Depuis le 14 août 2025, la Loi 16 n'est plus une réforme annoncée : c'est une obligation à respecter. Le règlement qui la rend pleinement applicable a été publié le 30 juillet 2025. Il donne aux syndicats de copropriété du Québec trois ans et un jour pour se conformer.
Concrètement, les copropriétés ont jusqu'au mois d'août 2028 pour obtenir deux documents prévus par la loi : un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance. Ils doivent répondre à des critères précis et être produits par un professionnel habilité et indépendant de la copropriété.
Voici ce que la Loi 16 exige exactement, qui peut faire le travail et les répercussions sur les copropriétaires.
En bref
- Le règlement qui rend la Loi 16 pleinement applicable est en vigueur depuis le 14 août 2025. Toutes les copropriétés du Québec doivent s'y conformer.
- Votre syndicat doit obtenir deux documents produits par un professionnel habilité et indépendant de la copropriété : un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance.
- L'échéance pour la grande majorité des syndicats existants est le mois d'août 2028.
- L'étude doit être refaite tous les 5 ans et le carnet doit être révisé aussi souvent. Certaines petites copropriétés bénéficient toutefois d'un délai de 10 ans.
- Vos frais de condo pourraient augmenter, puisque les contributions seront désormais calculées sur l'état réel du bâtiment plutôt que sur un pourcentage fixe.
Qu'est-ce que la Loi 16?
La Loi 16 touche à plusieurs volets du secteur de l'habitation, dont l'inspection en bâtiment et la copropriété divise. C'est sa portion copropriété qui retient l'attention depuis, parce qu'elle impose aux syndicats des obligations qu'ils n'avaient jamais eues.
Le but de cette loi se résume simplement : forcer les copropriétés à savoir dans quel état est leur immeuble, et à mettre de l'argent de côté en conséquence. Trop de syndicats découvraient un besoin de travaux majeurs mais n'avaient pas suffisamment de fonds pour les couvrir, ce qui obligeait les copropriétaires à payer des cotisations spéciales.
Pour y arriver, la Loi 16 s'appuie sur trois principes :
- Améliorer l'état général du parc de copropriétés en rendant l'entretien planifié plutôt que réactif ;
- Assurer la disponibilité des fonds nécessaires aux réparations majeures et aux remplacements ;
- Protéger financièrement les copropriétaires et diminuer le recours aux cotisations spéciales.
Où en est la Loi 16 en 2026?
Pendant cinq ans, les obligations les plus lourdes de la loi sont restées en suspens : elles exigeaient un règlement d'application que le gouvernement n'avait pas encore adopté. La Loi 16 est désormais pleinement en vigueur.
Voici un rappel du parcours de la loi jusqu'à aujourd'hui.
| Date | Ce qui s'est passé |
|---|---|
| 5 décembre 2019 | Sanction de la loi 16. |
| 10 janvier 2020 | Entrée en vigueur de plusieurs dispositions, mais pas de celles sur le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance. |
| 21 février 2024 | Le projet de loi 31 (2024, chapitre 2) complète le cadre. |
| Septembre 2024 | Prépublication du projet de règlement et consultation publique. |
| 30 juillet 2025 | Publication du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise à la Gazette officielle du Québec (décret 991-2025). |
| 14 août 2025 | Entrée en vigueur du règlement. |
| 14 août 2028 | Échéance de conformité pour la grande majorité des syndicats existants. |
Tous les syndicats de copropriété divise du Québec doivent se conformer au règlement, et ni le conseil d'administration ni l'assemblée des copropriétaires ne peuvent décider de s'y soustraire. Il n'existe aucune exemption liée à la taille de l'immeuble, à son âge ou à son mode de gestion.
Les 4 obligations qui découlent du règlement
Le règlement se traduit par quatre obligations concrètes pour votre syndicat. Voici qui doit s'en occuper et à quel rythme.
| Obligation | Qui doit s'en occuper | À quelle fréquence |
|---|---|---|
| Carnet d'entretien | Un professionnel habilité l'établit, le conseil d'administration le tient à jour | Mise à jour annuelle, révision aux 5 ans (10 ans dans certains cas) |
| Étude du fonds de prévoyance | Un professionnel habilité | Tous les 5 ans, sans exception |
| Attestation sur l'état de la copropriété | Le syndicat, à la demande d'un copropriétaire vendeur | À chaque vente d'unité |
| Protection des acomptes | L'acheteur d'une unité neuve, via un professionnel autorisé | À chaque achat sur plan |
Les deux premières demandent du travail et un budget. Les deux autres s'activent au moment d'une transaction.
Sachez aussi que l'étude du fonds de prévoyance a un effet direct sur vos charges mensuelles, puisque le conseil d'administration devra ensuite ajuster les contributions selon ses recommandations.
Le carnet d'entretien de la copropriété
Le carnet d'entretien est le point de départ de toute la démarche. Sans lui, l'étude du fonds de prévoyance ne peut pas être réalisée correctement, puisqu'elle s'appuie directement sur les données qu'il contient.
Il s'agit du dossier de santé de votre immeuble. Il recense tout ce qui compose les parties communes, évalue l'état de chaque élément, projette les réparations majeures et les remplacements à effectuer au cours des prochaines années. Il consigne également chaque intervention réalisée.
Il y a trois règles à retenir :
- Le carnet doit être établi par un membre de l'Ordre des ingénieurs, des architectes, des évaluateurs agréés ou des technologues professionnels du Québec, qui n'a aucun lien avec la copropriété ni avec ses occupants.
- Le conseil d'administration doit ensuite le mettre à jour au moins une fois par année.
- Une révision complète par un professionnel habilité est exigée tous les cinq ans (ou tous les dix ans pour certaines petites copropriétés).
L’étude du fonds de prévoyance pour les condos
Auparavant, la contribution au fonds de prévoyance était calculée selon une règle simple et arbitraire, soit un minimum de 5 % des charges communes. Cette règle avait l'avantage d'être facile à appliquer, mais elle n'avait aucun lien avec l'état réel du bâtiment. Résultat : des milliers de syndicats se sont retrouvés avec un fonds largement insuffisant au moment où les travaux majeurs devenaient inévitables.
L'étude du fonds de prévoyance remplace cette approximation par un calcul. Elle détermine combien votre copropriété doit accumuler et à quel rythme, en fonction des travaux réellement à venir sur son immeuble.
Qui peut réaliser une étude du fonds de prévoyance?
Cinq ordres professionnels sont autorisés, soit un de plus que pour le carnet d'entretien.
| Ordre professionnel | Peut établir le carnet | Peut réaliser l'étude du fonds |
|---|---|---|
| Ordre des ingénieurs du Québec | Oui | Oui |
| Ordre des architectes du Québec | Oui | Oui |
| Ordre des évaluateurs agréés du Québec | Oui | Oui |
| Ordre des technologues professionnels du Québec | Oui | Oui |
| Ordre des comptables professionnels agréés du Québec | Non | Oui |
Les mêmes conditions que pour le carnet s'appliquent. Le professionnel doit travailler principalement en gestion, en construction, en rénovation, en évaluation ou en inspection immobilière, et n'avoir aucun lien avec la copropriété ni avec ses occupants.
En pratique, il est plus économique de confier les deux mandats au même professionnel habilité et au même moment, puisqu'une bonne partie du travail de collecte d'information sert aux deux documents.
À quelle fréquence l'étude doit-elle être refaite?
L'étude du fonds de prévoyance doit être obtenue tous les cinq ans, peu importe la taille de la copropriété, son âge ou son mode de gestion.
C'est une différence importante avec le carnet d'entretien, dont la révision peut s'espacer tous les dix ans dans certains cas. Une copropriété de six unités sur trois étages qui bénéficie du délai de dix ans pour son carnet doit tout de même refaire son étude tous les cinq ans.
Comment se déroule une étude du fonds de prévoyance?
Voici les quatre étapes du travail, dont les deux premières servent aussi à établir le carnet d'entretien lorsque les deux mandats sont confiés au même professionnel.
1. Prise de connaissance du profil de la copropriété
La première étape de l’étude consiste en une analyse exhaustive du profil de la copropriété en question. Pour ce faire, les responsables de l’étude devront prendre connaissance de diverses facettes de l’immeuble, tant financières que techniques.
Il est important que cette analyse soit conduite de manière exacte, c’est pourquoi l’équipe devra avoir à sa disposition de nombreux documents tels que :
- Les bilans financiers passés et actuels ;
- La déclaration de copropriété ;
- Les plans et devis de l’immeuble ;
- Un historique des travaux.
2. Visite de la propriété
Une visite de l'immeuble est obligatoire. Elle vise à évaluer l'état des composantes et à estimer la durée de vie utile restante de chacune. Le professionnel examine notamment :
- L’enveloppe du bâtiment ;
- Les finis intérieurs ;
- Les divers systèmes (électriques, mécaniques, etc.) ;
- La toiture ;
- Les fondations ;
- Le terrain.
3. L’analyse des données
Le professionnel réunit ensuite les résultats de la visite et les renseignements tirés des documents officiels de l'immeuble. Il établit le coût prévu de chaque réparation majeure et de chaque remplacement, puis projette ces montants dans le temps en tenant compte de l'inflation et du rendement des sommes déjà accumulées.
Cette analyse permet de savoir si le fonds de prévoyance actuel est suffisant, insuffisant ou excédentaire par rapport aux besoins projetés.
4. Les recommandations et l'ajustement des contributions
L'étude se conclut sur une recommandation chiffrée, soit le montant que la copropriété doit verser annuellement à son fonds de prévoyance. Le conseil d'administration doit ensuite établir les sommes à percevoir selon ces recommandations, dans un délai maximal de 30 jours suivant l'assemblée annuelle des copropriétaires.
Si l'étude des données révèle que le fonds de prévoyance est insuffisant pour les besoins réels de l'immeuble, le syndicat disposera de 10 ans pour combler l'écart. Le syndicat peut augmenter graduellement les charges mensuelles, imposer une cotisation spéciale, ou contracter un emprunt au nom de la copropriété.
Quand faut-il être conforme?
Les syndicats déjà constitués au moment de l'entrée en vigueur du règlement disposent de trois ans et un jour pour obtenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance conformes. L'échéance tombe donc au mois d'août 2028.
Pour une copropriété neuve, le compteur part de l'assemblée de transition, soit le moment où le promoteur cède le contrôle du syndicat aux copropriétaires.
Loi 16 : quels coûts pour les copropriétaires du Québec?
Pour plusieurs propriétaires, la Loi 16 se traduit par des frais de condo plus élevés. En effet, le but premier de l’étude du fonds de prévoyance est de permettre d’établir plus exactement les paiements mensuels à verser au fonds de prévoyance. Le budget alloué aux travaux d’entretien pourrait donc augmenter et la contribution des copropriétaires également.
De plus, il ne faut pas oublier les frais ponctuels (tous les 5 ans) associés à l’étude du fonds de prévoyance en soi. Bien que la plupart des copropriétaires ne doivent débourser que quelques centaines de dollars au maximum, ce sont tout de même des frais supplémentaires qui s’ajoutent à leurs nombreux paiements.
Cependant, il ne faut pas négliger les bienfaits que la Loi 16 engendrera dans le domaine de la copropriété. Tout d’abord, la Loi aspire à l’amélioration de l’état général des immeubles de copropriété, un bénéfice incontestable pour tous les copropriétaires.
De plus, elle vise la répartition de la charge financière des copropriétaires, non seulement sur plusieurs années, mais également sur plusieurs générations de copropriétaires. Cela empêche donc les copropriétaires actuels d’être les seuls responsables de l’usure de l’immeuble et de devoir débourser des sommes importantes spontanément.
Les autres mesures à connaitre
Deux obligations complètent le portrait. Elles ne demandent pas de mandat professionnel, mais elles s'activent à des moments précis et elles surprennent encore beaucoup de monde.
L'attestation du syndicat lors d'une vente
C'est la mesure qui touche le plus grand nombre de personnes, parce qu'elle concerne chaque transaction.
Quand un copropriétaire vend son unité, il peut demander au syndicat une attestation sur l'état de la copropriété. Le syndicat doit la lui remettre dans un délai de 15 jours.
Le document dresse un portrait financier et matériel de l'immeuble. On y trouve notamment :
- L’état du fonds de prévoyance ;
- Les assurances en vigueur ;
- Les travaux projetés ;
- Les litiges en cours.
L'effet est considérable pour un acheteur. Ce qui relevait auparavant de la chance ou de l'insistance devient un document standardisé. Un syndicat sans carnet d'entretien, avec un fonds sous-capitalisé et des travaux majeurs annoncés, ne peut plus le dissimuler derrière une visite bien préparée.
La protection des acomptes pour le neuf
Cette mesure vise les acheteurs sur plan, qui versent parfois des dizaines de milliers de dollars avant que l'immeuble existe.
L'acompte doit désormais être détenu en fidéicommis par un professionnel autorisé, soit un membre du Barreau du Québec, de la Chambre des notaires, de l'Ordre des administrateurs agréés ou de l'Ordre des comptables professionnels agréés.
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