP peuvent peser sur le budget.
En 2026, le plafond de cotisation au CELI est de 7000 $ et les droits inutilisés s’accumulent d’une année à l’autre. Une personne qui avait au moins 18 ans en 2009 et qui réside au Canada depuis peut y cotiser jusqu’à 109 000 $.
CELIAPP, CELI et REER : le tableau comparatif
Pour vous y retrouver d’un coup d’œil, voici comment les trois régimes se comparent sur le plan du traitement fiscal, des plafonds de cotisation et de leur utilité pour l’achat.
| CELIAPP | REER avec le RAP | CELI | |
|---|---|---|---|
| Objectif principal | Achat d’une première propriété | Retraite, avec un retrait possible pour l’achat | Épargne pour tout projet |
| Cotisation déduite du revenu | Oui | Oui | Non |
| Retrait pour l’achat | Non imposable | Non imposable dans le cadre du RAP | Non imposable |
| Plafonds de cotisation | 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie | 18 % du revenu gagné, jusqu’à 33 810 $ en 2026 | 7 000 $ en 2026 |
| Montant utilisable pour l'achat | Jusqu’à 40 000 $, plus les rendements | Jusqu’à 60 000 $ | Tout le solde |
| Remboursement | Aucun | Sur 15 ans | Aucun |
| Si vous n’achetez pas | Transfert au REER sans impôt | L’argent reste dans le REER pour la retraite | L’argent reste disponible |
Combiner les 3 régimes : un exemple concret
Ces régimes ne s’excluent pas, au contraire, c’est en le combinant que la mise de fonds grossit le plus vite. Le CELIAPP et le RAP peuvent servir au même achat, ce qui donne accès à jusqu’à 100 000 $ par personne, soit 40 000 $ du CELIAPP et 60 000 $ du RAP. Comme chaque personne à ses propres plafonds, un couple peut aller jusqu’à 200 000 $, sans compter le CELI.
L’exemple d’un couple qui vise une propriété de 425 000 $
Pour une mise de fonds de 20 %, le couple doit réunir 85 000 $. L’une des deux personnes a déjà 25 000 $ dans son REER, et le couple se donne cinq ans pour épargner le reste :
- CELIAPP : chaque personne y verse 5 000 $ par année, soit environ 420 $ par mois. Après cinq ans, le couple a accumulé 50 000 $.
- RAP : les 25 000 $ déjà accumulés dans le REER sont retirés au moment de l’achat.
- CELI : 10 000 $ mis de côté au fil des ans complètent le montant.
- Mise de fonds totale : 85 000 $, sans compter les rendements.
Une fois propriétaire, la personne qui a utilisé le RAP devra remettre environ 1670 $ par année dans son REER pendant 15 ans, soit à peu près 140 $ par mois. C’est un montant à prévoir dans le budget, en plus des paiements hypothécaires. Les 50 000 $ retirés du CELIAPP, eux, n’ont pas à être remboursés.
Et le compte d’épargne à intérêt élevé ?
Le compte d’épargne à intérêt élevé n’est pas un régime, mais un produit offert par les institutions financières. Son taux dépasse celui d’un compte courant et l’argent reste accessible en tout temps, sans risque de perte. Il convient donc bien à une épargne à court terme ou à un fonds d’urgence.
Hors d’un régime enregistré, les intérêts sont imposables. Mieux vaut donc détenir ce compte à l’intérieur d’un CELIAPP ou d’un CELI, où ils sont à l’abri de l’impôt. Avant de choisir, comparez les offres : certains taux ne sont que promotionnels et redescendent après quelques mois.
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