Si vous êtes copropriétaire, administrateur d'un syndicat ou gestionnaire d'un immeuble au Québec, la Loi 141 a directement changé vos obligations en matière d'assurance.
Adoptée en 2018 et déployée par étapes jusqu'en 2022, elle impose désormais une description des parties privatives, une assurance couvrant le coût réel de reconstruction, un fonds d'auto assurance, une responsabilité civile minimale pour chaque copropriétaire et une couverture pour les administrateurs.
Concrètement, ces règles visent à éviter qu'un sinistre mal couvert se transforme en facture salée pour les copropriétaires. Voici, en clair, les cinq obligations à connaître, quand elles s'appliquent et combien coûte l'évaluation professionnelle exigée par la loi.
En bref
- La Loi 141, adoptée en juin 2018, clarifie le partage des responsabilités d'assurance entre le syndicat de copropriété et les copropriétaires.
- Chaque copropriété doit tenir une description des parties privatives (état d'origine vs améliorations) pour départager les réclamations.
- L'immeuble doit être assuré à son coût réel de reconstruction, réévalué tous les 5 ans par un évaluateur agréé (OEAQ).
- Depuis avril 2022, un fonds d'auto assurance doit couvrir en tout temps la franchise la plus élevée du contrat.
- Depuis octobre 2020, chaque copropriétaire doit détenir une responsabilité civile d'au moins 1 M$ (moins de 13 unités) ou 2 M$ (13 unités et plus). Les administrateurs doivent aussi être couverts.
La Loi 141 au Québec, c'est quoi?
Adoptée en juin 2018, la Loi 141 a pour principal objectif de clarifier et standardiser les rôles du syndicat de copropriété et des copropriétaires en matière d’assurance.
Elle pose ainsi des règles claires là où régnait le flou, limitant les mauvaises surprises lors d'un sinistre.
Pourquoi la Loi 141 a-t-elle été adoptée?
Dans les années qui ont précédé son adoption, les réclamations d'assurance en copropriété se sont multipliées.
De moins en moins d'assureurs acceptaient de couvrir les syndicats de copropriété. Ceux qui restaient ont resserré leurs protections et augmenté leurs tarifs. Les propriétaires de condo se sont retrouvés coincés, à composer avec des exigences toujours plus strictes et des primes en hausse.
En imposant de nouvelles obligations, la Loi 141 vise à rendre le risque plus prévisible pour les assureurs et mieux réparti entre les parties.
Les 5 obligations de la Loi 141 pour les copropriétés
La Loi 141 a apporté cinq grands changements en ce qui concerne l'assurance en copropriété et la gestion des risques. Les voici.
1. La description des parties privatives des condos
Ce que dit la loi : chaque copropriété doit posséder un document détaillé qui décrit l'ensemble des parties privatives de l'immeuble.
Ce document précise l'état d'origine de chaque unité, c'est-à-dire telle qu'elle a été livrée au propriétaire, et note les améliorations apportées depuis. Sa raison d'être est simple : tracer une frontière nette entre ce qui faisait partie de l'unité au départ et ce que le propriétaire a ajouté ou amélioré par la suite.
Cette distinction devient déterminante en cas de réclamation, car c'est elle qui décide qui indemnise quoi entre l'assurance personnelle du copropriétaire et celle du syndicat.
2. Une assurance couvrant le coût réel de reconstruction
Ce que dit la loi : le syndicat doit assurer l'immeuble à son coût réel de reconstruction.
Ce coût correspond au montant qu'il faudrait débourser pour reconstruire l'immeuble à l'identique après un sinistre, aux conditions actuelles du marché. Il ne se limite pas aux matériaux, il englobe aussi :
- Les frais de déblais et de nettoyage ;
- Les frais de reconstruction proprement dits, dont les honoraires des professionnels et les matériaux ;
- Les frais liés aux dispositions légales en vigueur.
L'enjeu derrière cette obligation est de protéger les copropriétaires. Si la couverture du syndicat est trop basse, la différence retombe sur eux. Or, quand il faut reconstruire en tout ou en partie, l'écart entre le montant assuré et la facture réelle peut atteindre des sommes considérables.
Il est également important de souligner que, pour que la police d’assurance reste à jour, le coût de reconstruction doit être réévalué tous les cinq ans par un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Cette mise à jour garantit que la police d'assurance suit l'évolution des prix.
3. Création d’un fonds d’auto assurance pour le paiement de franchises
Ce que dit la loi : depuis avril 2022, chaque copropriété doit constituer un fonds d'auto assurance.
L'objectif de ce fonds est de payer la franchise en cas de sinistre. La loi exige qu'il contienne, en tout temps, de quoi couvrir la franchise la plus élevée du contrat d'assurance du syndicat. Si un sinistre vide le fonds, les copropriétaires ont deux ans pour le reconstituer.
L'avantage est double. D'abord, l'argent est disponible immédiatement, ce qui accélère le déclenchement de la réclamation et des travaux de reconstruction. Ensuite, personne n'a à sortir en catastrophe une somme importante au pire moment, alors que le sinistre vient déjà bousculer tout le monde.
En contrepartie, ce fonds représente une contribution de plus pour chaque copropriétaire, qui s'ajoute aux charges communes déjà en place. C'est un coût à anticiper dans le budget de la copropriété.
4. Une assurance habitation personnelle pour les copropriétaires
Ce que dit la loi : depuis octobre 2020, chaque copropriétaire d'une copropriété divise doit détenir une couverture de responsabilité civile.
Beaucoup de propriétaires étaient déjà assurés, mais ce qui n'était qu'une bonne habitude est devenu une obligation. Les montants minimaux dépendent de la taille de l'immeuble :
- Si vous résidez dans un immeuble de moins de 13 unités, votre responsabilité civile doit être d’au moins 1 million de dollars ;
- Si vous habitez dans un immeuble de 13 unités et plus, votre responsabilité civile doit être d’au moins 2 millions de dollars.
5. Une couverture de responsabilité civile pour les administrateurs et dirigeants
Ce que dit la loi : tous les administrateurs et dirigeants de la copropriété doivent souscrire une couverture de responsabilité civile.
Siéger au conseil d'administration d'un syndicat, c'est prendre des décisions au nom de l'ensemble des résidents. Même bénévoles et eux-mêmes copropriétaires, ces administrateurs portent une réelle responsabilité.
D'où cette obligation : la couverture protège à la fois le syndicat et les administrateurs si une faute, une erreur ou une négligence dans l'exercice de leurs fonctions venait à causer un préjudice. Sans elle, c'est le patrimoine personnel d'un administrateur qui pourrait être exposé.
Qui paie quoi en cas de sinistre?
La Loi 141 prend tout son sens le jour où un sinistre survient. Imaginons un dégât d'eau qui part d'un condo et abîme l'unité située juste en dessous.
- La description des parties privatives sert de référence pour trancher ce qui relève de l'état d'origine et ce qui relève des améliorations. C'est le point de départ du partage.
- L'assurance du syndicat prend en charge la reconstruction du bâtiment jusqu'à son coût réel, incluant les parties communes et les unités dans leur état d'origine.
- L'assurance personnelle du copropriétaire couvre ses biens et les améliorations de son unité, en plus de sa responsabilité civile si sa faute est en cause.
- Le fonds d'auto assurance règle la franchise du contrat du syndicat, souvent élevée, sans que les copropriétaires aient à la débourser d'un coup.
Loi 141 et Loi 16 : quelle différence?
On les confond souvent, car elles touchent toutes deux la copropriété et ont été adoptées à peu d'intervalle. La distinction est pourtant simple.
La Loi 141 encadre l'assurance : partage des responsabilités, coût de reconstruction, fonds d'auto assurance et responsabilité civile. La Loi 16, adoptée en 2019, encadre plutôt la gestion de l'immeuble, avec le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance.
L'une protège financièrement quand un sinistre frappe, l'autre organise l'entretien et la planification à long terme. Ensemble, elles couvrent à la fois l'imprévu et le quotidien de la copropriété.
Combien coûte une évaluation dans le cadre de la Loi 141?
Si vous devez faire évaluer votre immeuble dans le cadre de la Loi 141, le coût de l’évaluation dépendra de plusieurs facteurs, tels que :
- Le secteur dans lequel vous vous trouvez ;
- Le type de bâtiment ;
- L’évaluateur choisi ;
- La valeur du bâtiment à évaluer.
Sur ce dernier point, il est important de noter que plus l’immeuble évalué a de la valeur, plus l’évaluateur agréé prend un risque lié à sa responsabilité professionnelle. En effet, l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte. Une petite marge d’erreur pourrait avoir des conséquences significatives pour un bâtiment de grande valeur.
Par exemple, une marge d’erreur de 3 % sur un immeuble de 500 000 $ représente une différence de 15 000 $, tandis que pour un immeuble de 4 millions, cela correspond à 120 000 $ !
Ainsi, la pression sur l’évaluateur pour minimiser cette marge d’erreur sera bien plus importante pour un bâtiment coûteux que pour un immeuble de moindre valeur, ce qui pourrait influencer le prix de l’évaluation.
Voici, à titre indicatif, les montants à prévoir selon le nombre de logements :
- 3 logements : Environ 900 $
- 6 logements : 1 200 $
- 8 logements : 1 300 $
- 10 logements : 1 500 $
- 20 logements : 1 700 $
Il est aussi important de noter qu’il peut y avoir une variation de 10 % à 15 % des prix d’un évaluateur à l’autre. Il est donc conseillé de comparer plusieurs soumissions avant de choisir l’expert avec lequel vous souhaitez travailler.
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