Si vous préparez la vente de votre maison, vous vous demandez peut-être s'il vaut la peine de faire inspecter votre propriété avant même de recevoir une offre. Après tout, un acheteur prudent exigera une inspection préachat et vous pourriez prendre une longueur d'avance en réalisant vous-même les démarches.
L'inspection prévente vous donne le portrait réel de l'état de votre maison, à un moment où vous pouvez encore décider quoi corriger, quoi déclarer et à quel prix afficher. Voici comment elle se déroule, ce qu'elle coûte, et surtout ce que le rapport vous oblige à faire une fois que vous l'avez en main.
En bref
- L'inspection prévente est réalisée à l'initiative du propriétaire, avant la mise en marché de sa propriété.
- Elle sert à repérer les travaux à faire, à justifier votre prix et à limiter les négociations à la baisse.
- Elle coûte quelques centaines de dollars, un montant comparable à celui d'une inspection préachat.
- Elle ne remplace pas l'inspection préachat de l'acheteur, qui a toujours le droit de faire la sienne.
- Une fois le rapport en main, vous connaissez les défauts de votre maison. Vous devez en tenir compte dans votre déclaration du vendeur.
Qu'est-ce qu'une inspection prévente?
L'inspection prévente est une inspection résidentielle réalisée à l'initiative du propriétaire, en amont de la mise en marché de sa propriété. Son objectif est de dresser un portrait clair de l'état du bâtiment et d'identifier les travaux à envisager, avant même que les premiers acheteurs ne visitent les lieux.
Elle se distingue des trois autres inspections résidentielles par le moment où elle a lieu (avant la vente) et par la personne qui la commande (le vendeur).
Pourquoi faire une inspection prévente?
Faire inspecter sa maison quand les acheteurs demanderont leur propre inspection quelque temps plus tard peut sembler contre-intuitif. Mais cette démarche vous offre plusieurs avantages, dont ceux-ci :
- Vous repérez les travaux à effectuer avant la mise en marché ;
- Vous limitez les arguments de négociation des acheteurs ;
- Vous démontrez votre transparence, ce qui facilite la transaction.
Le rapport vous permet aussi d'ajuster votre prix de façon réaliste si vous choisissez de ne pas faire les travaux.
À quel moment faire l'inspection prévente?
Vous pouvez réaliser une inspection prévente dès que vous envisagez de mettre votre maison sur le marché. En le faisant tôt, vous vous accordez davantage de temps pour choisir votre inspecteur et effectuer les démarches.
Faites-le idéalement avant de fixer votre prix et avant les premières visites. Avant de fixer votre prix, l'inspection vous permet de tenir compte de l'état réel du bâtiment dans l'évaluation de sa valeur plutôt que de le découvrir en pleine négociation. Avant les visites, cela vous laisse le temps de réaliser les travaux que vous jugez rentables ou d'obtenir des soumissions pour ceux que vous ne ferez pas.
Comptez quelques jours pour obtenir un rendez-vous et de 48 à 72 heures pour recevoir le rapport.
Comment se déroule l'inspection prévente d'une maison?
L'inspecteur en bâtiment examine l'ensemble des composantes visibles et accessibles de la propriété. Son mandat est de repérer les défauts à corriger, des dégradations mineures aux problèmes plus sérieux comme la présence de pyrite, de vermiculite ou de fissures dans les fondations.
Les éléments habituellement vérifiés comprennent :
- L'isolation ;
- La ventilation et l'état des systèmes connexes ;
- La présence d'humidité ou de moisissures ;
- La structure et les fondations ;
- L'aménagement du terrain ;
- La toiture et ses composantes, dont les solins, les soffites et la cheminée ;
- Le système électrique, incluant le panneau et sa conformité ;
- Le système de chauffage et de climatisation ;
- La plomberie, son étanchéité et le type de matériaux ;
- L'enveloppe extérieure du bâtiment ;
- L'intérieur : murs, planchers et finitions.
L'inspecteur vous remet ensuite un rapport d'inspection détaillé, qui expose ses observations, les correctifs à envisager et, dans certains cas, ses recommandations de vérifications complémentaires par des professionnels spécialisés.
Pour vous assurer que l'inspection se déroule dans les meilleures conditions possibles, vous pouvez préparer votre maison à l'arrivée de l'inspecteur en dégageant l'accès aux zones qui seront examinées et en faisant quelques petites réparations.
L'inspection thermographique, une option complémentaire
Certains inspecteurs offrent un service d'inspection thermographique à l'aide d'une caméra infrarouge, qui permet de détecter des infiltrations d'air ou d'eau invisibles à l'œil nu. L'inspecteur doit avoir suivi une formation spécialisée pour offrir ce service. C'est un bon complément quand vous soupçonnez un problème d'isolation ou d'humidité que rien ne rend visible.
Combien coûte une inspection prévente?
Comptez quelques centaines de dollars, un montant comparable à celui d'une inspection préachat. Le tarif varie selon le type de bâtiment, son âge, sa superficie, sa complexité et les services complémentaires que vous demandez.
Les fourchettes détaillées par type de propriété se trouvent dans notre article sur le prix d'un inspecteur en bâtiment.
Dans tous les cas, il s'agit d'une somme modeste en comparaison des avantages qu’offre une mise en marché mieux préparée et potentiellement plus rentable.
L'inspection prévente et la déclaration du vendeur
À partir du moment où vous avez le rapport d'inspection prévente en main, vous connaissez l'état de votre propriété. Vous ne pouvez plus dire que vous ne saviez pas. Ce que le rapport révèle doit se refléter dans votre déclaration du vendeur, le formulaire dans lequel vous déclarez ce que vous savez de votre propriété.
L'inspection prévente ne crée pas cette obligation, elle en précise seulement le contenu. Vous saviez déjà des choses avant l'inspection, vous en savez simplement plus après. Vous disposez même d'un document précieux pour appuyer vos déclarations.
Un défaut connu et non déclaré vous expose à un recours après la vente, et ce risque est bien plus lourd qu'une négociation à la baisse.
Que faire des défauts trouvés?
Lorsque le rapport d'inspection relève des défauts, trois options s'offrent à vous :
- Corriger. Vous faites faire les travaux, vous conservez les factures, et le défaut noté au rapport disparaît de l'équation. C'est l'action à privilégier pour ce qui inquiète un acheteur plus que ça ne coûte à réparer.
- Déclarer. Vous laissez le défaut en place et vous l'inscrivez à votre déclaration. C'est la voie honnête et sûre pour ce qui coûte cher à corriger, à condition d'assumer que les acheteurs en tiendront compte.
- Ajuster le prix. Vous laissez le défaut, vous le déclarez, et vous affichez un prix qui en tient compte d'entrée de jeu. C'est souvent moins coûteux qu'une réduction obtenue en négociation, parce que c'est vous qui fixez le montant.
Devez-vous remettre le rapport aux acheteurs?
Vous n'êtes en principe pas obligé de remettre le rapport lui-même. Toutefois, vous ne pouvez pas taire ce qu'il contient, vous devez le divulguer. Partager le rapport volontairement est souvent à votre avantage. C'est un geste de transparence qui rassure un acheteur hésitant.
L'acheteur doit-il quand même faire une inspection préachat?
Oui. Même si vous avez fait inspecter votre propriété, l'acheteur conserve le droit de faire réaliser sa propre inspection préachat, et il aurait tort de s'en priver.
Votre rapport a été commandé par vous, pas par lui : il n'a donc aucun recours contre l'inspecteur qui l'a rédigé. De plus, chaque inspecteur a sa méthode et l'état de la propriété peut avoir changé entre les deux visites, en particulier si des travaux ont été réalisés entretemps.
Les deux inspections sont complémentaires. La vôtre prépare la mise en marché, la sienne lui donne une évaluation indépendante et à jour.
Comment choisir votre inspecteur en bâtiment?
Avant de choisir un inspecteur pour votre maison, vérifiez qu'il possède bel et bien de l'expérience en inspection résidentielle, qu'il détient une assurance responsabilité professionnelle et qu'il se conforme aux normes de pratique reconnues.
L'assurance erreurs et omissions n'est pas optionnelle. Elle couvre les frais juridiques et les dédommagements en cas d'erreur, d'omission ou de négligence de l'inspecteur. Sans elle, un rapport incomplet ne vous laisse aucun recours utile.
D'ailleurs, alors que la profession a longtemps été laissée à elle-même, elle est désormais encadrée par la RBQ. Le Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiment est en vigueur depuis le 1er octobre 2024, et la certification de la Régie du bâtiment du Québec deviendra obligatoire au 1er octobre 2027. D'ici là, vérifiez où en est votre inspecteur dans cette transition.
Finalement, l'adhésion à une association professionnelle, telle que l'AIBQ, témoigne de l'engagement de l'inspecteur envers des pratiques encadrées. Cette adhésion reste un bon indicateur, mais elle ne remplace plus la certification de la RBQ, qui sera l'exigence de base.
Vous cherchez un inspecteur en bâtiment qualifié?
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