Au Québec, on parle souvent de l’hypothèque comme d’un produit unique, qu’on obtient pour acheter une propriété. Cependant, les produits offerts sont plus variés qu’on le croit et les décisions à prendre sont nombreuses.
Le premier choix est celui du type de prêt : pour acheter, pour puiser dans la valeur d’une propriété que vous possédez déjà ou pour financer une construction. Vous fixez ensuite les modalités de ce prêt, celles qui détermineront ce qu’il vous coûtera vraiment et la marge de manœuvre dont vous disposerez.
Démêlons donc les principaux types de prêts offerts au Québec et les modalités à négocier avant de signer. Si vous cherchez plutôt le parcours complet, de la préapprobation à la signature, consultez notre guide pratique pour obtenir une hypothèque au Québec.
En bref
- Le prêt hypothécaire classique sert à acheter une propriété. Les autres types servent à puiser dans la valeur d’une maison que vous possédez déjà, ou à financer une construction, une rénovation ou un déménagement.
- Le terme est la durée de votre contrat, l’amortissement est la durée totale du remboursement. Confondre les deux est l’erreur la plus fréquente.
- Passer à un versement accéléré aux deux semaines revient à payer un versement de plus par année, ce qui retranche souvent plusieurs années au remboursement.
- Une mise de fonds inférieure à 20 % rend l’assurance prêt hypothécaire obligatoire. Au Québec, la TVQ sur la prime doit être payée comptant chez le notaire.
- Le mode d’inscription de votre hypothèque ne change rien à votre versement, mais il peut vous empêcher de magasiner votre renouvellement des années plus tard.
Quel type de prêt hypothécaire pour quelle situation ?
Il n’existe pas un seul prêt hypothécaire, mais plusieurs types, chacun conçu pour une situation précise. Le bon choix dépend d’abord de votre point de départ. Achetez-vous une propriété, voulez-vous puiser dans la valeur de celle que vous possédez déjà ou financez-vous une construction, une rénovation ou un déménagement ?
Voici les principaux types offerts au Québec et la situation à laquelle chacun répond.
Le prêt hypothécaire classique
Le prêt hypothécaire classique sert à financer l’achat d’une propriété résidentielle, comme une maison ou un condo. C’est de loin le type de prêt le plus courant au Québec. Il fonctionne en deux temps :
- Vous fournissez d’abord une mise de fonds et le prêteur avance le reste du prix d’achat.
- Vous remboursez cette somme avec des versements hypothécaires réguliers, sur une période de 25 ou 30 ans, jusqu’à ce que la dette soit à zéro.
Attention ! Votre propriété sert de garantie au prêteur pendant toute cette période. Si vous cessez de faire vos versements, il peut la faire vendre afin de récupérer ce qui lui est dû.
Les prêts pour accéder à la valeur de votre propriété
Si vous êtes déjà propriétaire, votre maison peut devenir une source de financement. Ce que vous pouvez en tirer dépend de sa valeur nette, soit la différence entre ce que vaut la propriété et ce qu’il vous reste à rembourser.
Prenons une maison qui vaut 500 000 $, avec un solde de 300 000 $ sur le prêt. Votre valeur nette est donc de 200 000 $. Bonne nouvelle : vous n’avez pas besoin de vendre pour y accéder. Certains prêts vous permettent d’emprunter directement sur cette valeur nette. Voici les principaux.
1. La marge de crédit hypothécaire
La marge de crédit hypothécaire fonctionne comme une réserve d’argent garantie par votre propriété. Le prêteur vous accorde une limite, qui peut atteindre 65 % de la valeur de votre maison et vous y puisez quand vous en avez besoin.
Elle convient bien aux besoins étalés dans le temps ou difficiles à prévoir, comme des rénovations réalisées par étapes. De plus, vous ne payez des intérêts que sur les sommes réellement utilisées. En revanche, son remboursement est si souple qu’il demande une grande discipline financière.
2. Le prêt sur valeur domiciliaire
Le prêt sur valeur domiciliaire vous remet plutôt une somme unique, que vous remboursez ensuite par versements fixes. Le montant accessible peut atteindre 80 % de la valeur de votre propriété, moins le solde actuel.
Il convient donc quand le montant nécessaire est connu d’avance : une facture de rénovation majeure, une consolidation de dettes ou une somme à payer d’un seul coup.
Attention ! Contrairement à un refinancement, le prêt sur valeur domiciliaire s’ajoute à votre prêt actuel au lieu de le remplacer. Vous vous retrouverez donc avec deux prêts et deux versements mensuels distincts.
3. L’hypothèque de deuxième rang
L’hypothèque de deuxième rang suit la même logique que le prêt sur valeur domiciliaire, mais après d’un autre prêteur. Votre prêt actuel reste en place et ce nouveau prêteur s’inscrit derrière lui. Le mot « deuxième » désigne l’ordre de remboursement : si votre propriété était vendue, votre premier prêteur serait payé avant le second.
On y recourt dans deux situations : soit votre prêteur actuel refuse de vous avancer plus d’argent, soit la pénalité pour briser votre prêt en cours serait trop coûteuse. Mais comme ce deuxième prêteur prend plus de risques, son taux d’intérêt est plus élevé et il s’agit souvent d’un prêteur alternatif ou privé.
4. L’hypothèque inversée
L’hypothèque inversée porte bien son nom : au lieu de verser de l’argent au prêteur, c’est lui qui vous en verse. Elle s’adresse aux propriétaires de 55 ans et plus qui veulent transformer une partie de la valeur de leur maison en liquidités, sans la vendre.
Vous pouvez obtenir jusqu’à 55 % de la valeur de la propriété, selon votre âge. Si vous avez encore un prêt hypothécaire, il est d’abord remboursé à même cette somme et vous encaissez la différence.
La partie inhabituelle est la suivante : vous n’avez aucun versement à faire tant que vous habitez la maison. Comme rien n’est remboursé, les intérêts s’accumulent et votre solde grossit années après année. La dette se règle en un seul coup, à la vente ou au décès.
Les prêts pour construire, rénover ou déménager
Certains projets ne peuvent pas être financés par un prêt classique. Soit la valeur qui doit servir de garantie n’existe pas encore, soit votre argent est immobilisé au mauvais moment. Trois types de prêts répondent à ces situations.
1. Le prêt achat-rénovation
Le prêt achat-rénovation réunit dans un seul prêt l’achat de la propriété et les travaux qui suivront. Sa particularité : le prêteur se base sur ce que vaudra la maison une fois rénovée et non sur ce qu’elle vaut au moment de l’achat.
Vous avez donc accès à une somme plus élevée qu’avec un prêt classique. C’est ce qui rend possible l’achat d’une maison à rénover, un projet que bien des acheteurs ne pourraient se permettre s’ils avaient à financer les travaux séparément.
Les fonds prévus pour les travaux ne sont toutefois pas toujours remis dès l’achat. Selon l’ampleur du chantier, ils peuvent être versés en une seule avance ou libérés par étapes, à mesure que les rénovations sont réalisées et vérifiées.
2. Le financement d’autoconstruction
Le financement d’autoconstruction s’adresse aux personnes qui font construire leur maison ou qui la construisent elles-mêmes. Comme la propriété n’existe pas encore au moment de la demande, le prêteur ne peut pas avancer la totalité du montant d’un seul coup.
Le prêt vous est donc remis par tranches, appelées déboursés progressifs. Ces tranches suivent l’avancement du chantier, des fondations à la finition, et chacune est libérée après une inspection.
Pendant la construction, vous ne payez habituellement que les intérêts sur les sommes déjà versées. Une fois les travaux terminés, le prêt se transforme en prêt hypothécaire classique.
3. Le prêt relais
Le prêt relais est un prêt à court terme, conçu pour couvrir la période entre l’achat de votre nouvelle propriété et la vente de l’actuelle. Il sert à débloquer une mise de fonds encore immobilisée dans la maison que vous quittez.
Vous obtenez ainsi la somme nécessaire pour conclure votre achat, pour une durée de quelques semaines à quelques mois. Pendant cette période, vous ne remboursez généralement que les intérêts. Le capital est remboursé en un seul versement, au moment où la vente se conclut.
Les autres cas de figure
Deux autres situations sortent du cadre résidentiel courant. Comme il ne s’agit pas de financer une propriété prête à habiter, le prêteur évalue le dossier autrement. Les règles, les taux et la mise de fonds exigée diffèrent donc de tout ce qui précède.
- Le prêt hypothécaire commercial finance un immeuble à revenus ou un local d’affaires. Le prêteur regarde d’abord les revenus de l’immeuble ou la santé financière de l’entreprise, plutôt que votre seul revenu personnel.
- Le financement de l’achat d’un terrain suit ses propres règles. La mise de fonds exigée est nettement plus élevée, puisqu’un terrain vacant ne peut pas être assuré et se revend plus difficilement.
Choisir les modalités de votre prêt : toutes les options
Une fois le type de prêt choisi, il reste à en choisir les modalités. Ce sont elles qui déterminent le coût réel de votre financement et la marge de manœuvre dont vous disposerez.
Le taux d’intérêt : fixe, variable ou mixte
Le taux d’intérêt est la modalité la plus connue et généralement la première que l’on compare d’un prêteur à l’autre. Trois formules sont offertes au Québec : le taux fixe, les taux variables et le taux mixte.
Le taux fixe
Le taux fixe est déterminé à la signature et ne change pas jusqu’à la fin du terme. Votre versement reste donc le même du début à la fin, ce qui facilite la planification de votre budget.
En contrepartie, ce taux est généralement plus élevé au départ que le taux variable. C’est le prêteur qui assume le risque d’une hausse à votre place et cette protection se reflète dans le taux qu’il vous offre.
Le taux variable
Le taux variable suit les mouvements du taux préférentiel de votre prêteur qui, lui-même, bouge au rythme des décisions de la Banque du Canada. Il en existe deux formes et la nuance entre elles est souvent négligée.
- Le taux variable à paiement fixe : le versement ne change pas, mais sa répartition bouge. Quand le taux monte, une plus grande part sert à payer les intérêts et une plus petite part réduit votre dette.
- Le taux variable à paiement ajustable : c’est le versement lui-même qui monte ou descend au rythme du taux. Votre dette continue de diminuer au rythme prévu, mais votre budget doit s’ajuster.
Le taux mixte
Le taux mixte divise votre prêt en deux portions qui coexistent : une à taux fixe et une autre à taux variable. Vous limitez ainsi l’effet d’une hausse, sans renoncer complètement à l’avantage d’un taux plus bas.
Cependant, sa gestion est plus exigeante, en particulier au moment du renouvellement, puisque les deux portions n’arrivent pas nécessairement à échéance en même temps.
Le terme : la durée de votre contrat actuel
Le terme est la période pendant laquelle les conditions de votre prêt sont garanties. Il varie de six mois à dix ans et celui de cinq ans est le plus courant.
Choisir un terme, c’est donc choisir la date de votre prochaine négociation. À l’échéance tout se rediscute : le taux, la fréquence des versements et même le prêteur, puisque rien ne vous oblige à rester chez le même.
L’amortissement : la durée totale du remboursement
L'amortissement est le nombre d'années prévues pour rembourser la totalité du prêt. Il détermine le montant de vos versements et le total des intérêts que vous paierez. L'amortissement s'établit généralement à 15, 20, 25 ou 30 ans. Les périodes de 25 et de 30 ans sont de loin les plus fréquentes.
Allonger l'amortissement réduit votre versement et facilite l'accès à la propriété. En revanche, cela augmente le coût total du financement, parfois de plusieurs dizaines de milliers de dollars.
La fréquence des versements
Vous choisissez aussi la fréquence de vos versements. La plupart des emprunteurs acceptent la fréquence proposée par défaut, sans savoir que ce choix peut avoir un impact important sur le prêt hypothécaire. Cinq fréquences sont couramment offertes :
- Mensuelle ;
- Aux deux semaines ;
- Accélérée aux deux semaines ;
- Hebdomadaire ;
- Hebdomadaire accélérée.
Ici, les fréquences accélérées méritent une attention particulière. En les choisissant, vous remboursez l'équivalent d'un versement de plus par année, sans vraiment le sentir dans votre budget.
Le résultat est important : sur un amortissement de 25 ans, un versement accéléré retranche souvent plusieurs années au remboursement et des milliers de dollars en intérêts.
Prêt fermé ou ouvert : la liberté de remboursement
Chaque prêt hypothécaire est fermé ou ouvert. Ce choix détermine votre liberté de rembourser par anticipation ou de sortir du prêt avant la fin de votre terme, c'est-à-dire avant la date où votre contrat arrive à échéance. Voici ce qui distingue les deux options.
Le prêt hypothécaire fermé
Le prêt fermé est de loin le plus courant, parce qu'il offre le meilleur taux. En contrepartie, votre liberté est encadrée : vous pouvez rembourser d'avance une portion du capital chaque année sans frais, souvent de 10 % à 20 %, mais rembourser la totalité ou changer de prêteur avant la fin du terme entraîne une pénalité.
Le prêt hypothécaire ouvert
Le prêt ouvert vous laisse au contraire rembourser la totalité du solde en tout temps, sans pénalité. Cette liberté se paie cependant par un taux sensiblement plus élevé et elle n'est offerte que sur des termes courts. Elle se justifie surtout dans des situations spécifiques, comme une vente imminente.
Prêt assuré ou non assuré : ce que votre mise de fonds détermine
C'est votre mise de fonds qui détermine si votre prêt hypothécaire doit être assuré. En dessous de 20 % du prix d'achat, l'assurance prêt hypothécaire devient obligatoire. À partir de 20 %, elle ne l'est plus.
Cette assurance permet au prêteur de se protéger malgré votre faible apport dans le projet. Si vous n'êtes éventuellement plus en mesure de payer votre prêt, c'est elle qui indemnise le prêteur pour ses pertes.
Vous en payez donc la prime, qui est ajoutée à votre prêt et remboursée avec vos versements. La TVQ de 9,975 % s'applique toutefois directement à cette prime et elle ne peut pas être ajoutée au prêt. Vous devez la payer directement chez le notaire, au moment de signer l'acte de vente.
Conventionnelle ou subsidiaire : comment la garantie est-elle enregistrée ?
Quand vous signez, votre prêteur inscrit une hypothèque sur votre propriété au registre foncier. Le montant inscrit peut correspondre à votre prêt ou le dépasser.
- L'hypothèque conventionnelle est inscrite pour le montant exact de votre prêt.
- L'hypothèque subsidiaire, aussi appelée hypothèque collatérale, est inscrite pour un montant plus élevé. Le prêteur peut ainsi vous avancer davantage plus tard sans nouvelle inscription.
Attention ! Ce choix ne vous appartient pas vraiment. Chaque prêteur applique sa propre politique et plusieurs inscrivent toutes les hypothèques en subsidiaire. Il est donc important de poser la question dès le début, puisque ce mode d'enregistrement aura des conséquences plus tard.
C'est au renouvellement qu'elles apparaissent. Une hypothèque conventionnelle se transfère facilement chez un autre prêteur, telle quelle. Une hypothèque subsidiaire, elle, entraîne un processus plus lourd : radiation de la garantie, réinscription et nouveau rendez-vous chez le notaire, à vos frais.
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