Avant de visiter une première propriété, la plupart des acheteurs québécois obtiennent une préapprobation hypothécaire. Une institution financière conforme alors par votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant qu’elle accepterait de vous prêter, ce qui donne un cadre à tout le reste de votre projet.
Sans préapprobation, vous magasinez à partir d’une estimation. Avec elle, vous partez d’un montant qu’un prêteur a déjà validé et votre offre pèse davantage devant un vendeur.
Voici pourquoi la préapprobation est importante, les cinq étapes pour l’obtenir et ce qui peut la remettre en question avant la signature.
En bref
- Une préapprobation hypothécaire confirme par écrit le montant qu’une institution financière accepterait de vous prêter, avant même le début de vos visites.
- La démarche est gratuite et donne une réponse en 24 à 72 heures lorsque le dossier est complet.
- Six documents sont demandés dans la majorité des cas : pièce d’identité, preuve de revenus, avis de cotisation, relevés bancaires, portrait des dettes et preuve de mise de fonds.
- Elle reste valide de 30 à 120 jours selon l’institution financière, et le taux hypothécaire demeure réservé pendant toute cette période.
- Elle ne garantit pas l’hypothèque, puisque le prêteur revalide votre situation et évalue la propriété avant l’approbation finale.
Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire ?
Une préapprobation hypothécaire est la confirmation écrite du montant qu’une institution financière accepterait de vous prêter pour l’achat d’une propriété. Après avoir analysé votre situation financière, le prêteur vous remet une lettre qui indique votre capacité d’emprunt.
Cette démarche se fait avant le début des visites, puisqu’elle fixe le cadre de votre recherche. Le montant obtenu influence le prix visé, mais aussi les quartiers et les types de propriétés à considérer.
Préapprobation et préqualification : quelle est la différence ?
Les deux termes sont souvent confondus, mais ils n’ont pas la même valeur. L’un repose sur une vérification complète de votre dossier, l’autre sur ce que vous déclarez vous-même.
- La préapprobation hypothécaire : le prêteur analyse votre dossier au complet. Il vérifie votre crédit et vos documents financiers, puis vous remet une lettre officielle indiquant un montant, un taux réservé et une date d’expiration.
- La préqualification hypothécaire : une estimation rapide, parfois appelée préadmissibilité. Vous déclarez vos revenus et vos dettes et un outil en ligne ou un conseiller en tire un montant approximatif. Aucune vérification, aucune enquête de crédit, aucun taux réservé.
Pourquoi obtenir une préapprobation avant de magasiner une propriété ?
Une préapprobation n’est pas obligatoire, mais elle change plusieurs choses concrètes dans votre projet, de la façon dont vous magasinez jusqu’au poids de votre offre devant un vendeur.
Magasiner des maisons dans votre budget
Vous connaissez le montant maximal auquel vous avez accès, ce qui oriente vos recherches vers des propriétés que vous pouvez réellement acheter. Ce plafond n’est toutefois pas une cible : emprunter moins que le maximum autorisé reste souvent la décision la plus confortable à long terme.
Bloquer un taux avantageux
La plupart des prêteurs bloquent le taux d’intérêt en vigueur pendant toute la durée de la préapprobation. Si les taux montent entre votre demande et la transaction, vous gardez celui inscrit dans votre lettre.
L’inverse joue aussi en votre faveur. Si les taux baissent, rien ne vous oblige à retenir le taux préapprouvé et vous profitez de celui qui est en vigueur au moment de la signature. La réservation agit comme un plancher de protection, par comme un engagement.
Démontre votre sérieux auprès du vendeur
Une promesse d’achat appuyée par une préapprobation rassure le vendeur : il sait que votre financement a déjà été évalué par une institution financière et que vous avez les moyens de conclure l’achat. Plusieurs courtiers immobiliers exigent d’ailleurs ce document avant d’organiser des visites.
Accélérer le financement final
Comme une partie de l’analyse est déjà faite, le prêteur confirme votre financement plus rapidement une fois la propriété choisie. Vous pouvez donc inscrire un délai plus court à la condition de financement de votre promesse d’achat, ce qui joue en votre faveur auprès du vendeur.
Repérer les problèmes avant de faire une offre
L’analyse du prêteur révèle parfois des éléments que vous ignorez : une erreur de votre dossier de crédit, une dette oubliée, un revenu que l’institution financière ne retient pas au complet. À cette étape, vous avez encore le temps de corriger la situation. Une fois l’offre acceptée, la même découverte peut compromettre l’achat.
Comment obtenir une préapprobation hypothécaire ?
La démarche se déroule en cinq étapes, du bilan financier jusqu’à la réception de la lettre. Le bon moment pour l’entreprendre se situe juste avant le début des visites, une fois votre mise de fonds accumulée et disponible.
1. Faites le point sur votre situation financière
Avant de déposer une demande, établissez un portrait honnête de vos finances : vos revenus, vos dettes actuelles, votre cote de crédit et la somme dont vous disposez pour la mise de fonds.
Cet exercice ne sert pas qu’à préparer le dossier. Il vous permet de voir comme un versement hypothécaire s’insérerait dans votre budget mensuel. Un prêteur peut approuver un montant que votre quotidien ne supporterait pas confortablement.
2. Choisissez votre prêteur
Il existe deux façons d’obtenir une préapprobation : vous adresser directement à une institution financière ou passer par un courtier hypothécaire.
- Une institution financière : elle analyse votre dossier selon ses propres critères et vous propose ses propres produits. Vous obtenez une seule offre, ce qui reste le chemin le plus simple si vous avez déjà vos habitudes à cette banque.
- Un courtier hypothécaire : il soumet un même dossier à plusieurs prêteurs et vous rapporte les conditions de chacun. Ses services sont généralement gratuits pour l’emprunteur, puisqu’il est rémunéré par le prêteur au moment où le financement se conclut.
3. Rassemblez les documents demandés
Pour obtenir une préapprobation, vous devrez rassembler différents documents qui appuient votre demande et permettent au prêteur de valider ce que vous déclarez.
- Une pièce d’identité ;
- Une preuve de revenus récente ;
- Vos avis de cotisation des deux dernières années ;
- Vos relevés bancaires ;
- Un portrait de vos dettes en cours ;
- Une preuve de mise de fonds.
Un dossier complet dès le premier envoi accélère nettement le traitement. C’est souvent ce qui distingue une préapprobation reçue en 24 heures d’une autre qui s’étire sur une semaine.
4. Le prêteur analyse votre dossier
Le prêteur examine d’abord les éléments de votre situation : votre cote de crédit, vos revenus, vos dettes, la stabilité de votre emploi et le montant de votre mise de fonds.
Il calcule ensuite votre capacité d’emprunt à l’aide de deux ratios d’amortissement de la dette :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) : la part de vos revenus bruts consacrée aux frais de logement, soit le versement hypothécaire, les taxes et le chauffage.
- L’amortissement total de la dette (ATD) : la part de vos revenus bruts consacrée à l’ensemble de vos dettes, frais de logement inclus.
Attention ! Pour faire ce calcul, le prêteur n’utilise pas le taux inscrit à votre contrat, mais un taux plus élevé. C’est ce qu’on appelle le test de résistance hypothécaire et il sert à vérifier que vous pourriez continuer de payer si les taux montaient d’ici la fin de votre terme.
5. Vous recevez votre lettre de préapprobation
Si votre dossier est accepté, le prêteur vous transmet une lettre de préapprobation. Elle précise trois éléments : le montant maximal accordé, le taux hypothécaire réservé et la date d’expiration.
Gardez ce document à portée de main. Votre courtier immobilier le demandera avant les visites et il accompagne votre promesse d’achat au moment de déposer une offre.
Combien ça prend de temps pour obtenir sa préapprobation ?
Il faut habituellement quelques jours pour obtenir une réponse. Avec un dossier complet et une situation d’emploi stable, elle arrive le plus souvent en 24 à 72 heures.
Certains dossiers plus complexes demandent cependant davantage de temps. Celui d’un travailleur autonome, par exemple, s’étire souvent à une semaine ou plus, le temps que le prêteur obtienne les pièces justificatives supplémentaires.
Combien de temps une préapprobation hypothécaire est-elle valide ?
La validité d’une préapprobation varie de 30 à 120 jours selon l’institution financière. La majorité des grandes banques accordent 90 à 120 jours, alors que certains prêteurs alternatifs se limitent à 30 ou 60 jours.
C’est la fenêtre pendant laquelle votre taux demeure protégé et donc celle dont vous disposez pour trouver votre propriété.
Que faire si je n’ai pas trouvé de maison avant l’échéance ?
Si votre préapprobation expire avant que vous ayez trouvé une propriété, vous pouvez reprendre la démarche. Le prêteur met à jour votre dossier, refait certaines vérifications et émet une nouvelle lettre, cette fois au taux en vigueur.
Si votre situation financière a changé depuis la demande initiale, le montant accordé peut cependant être différent.
La préapprobation garantit-elle l’obtention de l’hypothèque ?
Non. Une préapprobation indique qu’un prêteur accepterait de vous accorder un certain montant selon votre situation au moment de l’analyse. L’approche finale porte quant à elle sur deux choses : vous et la propriété que vous avez choisie.
Avant de confirmer le financement, le prêteur vérifie que votre situation financière n’a pas changé, analyse la propriété visée et s’assure qu’elle respecte ses critères.
C’est la raison pour laquelle une promesse d’achat comporte presque toujours une condition de financement. Elle vous laisse le temps d’obtenir l’approbation définitive et vous libère de la transaction si le financement vous est refusé.
Ce qu’il faut éviter pendant la validité de votre préapprobation
Une préapprobation repose sur votre situation financière telle qu’elle est au moment de l’analyse. Tout changement avant la signature pour réduire le montant accordé, voire annuler l’entente. Cinq gestes reviennent régulièrement dans les dossiers qui déraillent.
Contracter une nouvelle dette
L’achat ou la location d’un véhicule, un financement de meubles ou une nouvelle carte de crédit alourdissent vos ratios d’endettement. Le montant que le prêteur accepte de vous accorder baisse en conséquence.
Changer d’emploi
Changer d’emploi même pour un nouveau poste mieux payé peut nuire à votre dossier s’il vient avec une période de probation, un statut de travailleur autonome ou un revenu fondé sur des commissions. Ce que le prêteur regarde, c’est la stabilité de vos revenus, pas seulement leur montant.
Toucher à votre mise de fonds
Le prêteur veut voir que l’argent est disponible, et exige souvent qu’il soit resté intouché dans vos comptes pendant un certain temps. Y toucher, ou faire des mouvements importants juste avant la clôture, vous obligera à fournir des explications.
Prendre du retard sur vos paiements
Un paiement minimum oublié sur une carte ou une facture réglée en retard suffit à faire baisser votre code de crédit. Comme votre dossier peut être consulté une seconde fois avant la confirmation du financement, une baisse survenue pendant la période de validité peut remettre l’entente en question.
Endosser un prêt pour quelqu’un d’autre
Aux yeux du prêteur, une dette que vous endossez compte comme la vôtre, même si vous n’en faites jamais les versements. Rendre ce service à un proche pendant la période de validité peut donc réduire votre capacité d’emprunt.
Est-ce qu’un prêteur peut refuser de vous accorder une préapprobation ?
Oui. Une cote de crédit trop basse, des ratios d’endettement trop élevés ou une mise de fonds insuffisante peuvent mener à un refus. Cependant, il n’est généralement pas définitif.
Rembourser une partie de vos dettes, augmenter votre mise de fonds ou corriger une erreur à votre dossier de crédit suffit parfois à faire accepter une nouvelle demande. Un courtier hypothécaire peut aussi présenter votre dossier à un prêteur dont les critères correspondent mieux à votre profil.
Vous souhaitez obtenir un financement hypothécaire ?
Habitam.ca peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier pour l'obtention d'une préapprobation hypothécaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
