Vous avez enfin trouvé la maison qui vous convient. Vous devez alors bien réfléchir à la promesse d'achat que vous ferez : sera-t-elle ferme ou conditionnelle? Une offre d'achat conditionnelle vous accorde davantage de marge de manœuvre, car elle vous permet de vous retirer si l'une des conditions inscrites ne se réalise pas comme prévu.
Cette façon de faire est toutefois assortie de règles strictes : vous devez respecter les délais inscrits et vous ne pouvez pas volontairement faire échouer une condition. Même lorsqu'elle est conditionnelle, la promesse d'achat est un contrat légal qui lie le vendeur et l'acheteur.
Voici ce que vous devez savoir sur les conditions les plus souvent inscrites à l'offre d'achat, les délais qui les accompagnent, ainsi que la clause de 72 heures dont peut se prémunir le vendeur.
En bref
- Une offre d'achat conditionnelle (ou promesse d'achat conditionnelle) engage l'acheteur seulement si les conditions inscrites se réalisent dans les délais inscrits.
- Les trois conditions les plus courantes sont l’inspection préachat, l’obtention du prêt hypothécaire et la vente de la résidence actuelle de l’acheteur.
- Chaque condition doit être assortie d’un délai précis : généralement 10 jours civils consécutifs pour l’inspection ou le financement, jusqu’à 90 jours pour la vente d’une autre propriété.
- La clause de 72 heures permet au vendeur de continuer à recevoir d’autres offres pendant que l’acheteur attend la réalisation de ses conditions.
- Faire échouer volontairement une condition ne libère pas l'acheteur.
Qu’est-ce qu’une promesse d’achat?
Une promesse d’achat, communément appelée offre d’achat, est un document légal par lequel un acheteur s’engage à acquérir une propriété selon des modalités précises, si le vendeur accepte sa proposition.
Elle peut contenir une ou plusieurs conditions à réaliser avant que la vente se conclue. On parle alors d’une offre ou d'une promesse d’achat conditionnelle.
Au Québec, lorsque la transaction est réalisée avec un courtier immobilier, elle est rédigée à l’aide des formulaires obligatoires de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui standardisent les clauses pour protéger les deux parties.
Comment fonctionnent les conditions d’une offre d’achat?
Lorsque la promesse d’achat ne comporte aucune condition, l'acceptation par le vendeur engage immédiatement les deux parties à conclure la vente selon les modalités convenues.
Lorsqu’elle contient une ou plusieurs conditions, la transaction entre d’abord dans une période de vérification. Une fois ces conditions levées par écrit, la promesse devient pleinement exécutoire. Les parties signent alors l’acte de vente selon les termes établis.
L’importance d’inscrire un délai à chaque condition
Sans délai précis, une condition pourrait rester valide indéfiniment. L’article 1501 du Code civil du Québec stipule que :
« La condition qui n’est assortie d’aucun délai pour son accomplissement peut toujours être accomplie, sauf s’il devient certain qu’elle ne peut se réaliser. »
Un délai raisonnable doit donc être inscrit pour chaque condition. Dans les formulaires de l’OACIQ, ces délais sont calculés en jours civils consécutifs, de minuit à minuit. Les samedis, dimanches et jours fériés comptent, mais le jour de l'acceptation de la promesse n'est pas compté. Une promesse acceptée un vendredi avec un délai de 10 jours expire donc à minuit le deuxième lundi qui suit.
3 conditions souvent incluses dans une offre d’achat
Une promesse d'achat peut contenir plusieurs clauses, variant d'une situation à l'autre, mais trois conditions y figurent presque toujours, car elles couvrent les principaux risques de l'achat.
1. L’inspection préachat satisfaisante
L’inspection préachat est l’une des clauses les plus courantes. Elle permet à l’acheteur de mandater un inspecteur en bâtiment, afin d'obtenir un rapport détaillé sur l’état de la propriété.
Si le rapport révèle des problèmes importants, l’acheteur peut :
- Négocier le prix d’achat en fonction des coûts de réparation à prévoir ;
- Demander au vendeur de corriger les défauts avant la signature ;
- Se retirer de la transaction sans pénalité si les défauts sont jugés trop importants.
Le délai standard pour réaliser cette démarche est de 10 jours civils consécutifs à compter de l’acceptation, mais il peut se négocier.
2. L’obtention du financement
Cette clause permet à l’acheteur d'obtenir son prêt hypothécaire avant de finaliser la transaction. Elle précise les caractéristiques essentielles du prêt recherché, notamment le montant requis et le taux d’intérêt maximal accepté. Si le financement est refusé, la promesse devient nulle, sans pénalité pour l’acheteur.
Comme l'inspection, le délai standard pour réaliser cette démarche est de 10 jours civils consécutifs, mais il se négocie lui aussi.
Renoncer à cette condition vous expose à deux risques importants :
- Si le prêt est refusé, vous ne pourrez pas acheter la propriété. Le vendeur pourrait alors vous poursuivre en dommages, surtout s’il a refusé d’autres offres entre-temps.
- Si le prêt est accepté pour un montant inférieur au prix, vous devrez combler la différence de vos poches.
Attention : une préapprobation hypothécaire ne suffit pas à lever la condition. Il faut une confirmation officielle que le prêt est accordé aux conditions inscrites dans la promesse.
3. La vente de votre maison
Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez faire une offre conditionnelle à la vente de votre propriété, pour éviter de vous retrouver avec deux maisons à payer.
Les deux parties conviennent alors d’un délai raisonnable, généralement de 60 à 90 jours. Si la vente ne se concrétise pas dans ce délai, l’offre est simplement annulée, sans pénalité.
Avant de faire ce type d'offre, vérifiez auprès de votre courtier hypothécaire si vous pourriez financer l'achat sans avoir vendu, par exemple avec un prêt-relais. Mieux vaut le savoir d'avance que d'attendre de devoir répondre à une clause de 72 heures.
La clause de 72 heures : une protection pour le vendeur
Une condition de vente peut retarder le projet du vendeur pendant des semaines, voire l'empêcher de vendre sa propriété si l'acheteur ne parvient pas à vendre la sienne. Pour se protéger d'une telle situation, le vendeur peut continuer de recevoir des offres pendant ce temps. Il a une clause de premier refus, aussi appelée clause de 72 heures.
Si le vendeur reçoit une seconde offre et que celle-ci n'est pas conditionnelle à la vente d'une propriété, il peut utiliser cette clause. Il doit alors aviser le premier acheteur, qui dispose de 72 heures pour :
- Retirer sa condition de vente, à condition de prouver qu’il dispose des fonds nécessaires pour acheter malgré tout ;
- Annuler son offre d’achat, sans pénalité.
Sans réponse dans le délai imparti, l’offre devient nulle et le vendeur est libre d’accepter la nouvelle proposition.
Quelles autres clauses peuvent être ajoutées?
Selon la propriété en question, d’autres conditions peuvent être ajoutées à l’offre d’achat :
- L'examen des états financiers du syndicat de copropriété dans le cas d’un condo.
- L'analyse de la qualité de l’eau et l'inspection de la fosse septique pour les propriétés rurales ou non raccordées aux services municipaux.
- La vérification du certificat de localisation, des permis municipaux et des garanties légales.
- L'analyse des matériaux de remblais pour détecter la pyrite ou l’ocre ferreuse.
Une offre d'achat conditionnelle vous engage-t-elle?
Oui. Même conditionnelle, une offre d’achat acceptée est un engagement légal entre l’acheteur et le vendeur. Les deux parties doivent respecter les conditions et les délais inscrits.
L’acheteur ne peut pas faire échouer volontairement une condition pour se dégager du contrat. S’il agit de manière à empêcher sa réalisation, la condition est réputée remplie et l’engagement devient contraignant. Il doit alors conclure l'achat ou dédommager le vendeur pour les dommages subis.
Peut-on annuler une promesse d’achat acceptée?
Oui, mais seulement dans des cas précis. Trois situations permettent de se retirer d'une offre d'achat acceptée sans pénalité :
- Une condition n'est pas remplie dans les délais ;
- Les parties mettent fin à la transaction d'un commun accord ;
- Il y a dissimulation ou vice caché.
Dans tous les autres cas, le retrait unilatéral d’une promesse d’achat acceptée expose l’acheteur à des poursuites en dommages.
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